В заложниках у УК

Жилищный кодекс обязывает собственников выбирать способ управления домом – ТСЖ, ДЕЗ или управляющая компания. У жителей новостроек выбора, как правило, нет — они вынуждены мириться с навязанной застройщиком управляющей компанией. И это сильно отражается на коммунальных платежах.

Финальная фраза в "Золотом теленке – "Графа Монте-Кристо из меня не вышло, придется переквалифицироваться в управдомы" — поклонниками Остапа Бендера почти никогда всерьез не принималась. Ну, не может, казалось, быть, чтобы такой яркий и изобретательный человек занялся выдачей метел дворникам и покраской стен олифой в "вороньих слободках".

Однако время шло, и постепенно стала вырисовываться картина того, чем в наши дни занялся бы Остап-управдом. Вот одна из проблем, — и тем, кто с ней столкнулся, как-то не до смеха. Все знают, как дорого стоит жилье. Но "голая" стоимость квартиры – это далеко не все, что должен отдать счастливчик, сумевший заработать на собственный уголок. В новостройке покупатель получает "голый бетон" и должен еще платить за весь "ремонт". Однако, и это не все.

Сегодня уже многие жильцы, что слова "управляющая компания" — то, что приходит на смену ЖЭКу, РЭУ, ДЕЗу и старозаветному управдому, — касается их собственной жизни. И что эту компанию надо-таки выбирать, и выбирать с умом, — а то жить станет хуже и отнюдь не веселее. Так вот, оказывается, покупатели квартир в новостройках – а это люди состоятельные, часто активные, которые "делают себя сами" и очень хотели бы реализовать свое право на выбор управдома, – этого права лишены.

Проблема достаточно остра и заняла уже порядочно места на форумах в Интернете. Вот на что люди жалуются: "Застройщик организовал выдачу ключей от квартир в выбранной им управляющей организации (УО). Т.е. ключи можно получить только после подписания договора с УО. Правомерны ли действия застройщика?" Ответ бывалого форумиста: "Если вы не собственник, — то правомерны".

Вот еще реплика: "Вы совершенно правы. После сдачи дома в эксплуатацию и до выборов новой УК жильцами, получившими право собственности, домом управляет компания, поставленная застройщиком. Все коммунальные платежи, включая техобслуживание, в этот переходный период, как правило, сильно завышены, и поделать с этим ничего нельзя, т.к. у жильцов нет права собственности, и они самостоятельно не могут выбирать УК".

Итак, цена вопроса ясна: "Все коммунальные платежи сильно завышены". Вы купили квартиру и уже живете в ней, но до момента юридического оформления вашей собственности пройдет время, измеряемое месяцами и даже годами. Все это время дом обслуживает управляющая компания, выбранная застройщиков (увы, собственником в данный период является он, он же имеет и право выбора УК). А монополист, как известно, своего не упустит.

"Да, это очень распространенная практика в Москве и области, — рассказал корреспонденту "Росбалта" знакомый риэлтор. – Я сейчас занимаюсь одним таким домом бизнес-класса. У них управляющая компания – какая-то дочерняя фирма застройщика – взяла и разом подняла коммунальные платежи с 50 до 85 рублей с квадратного метра. Жильцы закипели, у них сайт, форум. В принципе, это положение не безвыходное, потом управляющую компанию можно поменять".

Да, но это – потом. А пока (от нескольких месяцев до нескольких лет) приходится мириться с произволом. Обратим внимание на "ножницы" – с 50 до 85 рублей с 1 кв. метра. И уж если жильцы бизнес-класса заводят сайт, — значит, одним махом отстоять свои права у них не получается. Ну, не хотят господа застройщики, чтобы у жильцов осталась о них теплая память и благодарность. Предпочитают вместо благодарности – добрать свое наличными и в нагрузку к ключам вместо брелока всучить новым жильцам мастеров по обдираловке.

Затронула эта зараза не только Москву и Подмосковье. Вот пишут форумисты из Нижнего Новгорода: "Еще на предпроектной стадии представители некоторых компаний открыто заявляют, что право управлять домом будет принадлежать только им. На практике это означает, что покупатель квартиры в таком доме лишен права выбора формы управления жилым домом согласно действующему Жилищному кодексу РФ. Потеряв право управления своим домом, можно потерять свободу, и жизнь может превратиться в "барщину".

Или еще. "Товарищество собственников жилья "Еловая аллея", созданное в новом доме в Ленинградском районе Калининграда, вступило на тропу войны с застройщиком. Ситуация, в которой оказались жильцы, типична, сообщает радио ГТРК "Калининград". Застройщик навязывает им себя в качестве управляющей компании. А ТСЖ намерено самостоятельно обслуживать свой дом. Конфликт вошел в такую стадию, когда окончательное решение может принять только суд. Но председатель правления товарищества Альбина Крымская смотрит на ситуацию с оптимизмом".

