Не стоит разговаривать с банком с позиции плакальщика

Как снизить ставку по действующему ипотечному кредиту, «Росбалту» рассказал глава Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.


© Фото пресс-службы Ассоциации российских Банков

В России начали снижать ставки по действующим ипотечным договорам. Как провернуть такую сделку, и зачем это нужно банкам, рассказал президент Ассоциации российских банков, доктор юридических наук, член-корреспондент РАН Гарегин Тосунян.

— С чего вдруг какие-то из банков решили снижать ставки по действующей ипотеке?

 — Не будем забывать, что для банков всегда очень выгоден и интересен качественный заемщик, в особенности, ипотечный.

Сегодня мы видим снижение инфляции, снижение ключевой ставки, снижение показателей еще по ряду важных для рынка позиций. Банки, действительно, готовы давать кредиты под более низкий процент, чем два-три года назад. Если клиент хороший, у него в другом банке ипотека под 12-14%, и он исправно платит, почему бы ему не дать ипотеку под 10%, и тем самым переманить его к себе?

Стоимость денег на рынке изменилась. Значит, любой добросовестный клиент может пойти в другой банк и перекредитоваться под более выгодный процент.

— Получается, снижение ставок по действующей ипотеке — это ответ рефинансированию? То есть, таким образом банки пытаются удержать своих надежных клиентов?

— Конечно. В противном случае их переманит другой банк.

— Как оформляют это снижение? Это какое-то дополнительное соглашение к действующему договору?

 — Если вы хотите снизить ставку в своем банке, это, естественно, допсоглашение о том, что с определенной даты меняется процентная ставка. Зачем брать новый кредит, когда ваш договор позволяет изменить условия кредитования по согласованию с банком? Кредитор всегда закладывает в договор такую возможность. Изначально это делалось скорее для того, чтобы при согласовании с заемщиком поднять ставку. Но в обратную сторону это тоже работает.

— Нужно ли заемщику в этом случае доказывать, что у него изменились доходы, что он теперь меньше получает, болеет?

— Это уже совсем другая история, когда заемщик пытается уговорить банк пойти навстречу. Если он приходит и плачется, что жизнь не сложилась — это одна история. Но когда он приходит и говорит: «Жизнь вполне сложилась, но рынок сегодня предлагает другие ставки, и либо вы ставку снижаете, либо я уйду в другой банк. А если вы попытаетесь запретить мне перейти в другой банк и закрыть досрочно ваш кредит, я оспорю это в суде. Такое право у меня есть по Гражданскому кодексу», — история совсем другая.

Нужно разговаривать с банком не на языке плакальщика, который рассказывает о своих жизненных неурядицах, а на языке участника рынка, который понимает, что есть возможность платить меньше, и намерен этой возможностью воспользоваться. В этом случае либо вы сами предлагаете своему добросовестному заемщику «хорошую» ставку, либо он уходит к конкурентам.

— Если я сейчас пойду в банк и попрошу снизить ставку по ипотеке, а в следующем году ключевая ставка Центробанка снова пойдет вниз, можно ли будет воспользоваться этой опцией еще раз?

 — Ни в Гражданском кодексе, ни в самих кредитных договорах не сказано, что изменить условия кредитования можно только раз в жизни. Лимит не установлен. В соответствии с гражданским законодательством, вы имеете право ставить вопрос тогда, когда считаете нужным. Но, конечно, каждый день менять ставку вам никто не будет. Да и самим заемщикам это не выгодно: это время, это затраты на переоформление, которые могут возникнуть.

Если ходить в банк за новой ставкой каждый день, может получиться как в сказке «О рыбаке и рыбке». Вы один раз пришли в банк — вам снизили ставку, второй раз снизили. На третий раз вам ответят, что это максимальный дисконт, который вам могут предложить, а не устраивает — уходите в другой банк.

— То есть, не обязательно ждать «лучшей» ставки? Можно снизить ее сейчас, а потом обратиться в банк снова?

 — Если вам так хочется мониторить состояние рынка и стоимость денег, вы вообще можете договориться с банком и вписать в договор плавающий процент, например,  в зависимости от ключевой ставки Центробанка.

«Росбалт» выяснил, что сегодня по действующей ипотеке можно снизить ставку до 10,9%, а в отдельных случаях — до 9,45%. Однако не все банки меняют ставку, заключая с заемщиком дополнительное соглашение к действующему договору. Некоторые идут по пути рефинансирования: то есть, дают новый кредит под более выгодный процент, и гасят старый.

Как рассказал «Росбалту» глава департамента ипотечного кредитования ВТБ Андрей Осипов,  банк выбрал для снижения ставок рефинансирование. Пакет необходимых документов не отличается от оформления обычного ипотечного кредита, клиенты оплачивают страховку и оценку. Банк запрашивает документы для рассмотрения заявки и по предлагаемому в залог имуществу. Клиент оплачивает госпошлину за регистрацию договора залога в пользу нового кредитора. Недвижимость, которую заемщик оставляет в залог, должна быть в собственности. По действующему кредиту к моменту рефинансирования заемщик должен внести не менее 12 аннуитетных платежей — без просрочек.

«Банк может отказать в рефинансировании, если кредитный договор клиента не соответствует условиям собственной программы рефинансирования. Также важно понимать, что у разных банков разные подходы к оценке клиентов, разная зрелось риск-процедур, поэтому причины отказа у разных банков могут быть самыми разными», — уточнил Осипов.

В пресс-службе «Сбербанка» заявили, что меняют условия в рамках действующего кредитного договора. Решение по каждому заемщику банк принимает в индивидуальном порядке. Чтобы запустить процесс, заемщик должен подать заявление.

«На принятие положительного решения оказывают влияние соблюдение таких показателей, как: отсутствие просроченной заложенности по кредиту, остаток по кредиту не менее 500 тыс. рублей», — отметили в пресс-службе банка.

При этом на уровень ставки часто влияет наличие страховки, отмечают банки.

Анна Семенец

Самые интересные статьи «Росбалта» читайте на нашем канале в Telegram.


Ранее на тему Силуанов оценил годовую инфляцию в России