«За» и «против» долевого строительства

Одна из базовых потребностей любого человека — иметь крышу над головой. Квартирный вопрос давно испортил не только москвичей, география проблемы гораздо шире.


© Фото ИА «Росбалт»

Ситуация с жильем — один из вопросов, которые волнуют население. Поэтому не удивительно, что на ситуацию обратил внимание президент страны.

Согласно новым «майским указам» Владимира Путина, к 2024 году объемы жилищного строительства должны вырасти до 120 млн м2 в год. Это не мало, ведь в 2017 году было построено только 78,6 млн м2 жилья. Очевидно, что для достижения таких показателей придется серьезно потрудиться. И решить не только вопрос доступной ипотеки, но и ситуацию с обманутыми дольщиками. Ведь именно эта проблема — потенциальный очаг возникновения точек социального напряжения, которое может принять жесткие протестные формы. Чтобы до этого не доводить, необходимо уже сейчас принимать эффективные меры по решению существующих проблем.

Риски экономии

В каждой стране по-своему складываются особенности регулирования рынка жилой недвижимости. В Европе, например, доступные кредиты и стабильность экономики позволяют застройщикам вкладывать собственные средства и продавать квартиры уже по факту завершения строительства. У нас же такая схема приводит к сильному завышению стоимости объекта, поэтому 80% жилой недвижимости возводится с привлечением средств будущих жильцов. Беда в том, что дома далеко не всегда достраиваются. Иногда по объективным причинам: застройщик становится банкротом и не может завершить работы, а иногда руководство компании умышленно выводит средства по липовым контрактам, а потом благополучно исчезает.

Так или иначе дольщики надолго остаются и без денег, и без квартир. Подавляющее большинство из них не имеет другого собственного жилья, и люди оказываются доведены до отчаяния. Недавно обманутые дольщики из Подмосковья вышли на митинг, написав свои требования кровью. И это не фигура речи. Всего же в прошлом году Минстрой насчитывал порядка 38 тыс. обманутых дольщиков. Официально. В Госдуме же звучат цифры от 130 до 150 тыс. пострадавших.

Дело в том, что не все заключали договоры долевого участия в соответствии с законодательством — 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Люди вступали в сомнительные кооперативы, платили деньги по различным предварительным договорам и участвовали в прочих кампаниях, близких к откровенным аферам. Все ради экономии. Но, как показывает практика, даже 214-ФЗ, который предусматривает возможность страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, не является панацеей.

Страховка с оговоркой

Формально все договоры ДДУ должны быть застрахованы, иначе невозможно провести государственную регистрацию договора. Но на деле не все так просто. Начать с того, что страховая компания тоже может обанкротиться. Многие договоры долевого участия по проблемным объектам были заключены до 2014 года, т. е. введения системы страхования. Отсюда большая часть дольщиков, вопреки закону, не имеет полисов. Когда строительство по каким-либо причинам останавливается, такие участники ДДУ попадают в реестр обманутых дольщиков, который ведет Минстрой.

Но и в случае с добросовестными страховыми компаниями, при наличии страхового полиса, права дольщиков едва ли защищены. Главное, на что следует обратить внимание — тот факт, что преднамеренное мошенничество застройщика не является страховым случаем. ГК РФ и 214-ФЗ признает страховыми случаями только банкротство по объективным непредумышленным причинам. Так, компания «Проминстрах», страховавшая дольщиков столичного ЖК «Царицыно», прежде чем выплачивать страховки, вынуждена предупреждать дольщиков о возможных встречных обязательствах. Поскольку если застройщик комплекса будет признан виновным в мошенничестве, а против него уже заведено уголовное дело, то страховые возмещения придется возвращать. Любые финансовые операции должны быть обоснованы. И если до вынесения судебного решения страховые выплаты законны, то после объявления застройщика виновным случай перестает быть страховым.

При этом тот же «Проминстрах» не отказывается от своих обязательств. Другое дело, что в компании застрахованы всего 10% дольщиков ЖК «Царицыно». Судьбу остальных пострадавших в любом случае будут вынуждены решать московские власти. И надо отдать должное — они ситуацию контролируют. Правительство Москвы добровольно взяло на себя обязательства по завершению строительства, подбирает новую компанию-застройщика, работает с дольщиками. Чего не скажешь о ситуации, скажем, в Самаре, где губернатор сначала много говорил о проблемах дольщиков, а потом и вовсе перестал обращать на них внимание.