Что ж, пожелаем удачи г-же Альбине Крымской. Значит, для того, чтобы постоять за себя перед застройщиком, надо создавать ТСЖ. Не все так, однако, просто. Еще реплики с одного форума:

"А вот пессимистический взгляд на создание ТСЖ: компания застройщика СУ-155 навязывает свое ТСЖ и управляющую компанию АТСЖ "ДЭЗ" будущим жильцам. В руках у СУ-155 есть рычаги давления, т.к. квартиры приобретались не только по договорам соинвестирования, но и через вексели, а также по договорам переуступки прав. Т.е. на момент создания ТСЖ львиная доля квартир в доме будет принадлежать СУ-155. Также застройщик выдает различные разрешения и ключи только после того, как будущий жилец подпишет договор на обслуживание с АТСЖ "ДЭЗ". Как в такой ситуации защитить свои интересы и не дать застройщику "узурпировать" управление домом?" .

"Ответ по существу вопроса: это практически невозможно, пока у вас не будет право собственности. Если у вас в договоре есть обязательство заключить договор с управляющей компанией, то, скорее всего, нужно соглашаться с требованиями застройщика".

Вот что пишут подкованные форумисты с юридическим образованием и опытом: "Жилищный кодекс верно оставляет право выбора управляющей организации лишь за собственниками. Потому рекомендация такова: еще на стадии строительства слиться и создать ТСЖ. А позже уже легче будет разрешать вопросы с застройщиком. Дает он заключить контракт с определенной УК? Пожалуйста. Но условия заключения этого контракта уже будут дискуссироваться реальными представителями собственников, а не "карманным" председателем ТСЖ".

Или так: "На самом деле, тут ничего страшного нет — я это проходил со старой квартирой. Сначала было то же самое, а потом, если внимательно почитать устав и документы компании, то становится ясно, что она фактически сама себя назначила под шумок выдачи ключей. Есть вариант: организовать ТСЖ, но надо быть готовыми к тому, что люди, которые будут там работать, должны именно работать полный рабочий день, а не собираться изредка по вечерам, иначе дом вскоре превратится в помойку. Если найдутся такие люди, то организовать ТСЖ – элементарно".

Итак: "слиться еще на стадии строительства" и "кому-то работать полный рабочий день".

Но организоваться в ТСЖ на стадии строительства, к сожалению, могут не все. И дело не только в нехватке времени или невозможности получить сведения о покупателях. Достаточно много случаев, когда люди приобрели жилье по "серым" схемам – по векселю, договору займа и т.д. И на руках у них не договор инвестирования или долевого участия, а лишь предварительный договор купли-продажи. И права объединятся в ТСЖ до сдачи дома в эксплуатацию у них, соответственно, нет.

Обратимся к удачному опыту борьбы новых жильцов за свои права: это история – с Юго-запада Москвы. Рассказчика зовут Кирилл Проскурин. Преуспевающий молодой бизнесмен купил квартиру в "доме бизнес-класса". Бизнес-класс выглядел так:

"С самого начала, по словам Кирилла, не работало пять из 15 лифтов, система отопления, счетчики учета тепла и воды, системы дымоудаления и оповещения о пожарах, домофоны, мусоропровод. Не было давления в кранах горячей воды, из кранов холодной вода текла ржавая, на стенах дома образовалась плесень, а этажи не убирались".

"Самым сложным оказалось собрать общее собрание, — вспоминает Кирилл. -  На это ушло несколько месяцев. Сведений о собственниках в открытом доступе -  в Едином госреестре — еще не было. А застройщик отказался их предоставлять, сославшись на "тайну договора" и отправив всех в управу района. Управа послала любопытных обратно к застройщику. Данные о людях добывались всеми возможными способами, в том числе по "служебным" каналам членов инициативной группы: некоторые жильцы работают в ФСБ. А потом десять человек развозили уведомления о собрании по Москве и ближайшему Подмосковью".

В итоге: "Только с третьей попытки (после второго отказа и с третьей госпошлиной), 28 января 2008 года мы все же зарегистрировали наше ТСЖ "Удальцова, 69, 77", — говорит Проскурин. Кирилл утверждает, что на решение всех этих вопросов у него уходило столько времени, что жена пригрозила, что разведется с ним. "К тому же у меня и так есть чем заняться — двое детей, фирмы, строится загородный дом".

Но, наконец-то: "Застройщик принес извинения за несвоевременное устранение недоделок и письменно заверил, что к 20 сентября все будет хорошо. Работы, правда, начались только в октябре".

В общем, звезды с неба не падают: сразу сэкономить не получится – борьба занимает месяцы, да и не везде же есть сотрудники спецслужб среди жильцов. Тем не менее, если упорно бороться, то успех обеспечен. И в любом случае, набирается ценнейший опыт для будущих поколений.

Леонид Смирнов