Петербург элитный и трущобный: разрыв всё заметнее

По соседству с благополучными, динамично развивающимися районами Петербурга другие городские территории продолжают деградировать и разрушаться. По разным причинам они попали в разряд непривлекательных для инвесторов...

Петербург - город контрастов. Такую характеристику для мегаполисов загнивающего капитализма мы теперь с полным правом можем примерить и на себя. На фоне динамично развивающихся районов элитной застройки, дорогих магазинов и бизнес-центров растут трущобы, простаивают и разрушаются огромные промышленные объекты и другие территории со 'сложной судьбой'.

Конечно, город не может быть аморфным пространством. И созданная в Советском Союзе ситуация, когда представители очень разных слоев городского населения были перемешаны достаточно равномерно и жили в основном в одинаковых условиях, была искусственной. Массовые новостройки в свое время стали для многих реализацией утопических чаяний - та же уравниловка, но с условиями получше.

Время прошло, и утопия рухнула. Возросшая социальная мобильность горожан расставила все по своим местам. Сформировались такие районы, в которых живут преимущественно малообеспеченные петербуржцы, и такие, где преобладает дорогостоящая и элитная недвижимость, населенная состоятельными собственниками. Усилиями риэлтеров от непритязательных обитателей коммуналок освобождаются престижные районы центра.

Ситуация отчасти напоминает то, что есть на Западе: территорию крупных городов, как правило, можно весьма четко поделить на районы, связанные с бизнесом и торговлей, кварталы малообеспеченных мигрантов, промзоны, районы, где обитает средний класс разной степени зажиточности, престижные пригороды для высшего класса. В одной части города можно свободно гулять в любое время суток, в другой - есть опасность получить по голове и быть обворованным.

Все это очень похоже, однако есть у нас и своя нерадостная специфика. Описанная ситуация отнюдь не стабильна. Контрасты растут и уже грозят катастрофой. Усугубляют ее близящийся коллапс аварийных инженерных сетей, скорый износ советских новостроек, где проживает значительная часть населения города, и промышленность, которая зачастую не работает, но паразитирует на земле.

Как же заставить депрессивные территории развиваться? Как привлечь сюда деньги инвесторов, без которых здесь едва ли можно сделать многое?
'Очевидно, что в таком мегаполисе, как Петербург, не может быть территорий, полностью неинтересных для инвесторов, - считает Николай Воронов (член совета директоров управляющей компании 'Музей'). - Любое пятно может быть использовано с выгодой для собственника. Но количество денег, которые необходимо вложить, для того чтобы привести объект в божеский вид, разнится от участка к участку. Не разработан механизм, который позволял бы инвестору компенсировать более высокие инвестиции в особо запущенные объекты'.

А вот по мнению генерального директора компании МТЛ Андрея Лушникова, главная задача города - улучшение имиджа и привлекательности города в целом. 'Мы входим в проект по сугубо рыночным соображениям. Городская власть для нас - это некая данность, которая может повлиять на конечную стоимость нашего продукта, например, улучшая имидж и привлекательность города в целом. А для того чтобы сделать более привлекательными для инвесторов депрессивные территории, я считаю, город должен сосредоточиться, во-первых, на реализации крупных проектов, таких как скорейшее строительство кольцевой дороги и западного скоростного диаметра, во-вторых, всерьез заняться вопросами безопасности и имиджа города в глазах иностранных фирм и граждан, наконец, в-третьих, продумать более выгодную подачу исторических и культурных богатств Петербурга. Если работать по этим трем направлениям, то все городские территории станут для инвесторов неизмеримо привлекательнее'.

Генеральный директор компании 'ГСК-Девелопмент' Владимир Любомиров предлагает усложнить для инвесторов получение привлекательных участков, сулящих 'короткие деньги', чтобы привлечь их к проблемным проектам. 'Власть не способна обеспечить соблюдение существующих регламентов - плохи они или хороши. Или способна, но для всех по-разному: один инвестор соблюдает, другой - нет. Неравномерность соблюдения регламентов является проблемой, - считает Владимир Любомиров. - Любой инвестор ищет механизмы, чтобы и он был за рамками. Между тем, сегодня запретить строить практически невозможно. Можно оштрафовать, и многие платят эти суммы как налог. Деньги ищут, куда примениться. Денег сегодня много. И они пойдут туда, где быстрее всего будет получена отдача. Но если не будет возможности двинуть их на более привлекательные территории, они будут реализованы рядом'.

Центр города традиционно привлекает инвесторов гарантированной отдачей. Несмотря на то, что возможности для строительства здесь ограничены весьма скромным списком так называемых 'лакун' - застройщики предлагают все новые и новые проекты, пытаясь выйти за пределы, установленные регламентом. Оно и понятно - слишком уж выгодным обещает стать предприятие, если дело выгорит. Так, по оценкам риэлтеров, квадратные метры 'скандального' проекта 'Корпорации С' в Михайловском саду будут продаваться по ценам никак не менее $10 тыс. за штуку - если, конечно, такой проект будет реализован. В этом ряду можно назвать и некоторые, мягко говоря, сомнительные объекты, такие как элитный жилой дом 'Пятый элемент', построенный посреди общественного парка и планирующееся строительство в Таврическом саду. Говорят, есть и проект застройки элитными домами территории в общественном парке вокруг стадиона имени Кирова...

