Апартаменты vs доходные дома

Строительство апартаментов в столице набирает обороты, причем, «номера в гостинице», коими и являются «квартиры» в апартаментах, обитатели Первопрестольной зачастую покупают в качестве единственного жилья. В результате на город сыпятся вопросы, связанные с социальной инфраструктурой, обеспечивать которой застройщики их вовсе не обязаны. Но даже при желании, в районах со сложившейся застройкой ни детский сад, ни школу город поставить не в силах. Столичные власти намерены всерьез заняться регулированием этой сферы, а также переориентировать инвесторов на формат арендного жилья, которое позволило бы ко всему прочему избавить Первопрестольную от проблем маятниковой миграции.

По словам главы департамента градостроительной политики и строительства Сергея Левкина, свободных площадок для масштабного жилищного строительства в пределах МКАД не осталось. Отныне новые дома будут расти преимущественно в промзонах или на месте снесенных пятиэтажек.

При этом, как только город завершит программу по сносу ветхих пятиэтажек «сносимых» серий, а сделать это планируется уже к 2016 году, то сразу же возьмется за другие серии домов первого периода индустриального домостроения. На месте этих домов будут строиться новые, более комфортные, отличающиеся небольшим приростом по площади, отметил глава ведомства.

«По нашим оценкам, сегодня в городе около 25 млн кв. м таких серий. На их месте, чтобы экономика складывалась, потребуется построить порядка 50 млн кв. м жилья, не нарушая при этом плотность застройки», - подчеркнул он.

Еще одна площадка для строительства жилья - промзоны. «Практически 18 тыс. га — это громадный потенциал. Промышленность в части этих зон сохраняется, но порядка 5 тыс. га мы все же реорганизуем. По итогам прошлого года на территориях промзон уже было введено 1,3 млн кв.м недвижимости, в первом квартале текущего года более 200 тыс. кв.м. Причем, идет пропорциональное строительство и жилья, и объектов соцкультбыта, и офисной недвижимости», - заметил Левкин. В текущем году, по словам чиновника, объем ввода недвижимости в промзонах составит в районе 1,2 млн кв. м.

Новая территория также позволит разгрузить столицу от градостроительного давления. Там планируется разместить не только жилье, но и рабочие места, снизив тем самым миграционные потоки.

Но факт остается фактом — в центральной части города мест под жилую застройку в том объеме, в котором хотят инвесторы, просто не осталось. В связи с этим бизнес пытается найти способы заменить такой инвестиционно привлекательный вид недвижимости как жилье апартаментами.

«По данным Мосгорстройнадзора, разрешений на ввод апартаментов в столице выдано меньше 0,5% от всего объема вводимой недвижимости в 2013 году. Грубо говоря, из 3 млн кв. м жилья апартаменты составляют лишь около 40 тыс. кв.м. Так что ни о каком массовом строительстве апартаментов в городе речи не идет», - отметил глава департамента градостроительной политики и строительства Москвы Сергей Левкин.

При этом, по информации различных экспертно-аналитических агентств, в I квартале 2014 года на рынок вышло порядка 500 тыс. кв. м апартаментов, что в два раза больше, чем в прошлом году.

«Помимо непосредственно строительства, под апартаменты переоборудуются старые либо вновь построенные здания, которые имеют статус многофункциональных или административных», - пояснил Левкин.

Таким образом, ранок апартаментов сегодня, действительно, ширится. Какие проблемы это за собой несет?

«Де-юре апартаменты не являются жильем. Юридически это номер высшей категории в гостинице, который имеет в составе две и более комнат площадью не менее 40 кв.м, что закреплено законодательством. Де-факто люди приобретают апартаменты «как жилье», каковым оно не является по статусу», - подметил глава ведомства.

Он обратил внимание, что к зданиям, которые переоборудуются под апартаменты, не относятся градостроительные нормы. Это могут быть объекты, размещенные в санитарно защитных зонах, что грозит негативными последствиями для проживающих в них граждан.

