"АРТ-бизнес" становится популярным

На петербургском рынке развития территорий, неожиданно для самих его участников, возникла конкуренция. Городская система "раздачи" территорий оказалась к этому не готова.

"Кто успел, тот и съел"

16 июля текущего года петербургская Инвестиционно-тендерная комиссия (ИТК) в отсутствие альтернативных заявок утвердила концепцию развития территории Петровского острова, разработанную ООО "Северо-Западная финансовая группа". Несколькими днями позже о своей концепции развития острова заявило в администрацию города и ООО "Управляющая компания "Супер-Сервис". Тем не менее, согласно распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 15 октября, статус агентства по развитию Петровского острова был закреплен за теми, кто первый "добежал" до ИТК, - за "Северо-Западной финансовой группой".

Генерального директора "Супер-Сервиса" Ларису Конакову такой оборот дела не устроил: она считает, что, несмотря на решение ИТК, распоряжению губернатора должен был предшествовать конкурс концепций. Несколько недель спустя под патронажем Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга прошла пресс-конференция, посвященная конфликту вокруг инвестиционного развития острова. Она оказалась весьма симптоматичной во многих отношениях.

"Наших бьют"

Управляющая компания "Супер-Сервис" является членом петербургской Гильдии управляющих и девелоперов. "Северо-Западная финансовая группа" к этой общественной организации не принадлежит. Тот факт, что Гильдия откровенно, почти с детской простотой защищала "Супер-Сервис" - это само по себе не вызывает удивления: всевозможные профессиональные объединения для того и создаются, чтобы отстаивать интересы своих членов.

Показателен другой момент - президент Гильдии Александр Шарапов (он же президент компании "Бекар") допускает и даже настаивает (!), чтобы решение губернатора о присвоении "Северо-Западной финансовой группе" статуса агентства по развитию Петровского острова было отменено на том основании, что появилась более детально проработанная концепция. Перед журналистами выступила череда очень уважаемых в области недвижимости специалистов, включая зарубежного эксперта, которые дружно доказывали, что проект "Супер-Сервиса" - ну просто "супер"...

Может быть, так оно и есть, но решение принято - успевшая первой компания, возможно, уже запустила свои деньги в реконструкцию территории, увязла в кредитах. А если через месяц, полгода появится еще более совершенная концепция развития данной территории? Опять пересматривать решение губернатора? Кто будет компенсировать компании неустойку? Если мы, конечно, говорим о рыночных отношениях. Может ли такая зыбкая, безответственная политика быть привлекательной для инвестора?

Но г-н Шарапов никакого противоречия в своей позиции не усматривает: "Распоряжения бывшего мэра Собчака о развитии территории отменяются на сегодняшний день одно за другим. Взять хотя бы Никольский рынок - всё развитие территории сводится к сдаче помещений в субаренду. И никакого благоустройства самого рынка! Куда были потрачены деньги, собранные за субаренду - не известно... Также принято решение о передаче новому инвестору Новой Голландии".

И, тем не менее, целесообразнее, наверное, было бы направить свою энергию на то, чтобы в дальнейшем исключить ситуацию, когда при практически одновременной разработке концепций статус Агентства развития территории (АРТ) присваивается без конкурса. На то, чтобы добиться изменения некоторых положений в работе ИТК. А не защищать сомнительным способом интересы конкретного члена Гильдии.

Слова и дела

Редкий петербуржец не слышал о том, что городская администрация делает всё возможное, чтобы инвестиционный климат Санкт-Петербурга сделать привлекательным для инвестора. Правда, у строителей и девелоперов (специалистов по развитию недвижимости) на этот счет противоположная точка зрения.
Далека от совершенства, например, система "раздачи" территорий под развитие (на ИТК). Не должно быть такого, считают девелоперы, что компания, разрабатывающая концепцию, узнает о конкуренте... из СМИ, по факту передачи "её" территории другой компании.

Как сообщил на упомянутой пресс-конференции представитель администрации, чтобы избежать конфликта, подобного тому, что возник вокруг Петровского острова, в городском Комитете по управлению государственным имуществом (КУГИ) принято решение о предварительной публикации информации о всех разрабатываемых проектах развития территории. Достаточно ли такого решения?
По мнению А. Шарапова, его нужно уточнить: "Мы просим администрацию, чтобы как минимум за месяц до рассмотрения на ИТК вопроса о присвоения статуса АРТ какой-либо компании об этом сообщалось в СМИ".