Но даже центр города при всей своей привлекательности развивается крайне неравномерно. Отремонтированные или вновь возведенные элитные дома и бизнес-центры соседствуют с довольно непрезентабельными строениями, которые частично населены их прежними, оставшимися с советских коммунальных времен обитателями, частично раскуплены новыми хозяевами. Их состояние не называют аварийным, но дворы, чердаки, коммуникации и внешний вид - все это, мягко говоря, далеко от идеала.

Естественно, для компании желанным и удобным объектом развития является пространство расселенное, все социальные проблемы которого уже переправлены туда, где им давно никто не удивляется. Но если принудительное выселение злостных неплательщиков или занявших круговую оборону обитателей аварийных домов - пусть и не реализуется пока в должном объеме - по крайней мере, допустимо, то что делать с вполне благопристойными владельцами центрального, но далеко не элитного жилья?

Здесь проблема развития территорий переплетается с вопросами благоустройства и ЖКХ, которые эффективно решать государство пока не научилось. Возможно, отчасти потому, что логика у него при этом, как ни странно, та же, что у инвестора: если свободных участков или объектов нет, то и 'развивать' как будто нечего.

Хорошим примером непонимания смысла городского развития стало пресловутое благоустройство дворов. Не касаясь даже рожденной в муках программы, достаточно просто взглянуть на то, как это благоустройство происходит. В одних дворах мы наблюдаем сегодня явные архитектурные излишества, в других - соседних - пейзаж после артподготовки. А между тем средства, потраченные городом на благоустройство того или иного места, - вложение в успехи тех, кто на этой территории в дальнейшем будет делать свой бизнес. Так, может быть, стоит привлечь их к благоустройству конкретного соседнего двора, а не отягощать абстрактными отчислениями в бюджет города?

Но перенесемся из центра на окраины, где формируются самые настоящие трущобы. Районы советских новостроек, вроде Купчино или Веселого поселка, из которых сегодня стремятся выехать, если только есть такая возможность. Теперь здесь концентрируются социальные проблемы и преступность. И это, конечно, посерьезнее дворов в центре, для которых рано или поздно средства все равно будут найдены.

Как отметил выступавший в пятницу на круглом столе в ИА 'Росбалт' председатель Фонда имущества ПСБ Игорь Петров, один из возможных способов поднятия уровня таких районов - создание якорных объектов вроде Ледового дворца. Такие объекты имеют продолжительный срок окупаемости и создаются для изменения социального климата района. Другой способ - уничтожение инфраструктуры, от которой подпитываются облюбовавшие его криминальные элементы, нелегальные мигранты, задействованные в сомнительном бизнесе.

Немало сказано, но по-прежнему мало сделано по вопросу о промышленных предприятиях, занимающих значительные территории в центре города и прилегающих к нему районах. Территории эти, как правило, используются неэффективно и деградируют. Сами предприятия зачастую едва сводят концы с концами, не говоря уже о том, чтобы как-то развиваться, - между тем, сдвинуть с места их собственников не так-то просто. Для многих из них центральное местоположение - единственный ресурс, позволяющий держаться на плаву, например, сдавая в аренду часть помещений. Другие технологически не переживут переезд на новое место.

Яркий пример - Выборгская сторона, откуда компания 'Бекар' уже несколько лет пытается 'выселить' ряд предприятий. Как правило, одним частным инвесторам - без помощи и участия государства - такие проекты не осилить. Вопрос лишь в том, каким должно быть участие. По мнению социолога Ирины Синочкиной, чтобы не уничтожить рабочие места, нужно давать налоговые послабления для предприятий, выезжающих из центра. Николай Воронов (компания 'Музей') высказал пожелание, чтобы 'рачительные хозяева, вкладывающие большие деньги в восстановление разрушенного (а ремонт сетей - особенно на крупных объектах - требует шести- и семизначных сумм), получали компенсацию в виде более низких ставок аренды или полного освобождения части собственности от аренды'.

Как отмечает Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты 'Недвижимость и строительство Петербурга', еще одним эффективным средством 'выдавливания' проблемных предприятий из центра является механизм дифференциации арендных ставок. Эксперты также отмечают отсутствие адекватной нормативной базы для выкупа у собственника территорий по справедливой рыночной стоимости.

В значительной мере проблема сегодняшнего неравномерного развития обусловлена тем, что собственность и собственники у нас не имеют истории. Все это - либо сомнительные плоды сомнительной приватизации, либо недвижимость, унаследованная населением от советской распределительной системы. Отсюда и завод непонятного профиля, и собственник жилплощади, которая не была им ни куплена, ни построена. Кому предстоит выполнить основную и самую неприятную работу по распутыванию этого клубка интересов - государству или частному инвестору, пока непонятно.

Александр Алексеев, ИА 'Росбалт'