Ипотека: заколдованный треугольник

Государство в очередной раз вспомнило о проблемах российского ипотечного рынка. Совет Федерации одобрил закон, снижающий первоначальный взнос, который должны платить граждане для получения кредита на недвижимость. Согласно документу, размер первого взноса должен составлять максимум 20% от стоимости жилья, а не 30%, как это было раньше. Чиновники ожидают, что благодаря принятию закона число потенциальных ипотечных заемщиков в России вырастет в 2 раза. В целом, по прогнозам Минрегионразвития, в текущем году банки выдадут около 190 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 350 млрд руб.

Отметим, что ипотечное кредитование пострадало от кризиса в сильнее, чем многие другие отрасли. За последний год рынок сузился до 18-20 игроков, да и то большинство из них присутствует в этом сегменте чисто номинально. По данным ЦБ, на 1 января 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным физлицам, снизился на 5,5%%. Для сравнения, по итогам 2008 года этот показатель увеличился на 75,1%. Объем выданных ипотечных кредитов в прошлом году сократился на 51,5% и достиг лишь 805,7 млрд руб. по сравнению с 1,6 трлн руб. за 2008 год.

Власти то и дело пытаются возродить ипотечный сегмент, но заходят почему-то всегда с одной стороны. В частности, банкам предлагается снижать ставки по кредитам и размер первоначального взноса. Так, премьер-министр Владимир Путин неоднократно заявлял, что процентная ставка по жилищным кредитам не должна превышать 11%, а первый взнос — 20%. "Расчеты показывают, что такие условия серьезно расширят круг участников ипотеки за счет тех, кто готов взять жилищный кредит, но не может платить за него 14-15%, как того требуют банки сегодня", — считает премьер.

Как полагают эксперты, ставки по ипотечным кредитам на уровне 10-11% годовых все равно слишком высоки для большинства россиян. И если банки не могут сократить их хотя бы вдвое, то и оживить рынок они неспособны. "При текущем уровне ипотечных ставок, составляющих минимум 14% годовых, ежемесячный средний объем ипотечных выплат на семью я оцениваю приблизительно в 25 000 рублей, или 65% среднемесячного дохода на семью в докризисный, сравнительно благоприятный с точки зрения текущей ситуации период, — отмечает главный экономист УК "Финам Менеджент" Александр Осин. — При снижении ставки по кредитам до 11% указанная приблизительная величина ежемесячного платежа снизится до 20 000 рублей и все равно будет составлять более половины дохода на семью, с учетом возможного спада в реальных доходах населения в связи с медленным восстановлением рынка труда".

По мнению эксперта, для создания массового притока заемщиков в ипотечный сегмент ставки по кредитам должны составлять не более 7% годовых. Однако для достижения этой планки и для сохранения стабильности рынка необходимо устойчивое сокращение инфляции и не такой бурный рост себестоимости строительства.

Экономисты утверждают, что очередная мера властей по поддержке российской ипотеки — снижение уровня первоначального взноса — тоже не сможет стабилизировать ситуацию в секторе. Как полагает ведущий консультант компании "ФинЭкспертиза" Дмитрий Ширяев, предложение чиновников снизить максимальный размер первоначального взноса направлено на повышение доступности ипотеки, но на практике это может возыметь обратный эффект — ведь при этом будет ограничен и размер кредита. "При таком подходе на оплату квартиры денег может и не хватить, так как должно быть еще и снижение самой цены жилья. Одним лишь предложенным ограничением ипотеки рынком новостроек и соответствующим стимулированием строительства проблему вряд ли можно будет решить", — уверен Ширяев.

Как поясняет Александр Осин, новая законодательная инициатива, в числе прочих, направлена на стимулирование спроса, противодействие "синдрому сбережений". Однако спрос в экономике ограничен как "закредитованностью" заемщиков и самих банков, так и высокой инфляцией, повышенным уровнем налоговой нагрузки и низкой рентабельностью реального сектора, нуждающегося в модернизации.

Опасения и проблемы других участников ипотечного рынка — строителей и собственно заемщиков — власти в расчет почему-то не берут. Между тем, им государственные меры по поддержке ипотеки могут помешать. Строители, например, уже всерьез заговорили о том, что правительственная программа может привести к возникновению нового "пузыря". Как пояснил накануне вице-президент Ассоциации строителей России и председатель Ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев, в настоящее время между основными участниками ипотечного рынка сложилась такая система взаимоотношений, которая не позволяет безболезненно снижать стоимость кредитов.

Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупает у банков выданные ипотечные кредиты физическим лицам, переводя их затем ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), которые продаются страховым и пенсионным фондам. Как полагает Пономарев, если ставка по ИЦБ окажется слишком низкой, то спрос на них может резко упасть. "Когда мы занижаем процентную ставку, то мы можем сделать так, что привлекательность ипотечных ценных бумаг будет низкая, и они не будут выкупаться фондами. То, что сейчас делает правительство России, не продумано", — заключил Пономарев.

Как пояснил "Росбалту" руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов, объемы строительства в последнее время резко сократились. "У многих застройщиков закончились источники финансирования строительства. Растет дефицит вновь возводимого жилья. И вот это может привести к резкому скачку цен (на недвижимость — ред.)", — прогнозирует эксперт.

Напомним, что в текущем году на поддержку жилищного кредитования из бюджета будет потрачено 250 млрд руб. Экономисты полагают, что российский строительный сектор не справится с поток государственных денег. В частности, как отметил накануне директор по макроэкономическим исследованиям ГУ-ВШЭ Сергей Алексашенко, если сейчас эти деньги "хлынут" на рынок, толку от них все равно не будет — ведь строительные компании сами испытывают проблемы с финансированием.

Впрочем, выделенные на поддержку ипотечного рынка миллиарды вряд ли дойдут до "адресата" в целости и сохранности. Зато в конце года чиновникам, скорее всего, удастся отрапортовать об успешности государственной программы. По подсчетам независимого аналитика по банковскому сектору Михаила Столбова, если за счет господдержки до банков дойдет примерно 125 млрд руб., и еще столько же составит органический прирост ипотечного сегмента, то общий рост задолженности по ипотеке по итогам года составит примерно 25% — вполне приличный показатель, который, тем не менее, не будет отражать реальной ситуации на рынке. Получается, что треугольник "банки, строители, ипотечные заемщики" так и останется заколдованным.

Мария Коваценко