Жизнь или кошелек

Существуют и определенные сложности, связанные с несовершенством российских законов. Так, например, если человек имеет на руках страховой полис, то он формально не может считаться обманутым дольщиком и не попадает в реестр Минстроя. Однако и обращаться в страховую он не обязан. У него есть выбор между возвратом средств и ожиданием завершения строительства.

На первый взгляд все просто: есть задержка сдачи объекта — беги в страховую за компенсацией. Но перед этим стоит взвесить все «за» и «против». Подавая заявление в страховую на возврат средств, дольщик лишается права собственности на квартиру, которая в будущем все-таки может быть достроена. В соответствии с нынешним законодательством одновременно получить деньги и остаться при этом в числе дольщиков нет никакой возможности. Необходимо выбрать: или деньги сейчас, или квартира в будущем. Ситуация осложняется тем, что дольщики многих провалившихся проектов клюнули на относительно низкие цены. Страховая же вернет только те деньги, которые были уже заплачены. А стоимость недвижимости в последние годы (особенно перед кризисом) росла очень сильно. До кризиса 2008—2009 годов средняя цена квадратного метра в Москве, по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», укладывалась в 100 тыс. рублей, сейчас же средняя цена приближается к 170 тыс. рублей.

Поэтому сегодня компенсация не позволит купить на рынке аналогичную недвижимость. Точно так же страховка не возмещает расходы на аренду жилья, или уплаченные по ипотеке проценты. Да, кредит погасите, но вот проценты вам никто не вернет.

Никуда без регулятора

Оставаться или нет дольщиком — вопрос не простой. Тем более что ситуации часто бывают нетривиальные, а люди не обладают необходимыми знаниями и навыками для выхода из них. К сожалению, не существует даже единого регламента создания коллективов пострадавших, имеющих юридическую силу. Существуют только плохо организованные инициативные группы обманутых дольщиков с внутренними конфликтами и неспособностью договориться внутри. Проблема носит массовый характер и без помощи государства совершенно точно здесь не обойтись.

Собственно проблему государство решило радикально, приняв на себя функции страховщика: в конце прошлого года был создан Фонд защиты прав дольщиков. Кроме того, что автоматически решается проблема с недобросовестными страховыми, так еще и застройщики отбираются самые надежные. Звучит обнадеживающе. Однако все это коснется только будущих проектов. Все предыдущие регулируются прежними законами. И если дольщикам ЖК «Царицыно» повезло и с московским правительством, взявшим на себя ответственность, и со страховой компанией, то в ряде других случаев картина не столь радужна.

Вообще ЖК «Царицыно» в Москве собрал чуть ли не все проблемы, которые только можно придумать на рынке новостроек, и стал этаким показательным кейсом: несколько страховых компаний обанкротились, полисы имеет лишь небольшая часть дольщиков, на руководителя компании-застройщика АО «МКХ» завели уголовное дело, а сам проект стартовал в далеком 2006 году, когда цены на недвижимость были совсем другие, и должен был завершиться еще в 2012 году. В такой ситуации столичные власти приняли единственно правильное решение — завершить стройку своими силами. Да и другого варианта у них не было. Более 3000 неисполненных договоров долевого участия грозили тем самым социальным взрывом, ведь шансы на взыскание всей суммы c мошенника ничтожны. Тысячи людей попали в очень неприятную ситуацию. А сколько таких по всей стране…

Но стоит ли отказываться от долевого строительства и окончательно переходить на проектное финансирование, о необходимости которого заявил Владимир Путин? Вопрос требует серьезной проработки. Сейчас ДДУ — чуть ли не единственный способ привлечь дешевый капитал (дольщикам-то не надо платить проценты, как банку). Ведь дорогие дома, построенные за счет собственных средств застройщика и банковских кредитов, будут просто не по карману людям. К тому же создание государственного Фонда защиты прав дольщиков выводит безопасность контрактов долевого участия на качественно новый уровень.

Остается решить еще одну, не менее важную, проблему — ввести ответственность властей в регионах за ситуацию с обманутыми дольщиками, как это уже претворяется в Москве, а Минстрой обязать оперативно реагировать на бездействие чиновников на местах.

Никита Исаев, директор Института актуальной экономики, кандидат юридических наук


Ранее на тему Минстрой предложил расширить список работающих с застройщиками банков

В России перестанут компенсировать потерю жилья при стихийных бедствиях