Дольщикам помогают "в ручном режиме"

Проблема обманутых дольщиков не относится к «хитам сезона». Это скорее затяжная болезнь, захватившая лишь небольшую часть российского общества. О этой проблеме государство и город не забывают, хотя рецептов полного излечения тоже не дают.

О ситуации с дольщиками в Москве рассказал совсем недавно в председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Она такова: на начало прошлого года в столице насчитывалось 2 тыс. 417 обманутых дольщиков (то есть, по сути дела, семей: статистика считает так: один дольщик – один контракт – одна квартира) и 11 «проблемных объектов», то есть, недостроенных домов, чьи застройщики оказались жуликами или неудачниками. За прошедший год около 700 дольщиков с помощью города обрели квартиры. Заселились дома в Южном Тушине, на Ленинградском проспекте, на улицах Генерала Глаголева и Генерала Белобородова. По остальным домам, ведется интенсивная работа.

Между тем, после присоединения к Москве новых территорий, численность обманутых дольщиков резко возросла и достигла порядка 4,5 тыс. Для Подмосковья вообще эта напасть более характерна. Территория большая, приближенная к столице, цены на жилье ниже, а власть и контроль – слабее.

Как рассказал корреспонденту «Росбалта» министр Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, экс-депутат Госудумы Александр Коган, численность обманутых дольщиков Подмосковья достигает 13 тыс., а проблемных объектов – порядка 90. За прошедший год удалось достроить 28 домов и обеспечить квартирами около 5 тыс. дольщиков.

«Где-то объект незавершенного строительства берет инвестор, или формируется ЖСК и достраивает, - отметил собеседник агентства. - Где-то инвестору предоставляется земельный участок, или участок выставляется на аукцион. Вот, к примеру, Пушкино, квартал Серебрянка, 47. Предполагался 108-квартирный дом. Застройщик сидит, компания – банкрот, что делать? Нашли путь решения: муниципальное образование выделило маленький земельный участок, чтобы увеличить дом. Его развернули, чтобы увеличить в нем инсоляцию, повысили этажность до 17 этажей, добавили секцию, и теперь ищем инвесторов».

Главное, что изменилось в наступившем году: принято несколько законодательных актов, призванных проблему дольщиков отрегулировать. Как сообщил Александр Коган, всего приняты важные изменения в пять федеральных законов: Градостроительный кодекс РФ, ФЗ-214 об участии в долевом строительстве, а также в законы о государственной регистрации, о банкротстве и об обществах взаимного страхования.

«На сегодняшний день, этого достаточно, - полагает Коган. - Если компания – банкрот, дольщики могут объединиться в ЖСК и достроить свой объект. Или же им страховая компания должна выплатить все убытки по рыночной стоимости. Когда эти механизмы запустятся, а это произойдет с 1 января 2014 года, сформируется то, что я называю «кругом надежности». Сейчас – переходный период, проводится расчет тарифов и много чего еще».

Таким образом, наше государство наконец создало необходимую законодательную базу для контроля за долевым строительством. Значит ли это, что вопрос «снимется», и новых обманутых дольщиков больше не будет? Нет, не значит. Долевое строительство – оказывается, процесс вообще небезопасный. Какой-то риск всегда есть.

«Фактически у региона появились рычаги влияния на недобросовестного застройщика, - заметил корреспонденту «Росбалта» ведущий юрисконсульт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. – Но, по сути, все эти меры сводятся к административному воздействию. Вводятся новые способы исполнения обязательств по закону о долевом строительстве. Но я считаю, что пока существует долевое строительство – то есть, финансирование на стадии строительства - риски, что оно не будет закончено, всегда остаются».

Дмитрий Гордеев является сторонником запрета долевого строительства – сбора денег на еще не построенный дом. Хотя, по его же данным, обманутые дольщики составляют что-то около 2% от всех дольщиков в нашей стране – то есть, можно сказать, что риск не очень велик – но для тех, кому не повезло, удар очень силен. Дольщики – люди небогатые: естественно, богатые покупают готовые квартиры или строят коттеджи по индивидуальным заказам. Для дольщиков типична ситуация, когда люди продали все свое прежнее жилье, ожидают конца строительства на съемных квартирах и реально рискуют стать бомжами. С точки зрения столичного юриста, допускать таких вещей нельзя.

Но именно по этой причине – скромного достатка – сами дольщики вряд ли когда-нибудь с таким подходом согласятся. Ведь, по данным Александра Когана, долевое строительство для его участника где-то на 10-15% дешевле даже вторичного рынка жилья. Эта «цена вопроса» или «дельта» - сотни тысяч, а то и миллионы рублей для каждой семьи. Для многих из них, это единственный способ приобретения квартиры.

