Территория локального конфликта

Президент России Дмитрий Медведев поручил правительству разработать нормативы определения границ придомовой территории, то есть участка земли, который относится к многоквартирному дому и на котором нельзя осуществлять точечную застройку, размещать торговые палатки и так далее. Появление таких нормативов разрешит множество конфликтов жильцов с муниципалитетами и управляющими компаниями, а также снизит коррупцию в местных органах власти.

В среду на официальном сайте президента России Дмитрия Медведева был опубликован перечень его поручений правительству по итогам заседания Совета по развитию местного самоуправления, прошедшего 5 октября. Глава государства, в частности, поручил кабинету министров «представить предложения по совершенствованию законодательства», касающиеся определения нормативов выделения придомовой территории.

Из-за отсутствия четких нормативов того, какую территорию считать придомовой, права жильцов многоквартирных домов на лужайку и детскую площадку перед домом зачастую игнорируются, а во дворе дома начинается строительство торгового центра или – того хуже – рюмочной. Из-за неопределенности возникает и множество других конфликтных ситуаций. «Кто должен проводить уборку и озеленение дворов, ремонтировать надворные постройки? Управляющие компании, ссылаясь на нормы Жилищного кодекса, утверждают, что это обязанность жильцов», – приводит пример старший юрист юридической компании «Налоговик» Николай Дубровин.

В регионах встречается и другая крайность. Как отмечает ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Института экономики города Дмитрий Гордеев, некоторые муниципалитеты «нарезают» в качестве придомовых территорий больше земли, чем требуется, и собственникам помещений в доме приходится платить повышенный земельный налог.

Право собственности на территорию вокруг дома у жильцов может быть оформлено только после ее межевания (определения границ) и дальнейшей постановки на кадастровый учет, объясняет юрист практики «Земля, недвижимость, строительство» юридической группы «Яковлев и партнеры» Александр Мачнев. «Это представляет собой сложную и подчас дорогостоящую процедуру, с возможными затруднениями в виде конфликтов интересов со смежными собственниками и противодействий органов местного самоуправления, которым невыгодно «за просто так» отдавать городскую землю», – говорит он.

Член Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям, президент Ассоциации «Жилищная стратегия» Галина Хованская подтверждает: очень часто муниципалитеты отказываются оплачивать землеустроительные работы. «Обычно они (местные власти – ред.) говорят жильцам: «У нас бюджет ограничен, так что если хотите – оплачивайте все работы за свой счет». Но кадастровый учет – это государственная функция, граждане не должны тратить на него личные средства», – говорит парламентарий.

Чтобы самим не формировать кварталы, муниципалитеты пользовались и лазейками в законах. Например, статья 16 закона о введении в действие Жилищного кодекса дает право на общем собрании жильцов выбирать представителя, который может обратиться в муниципалитет с заявлением о межевании квартала, в котором расположен дом. «Но общее собрание созвать трудно, – констатирует Дмитрий Гордеев из Института экономики города. – Понимая это, некоторые муниципалитеты без таких решений ничего делать не хотели, но в мае 2010 года их поправил Конституционный суд, признав, что обращаться в муниципалитет с таким заявлением может любой собственник».

При этом нигде четко не зафиксирован не только порядок оформления придомовых территорий, но и сами правила определения их площади и границ. «Когда-то на основании потерявшего силу закона «О товариществах собственников жилья» постановлением правительства России №1223 было утверждено положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», - вспоминает Гордеев.

После принятия Жилищного кодекса вместо понятия «кондоминиум» было введено понятие «общее имущество в многоквартирном доме», но какое-то время старое положение использовалось по аналогии. «Естественно, только в части не противоречащей новому Жилищному кодексу», - подчеркивает юрисконсульт института. Например, положение устанавливало, что передача земельного участка в собственность - бесплатно или за плату - или в аренду домовладельцам или ТСЖ осуществляется решениями органов госвласти или местного самоуправления. «Но закон о введении в действие Жилищного кодекса устанавливает, что земля не передается, а поступает только в общую собственность, а не в аренду, на основании закона с момента государственного кадастрового учета, а не на основании решения, и не платно, а бесплатно (как сама земля, так и формирование участка)», - замечает эксперт.

В 2009 году постановление №1223 было совсем отменено. «Сейчас многие муниципальные образования принимают свои акты по данному вопросу, но они нелегитимны, так как противоречат статье 36 Жилищного кодекса, а значит нелегитимны все решения, принятые на основании местных актов», – говорит юрист.

Но формально нормативы выделения придомовой территории есть, утверждает Галина Хованская. «Они существуют в виде методических рекомендаций, утвержденных еще Росстроем (Федеральное агентство по строительству и ЖКХ при Минрегионе, упразднено в мае 2008 года, функции переданы Минрегиону – ред.). Их никто не отменял. У меня есть письмо Минрегиона, которое подтверждает актуальность этих рекомендаций», – заявила она. По ее словам, эти же рекомендации использовались в уже упоминавшемся постановлении правительства №1223. «Грубо говоря, размер придомовой территории в них ставятся в зависимость от плотности застройки, этажности дома и наличия дорог общего пользования», – уточняет Хованская.

Как ни странно, сам Минрегион ссылается на другой документ. «Существует несколько инструкций по определению площади придомовой территории, разработанных в свое время Минюстом, который раньше курировал эту тему, – сообщил «Росбалту» официальный представитель Минрегиона. – Но фактически по всей России выделение придомовых территорий делается в режиме ручного счета. В частности, в Москве такую территорию определяют по стенам дома. В регионах к жильцам относятся с большим пониманием, поэтому землю под палисадники и детские площадки выделяют. Так что существует реальная необходимость в совершенствовании законодательства, его универсализации в этой сфере».

Представитель Минрегиона заверил, что, как только министерство получит оригинал поручений президента с утвержденным сроком их выполнения, оно сразу же приступит к разработке соответствующего нормативного акта. Но и это не гарантирует скоро решения проблем жильцов многоквартирных домов. «Далеко не всегда у нас разработка предложений ведет к реальному изменению законодательства», – сетует Александр Мачнев из компании «Яковлев и партнеры».

Евгений Новиков