Ценам на жилье падать некуда

На московском рынке жилья в начале 2005 года перестали расти цены на новые квартиры. В сравнении с итогами 2004 года, кода они только в первом квартале выросли на 33%, эта новость выглядела угрожающей для застройщиков. В прессе стали появляться высказывания о том, что московскому строительному рынку угрожает обвальное падение цен, что повлечет разорение строительных и инвестиционных компаний... Напряжение конца февраля к настоящему времени уже спало, но вопрос остается: возможно ли резкое снижение цен на жилье на строительном рынке Москвы?

"Что нам стоит дом построить?"

Из чего складывается цена на квадратный метр новой жилой площади? В самом грубом приближении, в ней есть четыре основных составляющих: себестоимость строительства, прибыль застройщика, прибыль инвестора и прибыль продавца-посредника. При нынешнем уровне продажных цен на квартиры в панельных домах в $1500-1600 за метр, примерно $600 составляет себестоимость, а остальные $1000-1100 распределяются между участниками строительства и продажи квартиры. Цены на квартиры в монолитных домах выше, но их составляющие находится примерно в той же самой пропорции.

Рассмотрим всё по порядку. Итак, одна из главных составляющих цены - это себестоимость строительства, составляющая примерно 40% от цены продажи. В свою очередь, она складывается из затрат на стройматериалы, оплату рабочим, стоимости землеотвода, затрат на проектные работы и так далее. На 60-70% себестоимость складывается из расходов на металл, цемент, металлоконструкции и прочие строительные материалы. Вероятно ли снижение себестоимости по статье расходов на стройматериалы? Можно ответить определенно - нет!

Цены на стройматериалы зависят от тарифов на газ, электроэнергию, нефтепродукты, и пока есть рост тарифов - повышение цен на стройматериалы будет продолжаться. Следовательно, будет ползти вверх и себестоимость строительства. Как сообщила 'Росбалту' пресс-секретарь 'Первой инвестиционной компании' Наталья Коновалова, 'рост цен на стройматериалы будет продолжаться. Не такими быстрыми темпами, плавно'. Об этом же говорит генеральный директор ЗАО 'МИАН-Девелопмент' Анатолий Морозов: 'Себестоимость строительства жилья, безусловно, будет расти, так как увеличиваются строительные затраты, затраты на электроэнергию. Постоянно повышается качество используемых строительных материалов, дополняется инженерная 'начинка' домов. Например, сейчас в новостройке бизнес-класса в обязательном порядке прокладывается оптико-волоконный кабель для выхода в Интернет. Кроме того, вскоре в Москве будет введена достаточно высокая стоимость подключения к электрическим сетям, что также приведет к увеличению себестоимости строительства жилых домов'.То есть, в этом отношении можно не волноваться: РАО 'ЕЭС России' и РАО 'Газпром' не дадут ценам на строительном рынке упасть слишком быстро и слишком низко.

Дополнительно можно отметить, что рост цен на стройматериалы подталкивается дефицитом производственных мощностей по производству важнейших видов стройматериалов: цемента, кирпича, металла и металлоконструкций, железобетонных изделий. Например, в 2004 году производство цемента в России составило 45,6 млн. тонн. В 2005 году ожидается прирост до 50,5-50,7 млн. тонн. Однако, поскольку в цементной промышленности - очень большой износ мощностей и постоянное выбытие их из строя, производство в 2000-х годах стало заметно отставать от потребностей. Поэтому в 2006-2007 году ожидается дефицит цемента в объеме около 2 млн. тонн, а в 2010 году - от 5 до 10 млн. тонн.

Нехватка цемента, во-первых, поднимет цены на него, что сразу же внесет вклад в рост цены строящегося жилья. Цементные заводы, которым нужны средства для модернизации, будут закладывать в цену свои расходы на новое оборудование. Во-вторых, дефицит цемента резко сократит строительство железобетонных и монолитных зданий, которые сегодня наиболее востребованы. А сокращение предложения на строительном рынке неизбежно приведет к новому подъему цен на квартиры. Чем больше будет потребность в модернизации цементных заводов, чем больше будет дефицит цемента, тем быстрее будут расти цены.
То же самое можно сказать о кирпиче, металлоконструкциях и прочих строительных материалах. Одним словом, ожидать, что в ближайшее время по каким-либо причинам произойдет снижение себестоимости строительства, совершенно не приходится.

Крупные игроки сохраняют спокойствие

Особенностью московского строительного рынка, как и рынков ряда других крупных городов России, является то, что три-четыре крупных компании фактически "держат" большую часть этого сектора экономики в своих руках. В Москве это несколько групп строительных компаний: ДСК-1 (30% жилья), Инвестиционно-строительная группа компаний 'СУ-155' (28% жилья), 'Мосфундаментстрой-6'-'Интеко' (20% жилья) и группа компаний 'ПиК' (11% жилья). То есть, рынок строительства поделен.
То же самое наблюдается на рынке инвестиций в жилищное строительство. Всем заправляют крупные игроки. Расчетные суммарные инвестиции в 2004 году в московское жилье составили около 80 млрд. рублей, из которых 7% (5,8 млрд. руб.) - инвестиции Правительства Москвы, а остальные - частные деньги. При этом, например, группа компаний "ПиК" инвестировала около 20% всех частных инвестиций, что составляет около 15 млрд. рублей.

