Конвульсии рынка недвижимости

В российских СМИ началась волна публикаций о якобы происходящем оживлении рынка жилой недвижимости. Во-первых, издания отмечают рост спроса за рубежом. Например, "Ведомости", приводя данные агентства CB Richard Ellis за IV квартал 2009 года, сообщают об выросшем спросе во всех европейских странах. "Активнее всего покупали недвижимость в Великобритании: на эту страну пришлось более 30% сделок, а стоимость продаж выросла во втором полугодии на 64% по сравнению с первым, — уточняет автор. — Вторым по объему рынком стала Германия: на нее пришлось около 15% всех сделок".

Заявляя же об оживлении и в России, авторы публикаций прежде всего ссылаются на статистику московского управления Росреестра. По данным этого учреждения, в декабре по Москве было зарегистрировано рекордное число сделок купли-продажи квартир. За этот месяц было совершено 8498 сделок, что на треть больше, чем в декабре 2008 года (6342 сделки). А по сравнению с ноябрем число сделок выросло более чем на 70% (4941 сделка). Для справки: всего в 2009 году в столице зарегистрировано 55,7 тыс. сделок с жилой недвижимостью.

Одно из популярных объяснений наметившемуся тренду — осознание потенциальными покупателями факта, что цены достигли минимума и далее снижаться не будут.

Наверное, это объяснение имеет основания. Правда, преимущественно для столицы. "Рынок жилья в Москве, пожалуй, имеет наибольшую поддержку снизу, нежели все остальные сегменты рынка недвижимости или жилье в других регионах России, — поясняют эксперты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN). — С одной стороны, на Москву по-прежнему направлен спрос со всей страны, а с другой – столица является перегруженной уже сейчас, и объемы нового строительства здесь в любом случае будут ограниченными по объективным причинам". Поэтому, по прогнозу IRN, цены на квартиры в Москве в 2010 году заметно ниже уже, скорее всего, не опустятся. Впрочем, некоторое поступательное снижение цен все равно возможно.

В Петербурге московский оптимизм разделяют прежде всего сами продавцы. В каждом интервью застройщики не устают озвучивать прогнозы о неминуемом росте цен, и только расходятся в его показателях, которые разнятся от 3 до 15%.

Конечно, эти заявления делаются людьми пристрастными. Поэтому искать подтверждение или опровержение их прогнозам разумнее через косвенные показатели. В частности, по словам управляющего партнера "Северо-Западного юридического центра" Владимира Комарова, в ноябре- декабре 2009 года количество обращений за юридическими услугами по сопровождению сделок с жилой недвижимостью в его компанию выросло по сравнению со средним показателем минувшего года. “Январь же, — уточнил Комаров, — традиционно является месяцем затишья: в основном мы закрываем сделки, начавшиеся в прошлом году”.

С другой стороны, по данным петербургского “Бюллетеня недвижимости”, с начала ноября среднестатистическая городская цена квадратного метра на вторичном рынке снизилась с 82281,4 до 81772,2 рублей, а на первичном – с 73222,6 до 72658,8. То есть пока на рынке превалируют разнонаправленные тенденции.

О якобы начавшемся оживлении пока ничего не слышали риэлторы, работающие и в других регионах страны. Кроме того, преимущественное большинство участников российского рынка сохраняет пессимистичный настрой.

Так, по оценкам Московской ассоциации риэлтеров (МАР), к декабрю 2009 года приостановили свою деятельность примерно 30% профессиональных участников рынка недвижимости. На прошедшей по итогам года пресс-конференции члены МАР признали, что в ближайшие месяцы роста цен на квартиры ждать не стоит. Ощутимый рост цен в пределах 10-15% следует ожидать только через год-два. При этом данный прогноз ориентирован, скорее, на Москву, и в регионах картина иная.

“В тех сегментах и регионах, где дефицит сохраняется, цена квадратного метра, скорее всего, останется в 2010 году на прежнем уровне и ниже не пойдет, — констатируют аналитики IRN. — В остальных же регионах и сегментах, где дефицита не наблюдается а, напротив, есть достаточный ассортимент предложения, цены в 2010 году продолжат сползать вниз, хоть и не столь значительно, как это было в 2009 году”.

Таким образом, некоторый всплеск декабрьского интереса покупателей недвижимости можно объяснить всего лишь сезонным “рождественским” фактором. Говорить же о начавшемся тотальном оживлении еще преждевременно.

Игорь Чубаха