Существующие сегодня проблемы петербургских АРТ, считает президент Гильдии, связаны также и с отсутствием отработанной схемы взаимодействия власти и агентств по решению вопросов реконструкции и развития территорий. В частности, бюджетного финансирования развития и государственных гарантий под кредитование. При освоении больших территорий инвестору нужна государственная поддержка, убежден он.
"Без городских гарантий движение по той же Выборгской стороне невозможно. На сегодняшний день финансовые вложения, которые я делаю, идут на "общественных началах", так как я на карту поставил свое имя. Выборгская сторона столь сложна в развитии, что если появится претендент на нее, я готов отдать", - заявил г-н Шарапов.

Рынок с перспективой

Но, пожалуй, главным положительным симптомом в этой сфере бизнеса является то, что в городе появилась конкуренция на развитие территорий. Этот момент г-н Шарапов подчеркнул особо: "Я в свое время принимал участие в разработке Положения об агентстве по развитию территории. Тогда мы даже не предполагали, что может возникнуть ситуация, как с Петровским островом - на территорию претендуют несколько компаний. Это тяжелейший труд, большая ответственность. Это, наконец, новый уровень бизнеса."

Сейчас, по его словам, большинство петербургских АРТ разрабатывают концепцию развития территорий и инвестируют первый этап освоения, не видя перед собой конкретной финансовой отдачи в ближайшее время. То, что петербургские предприниматели готовы за это браться, - хороший знак. Опыт, например, Германии показывает, что это перспективная форма вложения капитала, считает президент Гильдии.

"Заграница нам поможет"

Как сказал г-н Шарапов, в Германии два типа агентств развития территории - частные и муниципальные. Агентства, созданные по инициативе местной власти, наиболее распространены в Восточной Германии. На их долю приходится до 2/3 всех агентств.
Сначала местная власть принимает решение о том, что данная территория должна преобразоваться. Объявляется конкурс на концепцию развития, в котором могут принимать участие, в том числе, и частные компании. Параллельно с этим рассматривается вопрос о том, какие гарантии город (земля) предоставляет инвестору. Соответственно победителем становится тот, кто меньше просит гарантий и детальнее проработал концепцию.
По словам г-на Шарапова, особенностью деятельности немецких агентств является выделение им кредитов под государственные гарантии или прямое бюджетное финансирование.

Большие отличия между германской и российской практикой - в отношении к собственности: "Мы спрашиваем немецких специалистов, как вы воздействуете на собственников недвижимости "вашей" территории? Они отвечают, что на собственность воздействовать нельзя - это святое; мы договариваемся. Поначалу мы не понимали друг друга. Потом поняли - у них аренда платится не от способа использования помещения, а от предназначения земли. Как только начинают подводить к участку дороги, развивать инфраструктуру, тут же налоги, аренда земли, коммунальные платежи повышаются. И производство становится высоко затратным - предприниматели сами готовы перебраться в более глухие, дешевые места. Их уговаривать не надо".

У нас же, чем бы за десятки лет не обросло производство, как бы территория ни благоустраивалась, платежи, включая коммунальные, для производственных объектов остаются прежними. Рыночный подход к использованию территории, когда завод платит тем больше, чем на более благоустроенной территории он находится - это нормальное, естественное состояние для Германии и пока не естественное для нас, подчеркивает А. Шарапов.

Весной 2003 года в Санкт-Петербурге планируется провести международную конференцию "Развитие территорий: европейский опыт". Инициаторами мероприятия выступили АРТ "Выборгская сторона" (компания "Бекар") и АРТ "Апраксин двор". Цель конференции - обмен опытом с представителями немецких агентств, объединенных в Ассоциацию агентств развития территории ФРГ (Bundesvereinigung der Landesentwicklungsgesellschaften e.V.).
Эта ассоциация включает 14 государственных и частных девелоперских компаний ФРГ. В функции этих структур входит общее развитие территории, строительство жилой и коммерческой недвижимости, управление недвижимостью и землей.

Ирина Кравцова, ИА "Росбалт"