Еще один, крайне болезненный момент: кроме официально признанных по закону обманутых дольщиков, есть еще не до конца установленное число таких бедолаг, которые этого правового статуса не удостоились. Поскольку пытались обрести жилье с использованием «серых схем»: с помощью векселя, договора займа и т.д.

Для Подмосковья, как рассказал Александр Коган, типична такая напасть, как незаконное и варварское строительство городских жилых домов на дачных участках. «Без разрешения, без проекта, без техусловий, - подчеркнул Коган. - Строится коробка и продается, потом ее застройщики бросают и убегают – а люди, которые купили там квартиры за половину стоимости, остаются со своими проблемами. Как тут быть: то ли доводить до ума это здание, то ли сносить его. Дольщики они или кто? Как их назовешь?»

Вот этим «серым дольщикам», похоже, будущее сулит мало хорошего. «Как только вступят в действие новые правила страхования, по всем этим сделкам, которые заключаются незаконно, мы больше работать не будем, - сообщил Александр Коган. - Мы человеку скажем так: «Раньше вы могли жаловаться, что закон несовершенен. Теперь, если мы сознательно идете на нарушение закона, отстаивайте свои права сами».

Власти всех субъектов настаивают на том, чтобы дольщики обязательно заключали договор об участии в долевом строительстве. Тогда им можно будет помочь. Пока что, даже в Москве, такой договор заключают лишь около половины участников.

Общественные деятели, создатели социальной сети «Однодольщики.ру» Игорь Гульев и Даниил Володин также признают, что в Москве ситуация улучшается – главным образом, благодаря тому, что Москомстройинвест регулирует все конкретные случаи «в ручном режиме». Но от вздохов облегчения общественники пока воздерживаются.

«У нас дольщиков по-прежнему закон не защищает, - отметил Игорь Гульев. - Даже с учетом новых дополнений, гарантий того, что человек получит квартиру, на 100% нет. Где-то 50 на 50. Да, закон о банкротстве хотя бы урегулировали. Раньше дольщики не получали ничего, но и в нынешнем законе тоже есть лазейки. В случае банкротства, дольщики должны будут сделать выбор. Вначале арбитражный управляющий попытается найти новых инвесторов. Но, как правило, их не находится. Дальше дольщикам предлагается создать ЖСК. И третий способ – дом продается за долги, и деньги людям возвращаются, но не полностью. Беда в том, что закон по-прежнему дает возможность не достраивать дома. Застройщик может все взять и бросить, объявив себя банкротом».

«Здесь две главные проблемы, - считает Даниил Володин. – Во-первых, отсутствие контроля за денежными средствами дольщиков. Со счетов они уходят мошенническими способами. Даже новые поправки не гарантируют: просто испаряются деньги, и все. К непорядочным застройщикам добавятся непорядочные страховщики. И, во-вторых, отсутствует ответственность для чиновников, которые пускают непорядочных застройщиков на площадку. А государство хочет, чтобы застройщики сами себя контролировали».

Игорь Гульев выдвинул такое предложение: пусть большая часть денег, собранных с дольщиков, оседает в банке на специальном счету, как на депозите, и брать их до завершения строительства нельзя. Застройщик же, чтобы выполнить работы, может сам взять у банка большой кредит. Кое-где за рубежом такая схема была опробована.

Для современных развитых стран, по данным экспертов, проблема обманутых дольщиков вовсе не характерна. «За рубежом обманутых дольщиков практически нет, потому что они это прошли в 1930-40-е, - рассказал Александр Коган. - У них уже отработан механизм привлечения средств граждан. В Германии это просто запрещено на этапе строительства. Во Франции – не больше 10% средств жильцов на каждом этапе. В Америке и Канаде все такие операции страхуют».

«Обманутые дольщики иногда бывают на Кипре, - заметил Игорь Гульев. - Но и там законы отрегулированы таким образом, что люди, которые вложились в строительство, все-таки деньги никогда не теряют. Единственная у них накладка – отсрочка на год-полтора. В Европе вообще такого нет. В Лондоне человек заранее вносит 20% стоимости квартиры и выплачивает остальные 80% по окончании. Одному моему знакомому приобретателю после постройки даже вернули 5 тыс. фунтов сэкономленных. На Украине и в Белоруссии, правда, обманутые дольщики есть».

Общее число обманутых дольщиков в сегодняшней России общественники ориентировочно оценивают в 100 тыс.

Леонид Смирнов