Нет никаких признаков того, что эти крупные застройщики и инвесторы собираются снижать объемы инвестиций и строительства. Как заявила Наталья Коновалова, 'мы оцениваем ситуацию на рынке как весьма положительную, с хорошей динамикой, спрос покрывает предложение. На рынок возвращаются люди, отложившие покупку. Процент таких покупателей большой'. По словам Анатолия Морозова, 'инвестиции в недвижимость по-прежнему являются эффективным способом преумножить средства. Сегодняшние тенденции показывают, что инвесторов привлекают объекты недвижимости бизнес-класса и элитной недвижимости, которые в основном возводятся в престижных районах с хорошо развитой инфраструктурой. Например, в строящемся жилом комплексе 'Заповедный' в течение нескольких месяцев стоимость квадратного метра увеличилась на 4,5%. В будущем можно прогнозировать и дальнейший рост цен на качественные предложения в этих сегментах на 1,5% в месяц'.

Такого же мнения придерживается заместитель генерального директора Группы компаний 'СУ-155', исполнительный директор КТ 'СУ-155' Дмитрий Некрасов: 'Со всей ответственностью можно сказать, что инвестировать свои финансовые ресурсы в строительство по-прежнему весьма выгодно. Нет даже признаков того, что это станет неинтересным для инвесторов'. При таком положении, существенного изменения цен - от резкого наплыва или оттока инвесторов - не будет. Ведь уровень цен держится несколькими крупными инвесторами, для которых московский строительный рынок является основным бизнесом.

Дмитрий Некрасов подчеркивает: 'Не может реализоваться то, чего на рынке нет. По 'рижскому сценарию', после паузы цены упали. По 'московскому сценарию' ничего подобного не случилось. Они наоборот растут. Сегодня можно говорить о снижении темпов роста цен, но нельзя говорить о снижении самих цен'. По всей видимости, в 2004 г. и в начале 2005 года рост цен на квартиры уперся в потолок платежеспособного спроса, и дальше цены пока не растут. Хотя, по мнению Некрасова, 'закон о долевом строительстве, который должен вступить в силу 1 апреля этого года, по совершенно единодушному мнению экспертов, ведет к увеличению стоимости строительства и замедлению темпов строительства, что автоматически увеличит спрос на жилье. То есть, проблем с реализацией жилья и по более высоким ценам не будет'.

Солидарная ответственность

Из вышесказанного следует, что при низком темпе роста цен на жилье и одновременном росте себестоимости, будут сокращаться прибыли строителей, инвесторов и продавцов. И это - принципиальный момент в сегодняшней ситуации на строительном рынке.

Крупные компании обладают собственными средствами и хорошими финансовыми ресурсами, и потому снижения рентабельности жилищного строительства они не страшатся. Наоборот, крупные застройщики и инвесторы активно осваивают работу по ипотечным кредитам, куда более рискованную, чем предсказуемые колебания цен на жилье.
Снижение рентабельности прежде всего ударяет по небольшим инвесторам, которые привлекают для инвестиций кредиты, и по частным инвесторам, покупающим квартиры для перепродажи. Вот для них ситуация на рынке выглядит угрожающе. Насколько можно судить, мнения о возможности падения цен на 20-25% исходят именно из этих кругов.

Как уже говорилось, 1 апреля 2005 года вступает в силу Федеральный закон N214 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'. Согласно новому закону, банки, кредитующие строительство, несут солидарную ответственность вместе с застройщиком перед физическими лицами. По мнению Натальи Коноваловой, 'банки повысят свой процент, потому что их риск увеличится. Сейчас ставка составляет 15%, и она увеличится как минимум до 18%'. Анатолий Морозов высказал мнение, что после вступления в силу этого закона 'количество предлагаемых объектов недвижимости может существенно уменьшиться из-за того, что мелкие застройщики уйдут с рынка'.

Тем не менее, руководители крупных строительных и инвестиционных компаний уверены, что инвестиции в строительство по-прежнему будут выгодными и эффективными. Дмитрий Некрасов считает: 'Сегодня уже не стоит рассчитывать на сверхвысокие годовые проценты, как это было совсем недавно. Тем не менее, вкладывать деньги в недвижимость по-прежнему будет крайне привлекательно для инвестора, потому что, если речь идет о надежной строительной компании, то сотрудничать с ней в строительстве жилья - выгодно всегда'.

...По всей видимости, мы имеем дело не с началом "краха" строительного рынка Москвы, а лишь с нервозностью среди небольших инвесторов и чьими-то попытками воспользоваться ситуацией.

Дмитрий Верхотуров, ИА 'Росбалт'. Москва