«Немаловажно, что город при переводе земель из нежилой в жилую категорию получает доход в бюджет за переназначение. В случае с апартаментами этого не происходит. Когда речь идет о 500 тыс. кв. м недвижимости, суммы получаются немаленькие. Таким образом, инвестор пытается сэкономить на этих затратах», - подчеркнул чиновник.

Еще одна проблема заключается в том, что к таким объектам не требуется строить инфраструктуру: детсады, школы, поликлиники, парковки.

По словам Левкина, это палка о двух концах. «Сегодня гражданин приобрел «квартиру», а точнее, долю объекта недвижимости, и рад, что при этом удалось сэкономить, но проходит время, и он начинает задавать городу вопросы об отсутствии социальных объектов. Но даже если город захочет и сможет построить детский сад или школу, потенциала для этого, зачастую, просто нет, поскольку апартаменты появляются в уже застроенных территориях, где построить что-либо рядом просто невозможно», - объяснил он.

Поскольку здание считается нежилым, коммунальные услуги рассчитываются иначе. По оценкам столичных чиновников, обитателям апартаментов коммуналка обходится в среднем на 20% дороже, чем жителям привычных многоквартирных домов.

«Учитывая, что объект не относится к жилому фонду, собственники не могут создавать ТСЖ и жить по законам Жилищного кодекса РФ. Они не могут прописаться, несмотря на все заявления инвесторов о том, что спустя какое-то время это будет возможно. Немаловажно, что ФЗ-214 «О долевом строительстве» на такие объекты тоже не распространяется, в связи с чем возникают риски долгостроев, и в случае возникновения проблем у застройщика, федеральное законодательство помочь здесь никак не сможет», - заметил глава ведомства.

Единственный выход, по словам Левкина, «не строить апартаменты - строить жилье».

«Мы эту проблему выявили и сейчас решаем, что с этим делать. Город не может оставаться в стороне от сложившейся ситуации. Мы будем готовить нормативные и законодательные инициативы, позволяющие регулировать эту сферу», - заключил он. При этом чиновник попросил инвесторов четче артикулировать, что продают они не «квартиры», а «номера в гостинице».

Теоретически, эти сомнительные «гостиницы» вполне могли бы служить благой цели — созданию рынка арендного жилья. «Это тот инструмент, который позволил бы решить городу сразу несколько проблем, в частности, проблему маятниковой миграции. На сегодняшний день мы как купили квартиру в Ясенево, так и живем в ней, несколько раз за время проживания меняя место работы. Арендное жилье позволяет не быть привязанным к определенной точке города, и выбирать место жительства поближе к месту приложения труда. И город при этом не будет страдать от перегруженности метро и магистралей», - отметил чиновник.

Проблема, по его словам, заключается в том, что бюджет не в состоянии строить тот объем жилья, который нужен рынку, а частные инвесторы не готовы вкладываться потому, что сроки окупаемости таких вложений достигают 9-10 лет. «Когда рынок позволяет инвесторам вкладывать деньги в быстрые проекты, которые окупаются за 1-2 года, непонятно, зачем им идти в эту сферу», - отметил глава ведомства.

На федеральном уровне подготовлен законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс и другие законодательные акты, который закрепит понятие «арендного жилья». По словам Левкина, документ должен быть принят в ближайшее время. «В нем будет заложена некая база, позволяющая привлекать в эту сферу инвесторов. Отталкиваясь от федеральных норм, Москва должна будет рассмотреть вопрос о том, что можно предложить инвесторам на региональном уровне. Но это только после выпуска федерального закона», - заключил он.

Сегодня, по словам Левкина, в ведении департамента жилищной политики находится пять или шесть доходных домов. Никто не строил их специально как доходные. Изначально это было некое жилье, которое просто строили вне программы расселения пятиэтажек. Часть этих домов департамент жилищной политики впоследствии перевел в статус арендного жилья. «Квартиры предоставлялись либо очередникам, которые таким образом временно могли улучшить свои жилищные условия, либо сдавались в коммерческий наем, но не сточки зрения маржи для города, а с точки зрения фактической окупаемости», - рассказал чиновник.

Анна Семенец