Прямые договоры в ЖКХ: кто ответит за качество?

На практике поправки в Жилищный кодекс, позволяющие гражданам рассчитываться за коммунальные услуги напрямую с ресурсниками, внедряются со скрипом.


© Фото ИА «Росбалт», Иван Шалёв

Проблемы правоприменительной практики обсудили участники дискуссии, организованной фондом «Институт экономики города». На поверку оказалось, что закон о прямых договорах с ресурсниками хоть и хорош, и в теории всеми экспертами одобряется, но на деле постоянно упирается в какие-то технические тонкости, которые законодатели не учли. 

Главная — кто будет отвечать за качество услуг. По словам ведущего юрисконсульта направления городское хозяйство фонда «Институт экономики города» Дмитрия Гордеева, в проекте Минстроя изначально речь шла о том, что РСО будет нести ответственность только до границы дома.

«Мы получили письмо от Минстроя, в котором сказано, что от входа в дом ответственность за качество услуги несет управляющая компания. Получается, не важно, перешли мы на прямые договоры или нет, ответственность все равно лежит на УК», — подтверждает директор АНП «Национальный жилищный конгресс» Татьяны Вепрецкая. Принятый Госдумой закон о прямых договорах не дает разъяснений.

«Возложить ответственность за качество услуги „до крана“ на условный водоканал мешают несколько аспектов: правовых и финансовых. Во-первых, кто будет платить в таком случае за содержание внутридомовых сетей, которыми, по сути, должна заниматься управляющая организация? Если они остаются за УК, и РСО вынуждена поставлять ресурс до квартиры по сетям, которые ей не принадлежат, то, по сути, мы должны управляющей компании за это заплатить?» — отметила заместитель исполнительного директора по правовым вопросам Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения Наталья Побединская. 

«С электроэнергией и газом с точки зрения качества коммунальных услуг все понятно. Но если мы говорим о холодном водоснабжении, что в этом случае означает услуга „до крана“? Она должна соответствовать трем параметрам: качество воды, давление и температура. Как ресурсник будет выполнять эти параметры без участия УК, не ясно», — согласился руководитель проекта «Двор и дом» Павел Степура.

«Если УК плохо содержит внутридомовые сети, кто будет нести ответственность за качество коммунальной услуги в точке разбора? В Москве несколько лет назад этот вопрос решался так: УК нанимала ресурсоснабжающую организацию на содержание внутридомовой сети холодного водоснабжения, и все вопросы по качеству относились только к РСО, которая ко всему прочему отвечала за инженерию в доме. Но если с холодным водоснабжением так можно сделать, то с центральным отоплением возникают проблемы. Чем определяется качество коммунальной услуги по отоплению? Там нет ни температуры воды, ни батареи — ничего. Согласно СНИП, качество здесь определяет температура в комнате, которая должна быть не ниже 16-18 градусов. А вот температура в комнате зависит не только от температуры воды в батарее. Достаточно не залатать нормально межпанельные швы, и никаких 18 градусов в комнате не будет, какую температуру не давай. Кто должен нести в этом случае ответственность за качество коммунального ресурса? И это мы не говорим о конструктивных особенностях домов. В Москве есть здания, в которых промерзают стены. Здесь даже к управляющей компании нельзя предъявить претензию, поскольку причина в конструктивных особенностях дома, и решить проблему можно только утеплением фасада», — добавил Степура.

Еще один нерешенный вопрос: кто будет отвечать за приборы учета, стоящие в квартирах? Кто будет снимать показания, обслуживать?  «По идее, тот, кто начисляет платеж, тот и снимает показания. Раньше эта обязанность лежала на УК. При переходе на прямые договоры ее, очевидно, передадут РСО. Но ресурсники говорят, что не могут „зайти в дом“. Нет механизмов получения данных со счетчиков и их актуализации в начислениях. Мы уже столкнулись с этой проблемой на практике», — отметила директор АНП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая.

Председатель правления ТСЖ «Перовская 22, корпус 2» Сергей Шиянов согласился: с электроэнергией схема прямых договоров работает только потому, что счетчики находятся за пределами квартиры. Раз в полгода инспектор приходит и сверяет показания. Жильцы об этом могут даже не знать. Проверить счетчики на воду будет куда сложнее.

«Есть два способа автоматизировать передачу данных: по радиоканалам и по проводам. Второй способ на два-три порядка дешевле, но протянуть кабель можно только в новостройках или в домах, где идет капремонт. Во всех остальных домах автоматизировать процесс можно только по радиоканалам, что обойдется жителям в 2-3 тысячи рублей с квартиры, с учетом того, что счетчики уже установлены», — отметил он.

