Роскошная ипотека

Генпрокуратура на днях запретила менять ставки по выданным кредитам и подтвердила действия региональных прокуроров, которые в ходе проверок признавали незаконной возможность одностороннего изменения банками кредитных ставок для заемщиков.

Напомним, банки отозвались на кризис повышением ставки до 30-40%. По расчетам английских экспертов, к концу ипотеки цена квартиры увеличивается вдвое даже при условии выдачи кредитов под 2-3% годовых на срок 25-30 лет, а при выдаче под 15% годовых, как в России, цены квартиры поднимаются в десятки раз.

Чиновники и банкиры настаивают на том, что ипотека в России до кризиса почти стала народной. Однако директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний "Союзпетрострой" Лев Каплан убежден, что в России ипотеки вообще нет — банки выдают банальные потребительские кредиты, а не ипотечные. Антинародность ипотеки признает и помощник президента РФ Аркадий Дворкович. По его словам, она и раньше была малодоступна для массового потребителя, а сегодня стала роскошью.

Эксперты отмечают, что ипотекой пользовались и пользуются в основном высокооплачиваемые менеджеры и чиновники, живущие на взятки. Для последних с кризисом наступили золотые времена – цены на квартиры падают, на откаты — поднимаются. По сути, узкий круг ипотечных заемщиков признают даже чиновники. Как сообщила в радиоэфире руководитель одной из ипотечных структур, причина падения спроса на ипотеку кроется в том, что "у нас люди еще не научились себя в нужный момент мобилизовывать, экономить – они по–прежнему выбирают отдых на Мальдивах, а не в Испании".

Аналитики пришли к заключению, что значительная часть жилья покупается для перепродажи.

Заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк заявляет, что ситуация на ипотечном рынке "не такая печальная, как прогнозировалась в начале года". Сейчас на долю сделок с участием ипотеки приходится 12%. Семенюк с гордостью сообщил, что Агентство пошло на "беспрецедентное снижение процентных ставок" рефинансирования: до 10,05-12%. После банковской накрутки займы выдаются под 15%, а банки, не работающие по стандарту АИЖК, предоставляют кредиты под 18-20% годовых.

С начала кризиса с проблемой выплаты по ипотечному кредитованию в России столкнулись почти 50 тыс. человек. В судах находится почти 20 тыс. исков по возврату кредитов. В течение последних 5 месяцев благодаря предпринимаемым государством мерам удалось "оживить" 1% должников. В дальнейшем, как сообщил генеральный директор АИЖК Андрей Языков, федеральное правительство поставило задачу "реанимировать" до 60% (на Западе, по его словам, эффективность господдержки достигает 60-80%). С начала 2010 года планируется запустить программу ипотечного страхования, призванную снизить кредитную нагрузку на заемщика. На очереди — запуск земельной ипотеки.

Данные АИЖК сильно отличаются от статистики Центробанка и независимых экспертов. Так, по данным Агентства, ипотечное кредитование упало в 4 раза, банка — 6 раз, некоторых экспертов — 10 раз. Дворкович допускает, что ипотечный сектор может упасть до 200 млрд рублей (с нынешних 700 млрд).

По-разному аналитики оценивают и антикризисные действия правительства. Например, программу реструктуризации долгов. Заместитель председателя Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Гандзюк считает, что отсрочивать срок погашения кредита — не всегда гуманно, поскольку это еще сильнее затягивает узел на шее заемщика: идет накрутка отложенных выплат.

Эксперты считают, что неразумная политика Минфина — экономия на всех регионах, кроме олимпийского — приводит к обрушению спроса. В такой ситуации снижение ставки рефинансирования, что "мертвому припарки" — институт кредитования практически парализован.

Кризис продемонстрировал крайнюю неэффективность системы ипотечного кредитования, считает руководитель кредитно-кассового офиса в Санкт-Петербургского городского ипотечного банка Андрей Пименов. Банкиры убеждены, что все усилия государства должны быть сосредоточены на развитии внутреннего рынка секьюритизации — это позволит снизить кредитные ставки.

Между тем, некоторые эксперты считают, что именно секьюритизация спровоцировала пузыри на рынке недвижимости США и Англии. На Швейцарии и Австрии, где этот механизм задействован не был, кризис практически не сказался — недвижимость в 2008 году не подешевела. Близкая ситуация и в Германии — там цены просели всего лишь на 1%. Одним из признаков кризиса в Германии является снижение кредитных процентов на 0,2-0,4%. Еще гибче стала система выплат — банки в борьбе за клиента соревнуются в инвариантах погашения кредитов. Пошли на значительное снижение процентной ставки в Испании: с 7,5% до 3,7% (по данным журнала “Дом за рубежом”). В Англии даже доплачивают за ипотеку. Крупнейшие ипотечные компании Великобритании предлагают списать часть выплат по жилищным займам в случае, если они переведут свои кредиты в банки-конкуренты.

Россия же удивляет весь цивилизованный мир своими правилами игры. Помимо повышения ставок, зарубежных экспертов также поражают риски, которые несут российские граждане, вступая в отношения с банком.

Ирина Кравцова