«Создавайте ТСЖ – дешевле получится»

Отношение к реформе жилищно-коммунального хозяйства в обществе неоднозначное. Одни боятся ухудшений и трудностей - например, резкого роста платежей. Других интересуют лишь сроки, в которые появится достойная альтернатива надоевшим ДЕЗам. О том, как идет реформа в столице, корреспонденту «Росбалта» рассказала руководитель государственного учреждения «Центр реформы в ЖКХ» Ирина Шрамко.

- Ирина Павловна, как проходит в Москве реформа ЖКХ?

- Реформа ЖКХ - это многоуровневая задача по изменению системы управления домами. Ее цель - сохранение жилища, улучшение условий проживания в нем, повышение качества услуг, расширение их спектра, создание четких механизмов социальных гарантий для малообеспеченных жителей. А это невозможно без вовлечения в систему обслуживания и эксплуатации домами множества организаций различных организационно-правовых форм, в том числе товариществ собственников жилья, структур малого и среднего бизнеса.

Сегодня около 15% жилищного фонда Москвы находится в ведении вновь образованных товариществ собственников жилья (ТСЖ) и старых, но проверенных временем жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Что касается управляющих компаний, то где-то в 70% случаев эти функции сохраняет ДЕЗ. Но уже создано и немало частных управляющих организаций.

Кстати, сохранение роли управления домами за ДЕЗом, вопреки распространенному мнению, не всегда плохо. Бывает, что жильцов сами просят: "Заставьте ДЕЗ остаться с нами!" К самостоятельному плаванию еще не все готовы.

- Пока очень многие боятся, что никаких улучшений не будет, а просто увеличатся платежи.

- Законодательство дало право собственникам самостоятельно определять размер платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Но чтобы установить размеры платежей, надо изучить и выбрать управляющую организацию, определить виды работ по обслуживанию дома, уточнить у управляющей организации стоимость этих работ, а уж затем заключать с ней договор, который должен наиболее полно защищать права жителей. Такой проект договора был разработан в нашем учреждении.

Главная же проблема - в психологии самих жильцов, которые в своем большинстве еще не поняли, что они – собственники со всеми вытекающими из этого понятия не только правами, но и обязанностями. Между тем, в собственности жителей находится уже более 75-80% всей жилой площади в стране.

К сожалению, пока очень многие считают себя «собственниками до обоев». Им кажется, что квартира – это их собственность, а забота о доме – обязанность государства. А ведь еще с 90-х годов, с момента принятия Гражданского кодекса, установлено, что дом, в котором имеются два и более помещений, находящихся в собственности различных лиц, уже имеет общую долевую собственность, за содержание которой все собственники помещений в доме несут бремя ответственности.

К тому же мы не знаем своих соседей. И объединяемся только когда узнаем, например, что нас выселят, в связи с аварийным состоянием дома, либо, что начнется какая-то стройка рядом. Вот тут жильцы разом забывают о том, кто из них врач, а кто полы моет, и начинают создавать инициативные группы.

До сих пор, пока мы жили под управлением дирекций единого заказчика, обслуживание наших домов, можно сказать, «держалось на административном ресурсе». Однако не существовало ни оптимальной системы управления, ни необходимых договорных отношений. Но уже давно собственность принадлежит физическим и юридическим лицам, а система управления до последнего времени оставалась прежней. Не может быть эффективной системы управления собственностью без участия самого собственника.

- Так что лучше всего делать жильцам «при переходе к капитализму»?

- Я считаю, в первую очередь, необходимо ликвидировать недостаток знаний жителей о правах и обязанностях по отношению к собственному дому. Дом - технически сложный объект, он должен управляться по единым правилам. Их и предстоит выработать объединившиеся собственники. Для организации эффективного управления можно выбрать управляющую организацию. Но оптимальным вариантом является создание товарищества собственников жилья. ТСЖ как юридическое лицо способно более полно защитить своих членов. Оно может заключить договор с управляющей компанией (именно она потом заключит соглашения с ресурсоснабжающими и подрядными организациями), которая предлагает выгодные условия, и контролировать ее деятельность.

- Но как это все должно в реальности выглядеть? Вот московский жилой дом, в котором 400 квартир. Способны ли их жильцы, абсолютно разные люди, которые в лучшем случае своего соседа по лестничной клетке знают, собраться и выбрать из своих рядов эффективное правление?