По словам Шиянова, в перечень работ по капремонту нужно добавить фразу: «с обязательной установкой системы автоматизации». «Цикл капремонта рассчитан на 25-30 лет. За это время мы можем автоматизировать всю страну. Если этого не сделать, прямые договоры не реализуемы», — отметил эксперт.

Некоторые риски заложены уже в самом законе о прямых договорах, считает ведущий юрисконсульт направления городское хозяйство фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев.

«Во-первых, РСО получили право в одностороннем порядке расторгнуть договор при наличии у УК или ТСЖ задолженности. Есть информация о том, что часть РСО уже сейчас активно начинают расторгать договоры, потому что двухмесячную задолженность не так уж сложно скопить по объективным причинам», — отметил Гордеев. В этом случае дом автоматически переходит на прямой договор.

Чем это может быть чревато, объяснила директор АНП «Национальный жилищный конгресс» Татьяны Вепрецкая.  «На практике мы уже столкнулись с проблемами по горячей воде и теплоснабжению. Дело в том, что у нас разные системы расчета: 1/7 (оплата за отопительный период) и 1/12 (оплата в течение всего года). Расторжение в одностороннем порядке договора с УК, которой собственники платят по схеме „1/12“, грозит ей серьезными убытками, потому что рассчитываться за отопление с ресурсоснабжающей компанией ей придется полностью, а деньги с собственников она не успеет собрать. Мы вынуждены договариваться с ресурсниками, чтобы расторгать договоры до начала отопительного периода. Но закон этого не учитывает», — заметила эксперт.

Однако если управляющая компания сама инициировала общее собрание собственников, на котором они приняли решение перейти на прямой договор, ресурсоснабжающая организация тоже не в праве отказаться, заметила заместитель исполнительного директора по правовым вопросам Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения Наталья Побединская.

Во-вторых, по словам Гордеева, если раньше схему договорных отношений можно было менять раз в год, то сейчас получается, что обратной дороги нет. «Единожды перейдя прямой договор, собственники уже не смогут вернуться к посреднику в лице УК или ТСЖ. Жилищный кодекс не предусматривает такую возможность», — отметил эксперт.

Сейчас все участники процесса ждут подзаконных актов и типового договора, который предлагают переименовать в примерный — во избежание перегибов.

По словам члена попечительского совета фонда капитального ремонта многоквартирных домов Москвы Нелли Лукиной, в жилищном законодательстве есть такая формулировка: «если иное не установлено общим собранием собственников». Она все проблемы решает. Видимо, на нее и стоит рассчитывать собственникам.

Но в то, что прямые договоры способны решить проблему задолженности перед ресурсниками, ради чего и затевались, мало кто верит.  «По итогам первого квартала 2018 года общая дебиторская задолженность выросла до 1,4 трлн рублей. За год мы прибавили 180 млрд. Прямые договоры не решат проблемы накопленной задолженности», — считает гендиректор Ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин. По его словам, поправки в Жилищный кодекс, скорее точечная мера, а нужны системные.

Статистика опасения экспертов подтверждает. По словам заместителя генерального директора «Центра муниципальной экономики» Бориса Хмельникова, центр проанализировал ситуацию в регионах, где практикуют прямые договоры по энергоснабжению, за последние пять лет. Задолженность за электроэнергию растет.

«В чем причина задолженности? Мы наплодили очень много небалансов. Ограничили норматив на ОДН — получили задолженность. Убрали из ОДН водоотведение — снова получили задолженность. Это одна история. Другая связана с тем, как вообще устроен рынок УК. Правила игры выстроены таким образом, что существовать на этом рынке могут только жулики, которые платят исключительно по исполнительным листам. Посмотрите, что представляют собой УК в большинстве городов. Как правило, это компании, связанные с органами власти, и владельцы таких УК с вероятностью в 90% депутаты местной городской думы. Весь рынок построен на управляющем ресурсе, именно поэтому многие ресурсоснабжающие организации даже с поддержкой на федеральном уровне не могут ничего сделать, потому что местные суды поддерживают УК, которая всеми способами уходит от платежей», — заметил Макрушин.

По словам эксперта, впереди нас ждет еще две горячие темы: долги управляющих компаний и вопрос качества услуг.

Анна Семенец


Ранее на тему В Минстрое признали критичность роста цен на топочный мазут для ряда регионов

Зима близко: Минэнерго и ФАС проверят цены на топливо для ТЭЦ

Минстрой констатировал плохую подготовку ряда регионов к зиме