Риски сдержат рост ипотеки

Один из немногих рынков, который продолжает динамично развиваться даже в условиях стагфляции в России, — ипотека. Как подсчитали эксперты компании «Секвойя кредит консолидейшн», в 2013 году российские банки выдали населению 1,3 трлн руб. на покупку жилья. Это почти в 2 раза больше, чем в докризисном 2008-м (655,8 млрд руб.), и почти на треть выше уровня предыдущего, 2012 года (около 1 трлн руб). Таким образом, в 2013-м продолжился четырехлетний период роста ипотечного рынка после резкого сокращения в кризисном 2009-м, когда объем ипотечного кредитования сократился более чем в 4 раза.

Эксперты выделяют несколько причин этого тренда. Главная из них — сохранение потребности в жилье. Даже несмотря на сокращение численности населения России, квадратных метров на всех не хватает. Вторая причина — высокая инвестиционная доходность вложений в недвижимость. Нередко бывает, что богатые граждане скупают квартиры в новых домах этажами, отделывают их и сдают. Это приносит неплохие дивиденды, которые порой достигают верхней границы процентов по банковским вкладам — в районе 8-10%. При этом степень риска несопоставима. В банках часть сбережений (суммы свыше 700 тыс руб.) можно потерять, да и размах, с которым действует сейчас Центробанк, создает у вкладчиков некоторую нервозность. А квартира никуда не денется - она уже своя. Задача хозяина лишь найти нормальных арендаторов, которые не спалят или сломают что-нибудь случайно или не превратят съемное жилье в «резиновую» квартиру для своих многочисленных «родственников».

Анатолий Воронин из FIBO Group называет и еще несколько причин сохранения роста ипотеки. Например, увеличение доходов бюджетников: сотрудников МВД, военных, работников государственных предприятий. Еще одна причина — неуверенность в судьбе рубля и, соответственно, инвестирование имеющихся средств в недвижимость. «Это довольно иррациональная логика, но она распространена. При этом заемщики верят, что их доходы в обозримом будущем не снизятся, и они смогут выплатить кредит. Россия еще не пережила «пузырь» на рынке недвижимости, а потому инвестиции в дома, квартиры и земельные участки на бытовом уровне расцениваются как исключительно надежное вложение, имеющее тенденцию к росту и генерированию доходов», - отмечает эксперт.

Ставки по ипотечным кредитам сейчас не такие уж и низкие. Они слегка подросли в начале года, в середине немного снизились, и сейчас в среднем составляют около 12,5%. «Есть понимание того, что в перспективе ставки должны падать. Нет смысла задирать ставки сейчас, чтобы потом заемщик рефинансировал кредит в другом банке под более низкий процент. В некоторых банках стали меньше навязывать всевозможные страховки, которые существенно увеличивают ежемесячный платеж», - рассказывает Воронин.

По данным аналитиков компании «Секвойя кредит консолидейшн», в 2013 году был зафиксирован рекордный с 2010 года показатель по уровню ипотечных сделок. 25% покупок квартир были совершены с использованием целевого кредита, и около 70% пришлись на новостройки.

Причем, что примечательно, рост рынка не привел к увеличению показателя просроченной задолженности. Напротив, объем просрочки по итогам 2013 года составил 40,5 млрд руб., что меньше показателя предыдущего года на 8%. В результате объем дефолтных ссуд (просрочка от 90 дней) сократился с 2,52% до 2,26%. А более 95,5% - это кредиты, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа. По оценке компании, это свидетельствует о высокой дисциплинированности заемщиков в данном сегменте.

Этому способствует и относительно стабильная ситуация на рынке труда, полагает Воронин. По словам эксперта, средний размер кредита в России составляет 1,5 млн руб. (в Москве — порядка 4 млн) - «это относительно подъемная сумма, и, скорее всего, многие заемщики имеют запасные варианты в виде депозитов родственников или знакомых, которые могут поддержать их в трудную минуту». Средняя продолжительность ипотечного кредита составляет 5-7 лет. При ипотеке на 5 лет заемщику приходится выплачивать порядка 37 тыс. рублей ежемесячно, при 7-летней ипотеке — 30 тыс. и при 10-летней — 25,5 тыс. руб., подсчитал Воронин.

Эксперты компании «Секвойя кредит консолидейшн» прогнозируют дальнейшее снижение просроченной задолженности в 2014 году при замедлении роста рынка (до 16%, или 1,5 трлн руб.) и продолжении процесса концентрации игроков. Однако, как полагают независимые аналитики, многое будет зависеть от ситуации весной. «Многие ждут кризиса, а потому иррационально приобретают недвижимость (что толкает объем кредитов вверх). Либо, напротив, начинают покупать валюту, морально готовя себя к девальвации и возможному снижению доходов. Мне кажется, что число пессимистов будет расти», - отмечает Воронин.

С ним согласен и Михаил Кузьмин из «Инвесткафе». По его оценке, замедление темпов ипотечного кредитования будет, но рост сохранится - возможно, на 15-20% в 2014 году. Замедление будет связано и с неблагоприятной экономической ситуацией, и с возможным ужесточением требований к заемщикам, особенно к тем, у кого есть уже несколько кредитов. Кроме того, весьма высоки риски роста безработицы среди потенциальных ипотечных заемщиков и риски самой банковской системы. «Однако рост сохранится именно в виду спроса на недвижимость со стороны клиентов и в виду того, что семьи уже давно копят на улучшение жилищных условий», - подчеркивает эксперт.

Владислав Кузьмичев