- От собственников каждого дома требуется минимум - создать инициативную группу из числа наиболее активных граждан. А такие жители в каждом доме есть. На самом деле ресурсы в доме громадные.

Присмотритесь: рядом с вами живут руководители предприятий, бизнес-структур, профессиональные специалисты и т.д. И, как правило, у них есть юридические службы, возможность получать документы из поисковых систем, им не чужд хозяйственный подход. А сколько среди ваших соседей юристов, работников строительной отрасли, предпринимателей, бухгалтеров…Пожилые люди, женщины с детьми, которые сидят дома, могут поработать на контактном телефоне. А дети, прекрасно ориентирующиеся в Интернете, помогут найти информацию по управлению домами, новым технологиям и т. д.

Сначала можно гаключить договор с управляющей организацией, а потом, поднабравшись опыта, ТСЖ сможет самостоятельно заняться бизнесом, а так же заключать договоры с ресурсоснабжающими и подрядными организациями. Так, один бывший директор ПЖРО объединил под своим крылом четыре дома, из которых самый «молодой» был построен в 1934 году. Управлялось это хозяйство очень эффективно, жителям не повышались платежи, и аварий практически не было.

- Все-таки многие люди не понимают, где им взять деньги на содержание дома. Как быть, например, жильцам домов, у которых нет ни крупных нежилых помещений, ни большой прилегающей территории?

- Действительно, люди надеются получать доходы от нежилых помещений и земли. Но не во всех домах есть изолированные нежилые помещения, являющиеся общим имуществом, от использования которых можно получать доход. Многие говорят: дайте нам землю. А как они будут эту землю использовать? Ведь построить на ней они ничего не смогут, - есть очень серьезные ограничения на любые постройки на придомовой территории. Свободные земельные участки есть не у всех домов. А что делать жителям тех домов, у которых их нет?

Проблема в понимании, как организовать хозяйственную деятельность, что такое общее имущество и как им эффективно управлять. Ведь, например, земля как источник доходов вряд ли может быть таковой в прямом смысле этого слова. Я знаю лишь один случай, когда в ТСЖ поставили палатку от совхоза. И это было недоходно - просто у людей появилась возможность покупать продукты по себестоимости. А ведь еще надо к 1 мая цветы высадить, обиходить деревья и кустарники, потратить средства на благоустройство территории. Но не все собственники готовы к этому.

То же относится и к нежилым помещениям: половина жильцов просто не знает, что нежилые помещения имеют своего собственника. Они думают, что расположенные в их доме магазины, офисы и т.д. – их общее имущество. Это не так.

Жаль, кстати, что собственники нежилых помещений, которые могли бы включиться в процесс управления домом, пока пассивны. Ведь помещения - это их бизнес. А в хорошем доме, в удачном месте его развивать проще.

Вот, например, собственники нежилых помещений на Неглинке выступили инициаторами реконструкции дома, где было создано ТСЖ: при реконструкции они смогли быстро открыть кредитную линию, а по ее окончании - получить дополнительные площади и погасить кредит.

Но главный источник экономии – это, конечно, оптимизация расходов и доходов. Что является доходом в каждом доме? Только плата за жилищные и коммунальные услуги? Это не совсем так. Доходы могут и должны складываться из колоссального спектра работ, которые по дому можно проводить.

Кто все эти работы сегодня проводит? Не управляющая организация, не ТСЖ. Кто угодно нам стелет паркет, а потом мы его выбрасываем. Кто угодно нам чинит и меняет батареи, а потом у нас бывают протечки. Замена окон, дверей, замков, значительное количество ремонтных работ по дому – на все мы нанимаем людей со стороны. А ведь все это могло бы лечь в копилку управляющей организации. Пусть она имеет свою бригаду слесарей, паркетчиков. Пусть каких-то специалистов приглашает от соседей, если это выгоднее.

Следующий пункт - оптимизация налогообложения, как у любого юридического лица. И конечно, использование энергосберегающих технологий, установка домовых и поквартирных приборов учета ресурсов. Постепенно мы придем к европейской модели, когда свет зажигается, когда человек вошел на этаж, и гаснет, когда он перешел на следующий. И, наконец, надо работать с неплательщиками - понимать, почему они не платят, как им помочь, если есть такая необходимость. В доме надо все решать с учетом интересов всех собственников, тогда и результаты появятся.

Беседовал Леонид Смирнов