Ипотеку заставят жить?

Государство может ввести ограничение на ставки по ипотечным кредитам. Чиновники полагают, что эта мера поможет россиянам решить жилищные проблемы при помощи банковских ссуд. Однако экономисты уверены: насильственное снижение ставок "добьет" ипотечный рынок.

Государство разрабатывает меры по поддержке ипотечного рынка. Как заявил помощник президента РФ Аркадий Дворкович, власти "намерены использовать все возможности для снижения процентной ставки по ипотечным кредитам, а также для того, чтобы процесс ипотечного кредитования не прерывался". По его словам, у государства есть 2 плана действий, из которых оно намерено выбрать один, наиболее адекватный нынешней экономической ситуации. Согласно первому сценарию, планируется установить усредненную ставку по ипотечным кредитам в размере 12-14% годовых. Другой вариант — сделать ставку в размере 15% для "более обеспеченных" граждан, и 11% — для "менее обеспеченных". По мнению Дворковича, приемлемым можно считать уровень ставок в 10-11%.

Как признал помощник президента, ипотечный сектор в России продолжает сокращаться. В текущем году он может упасть с нынешних 700 млрд рублей до 200 млрд рублей. Как отмечают эксперты, с начала кризиса рынок рухнул на 70%. По данным компании "Кредитмарт", в настоящее время о предоставлении ипотечных займов заявляет всего 17 российских банков, да и в них условия по таким займам существенно ужесточены. Ипотека, и раньше труднодоступная для массового "потребителя", сегодня вовсе стала роскошью.

Однако найти виновных в кризисе жилищного кредитования не так просто: с одной стороны, банки вынуждены ужесточать требования к заемщикам, сталкиваясь в период кризиса с новыми рисками. С другой — заемщики не рискуют брать крупные долгосрочные кредиты, тем более под залог недвижимости.

Получается замкнутый круг, разорвать который вряд ли удастся при помощи насильственного снижения ставок по кредитам. Даже если ставки по ипотеке упадут до уровней, которые считают приемлемыми российские власти, собственные квартиры и дома все равно будут недоступны большинству граждан. По данным портала "Мир Квартир", несмотря на то, что в июне цены на квадратные метры в крупнейших городах России упали на 3%, во многих регионах они по-прежнему зашкаливают за 30-40 тыс. руб., что несравнимо с уровнем ежемесячного дохода большинства россиян.

"Ипотека по ставкам на уровне 10-11% при текущих уровнях цен на недвижимость и доходов населения доступны лишь очень немногим", — считает аналитик "Арбат Капитал — Управление Активами" Михаил Завараев. По его мнению, одновременно с сокращением спроса на жилье падает и предложение по ипотечным кредитам — из-за недостатка "длинных" денег с этого рынка уходит все больше игроков. "Ставку можно установить какую угодно, но она не будет соответствовать запросам одной из сторон рынка: либо спросу, либо предложению, — заключает Завараев. — Для того, чтобы ипотека нормально работала, необходимы соответствующий уровень доходов потребителей, адекватные цены на недвижимость и стабильная база фондирования банков".

Участники рынка признают, что насильственное снижение ставок по ипотеке может спровоцировать возникновение новых проблем в банковском секторе. Как известно, основное негативное влияние на банковскую систему сейчас оказывает рост проблемной задолженности: по прогнозам Завараева, по итогам года ее доля в кредитных портфелях российских банков может достигнуть 22-24%, что обернется убытками банковской системы на уровне 0,5-0,55 трлн рублей.

В сложившихся условиях те немногие участники ипотечного рынка, которые сегодня все еще выдают кредиты, предпочтут просто уйти из этой сферы, чтобы не связываться с "дешевой" ипотекой и не усугублять свое финансовое положение. При таком сценарии под вопросом окажется рентабельность ипотечного бизнеса — игроки вряд ли согласятся выдавать рублевые кредиты под 11% годовых, когда ставка рефинансирования ЦБ составляет 11,5%, а уровень годовой инфляции — 12-13%. В результате на рынке останется 2-3 всем известных госбанка, и о конкурентной борьбе за заемщика рынку придется забыть.

"Искусственное ограничение процентной ставки не приведет к улучшению ситуации на рынке, — соглашается руководитель петербургского офиса Городского Ипотечного Банка Андрей Пименов. — Банки просто закроют свои программы. Это может вызвать монополизацию ипотечного рынка, а монополия ни к чему хорошему не приводит".

Впрочем, нынешний уровень ставок по ипотечным кредитам в российских банках слишком высок даже для состоятельных заемщиков. Так, по данным "Кредитмарт", среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в рублях в июне составила 19,69%, в долларах — 15,65%. Как полагают эксперты, банки зачастую перестраховываются, закладывая в ставки слишком большую маржу. По мнению заместителя генерального директора агентства "Эксперт РА" Павла Самиева, вместо того, чтобы навязывать ставки по ипотечным кредитам, государство может выдавать банкам субординированные кредиты с ограничением на размер процентной маржи.

Банкиры, в свою очередь, отмечают, что высокая ставка по кредиту — это не прихоть банка, а индикатор стоимости, по которой кредитор привлекает средства на рынках капитала. "В настоящее время долгосрочный дешевый рублевый ресурс на рынке практически отсутствует", — отмечает Андрей Пименов. Впрочем, заметил он, в попытках сохранить или реанимировать текущую ситуацию на ипотечном рынке государство уже приняло ряд мер по формированию системы рефинансирования ипотечных кредитов. Так, в период кризиса ЦБ изменил требования по сделкам РЕПО, принял ряд поправок в закон об ипотеке в части учета, хранения и оборота ипотечных закладных. Однако, как полагает представитель банка, принятых мер недостаточно для того, чтобы возродить ипотеку и сделать ее более доступной. По мнению Пименова, необходимо принять еще ряд законодательных актов, которые позволят сформировать оборот ипотечных ценных бумаг на внутреннем финансовом рынке и привлечь инвесторов для приобретения таких бумаг. Как полагает Пименов, в качестве инвесторов могут выступать, например, страховые компании, которые могли бы с помощью ипотечных ценных бумаг формировать свои резервы.

Однако пока предложения банков по оптимизации не реализованы, а российский ипотечный сектор продолжает медленно умирать.

Возможно, государственное ограничение на ипотечные ставки позволит незначительной части населения получить жилищные кредиты. Однако никто не гарантирует, что в условиях экономического кризиса эти займы будут возвращены.

Мария Коваценко