Недвижимость станет «неподъемной»

С 2011 года в России начнется массовая инвентаризация, оценка и регистрация домов, квартир и земельных участков. Страна готовится к замене налогов на землю и на имущество физических лиц единым налогом на недвижимость. Специалисты положительно оценивают саму идею такой реформы, но предупреждают, что неправильная реализация может привести к негативным последствиям - таким, как подкуп оценщиков и резкий рост цен на жилье эконом-класса.

Заменить два устаревших налога на один современный и распространенный во всех развитых странах в России хотят давно. «Его начали разрабатывать еще в 1990-е годы. В Великом Новгороде и Твери довольно успешно прошли эксперименты по его внедрению», - напоминает ведущий эксперт Центра развития Высшей школы экономики Андрей Чернявский. Вплотную к принятию соответствующего закона подошли в 2004 году, но дальше первого чтения дело не пошло.

Удобство единого налога эксперты не подвергают сомнению. Как правило, недвижимость и земля у физических лиц территориально представляют собой единый объект, поэтому очевидно, что и налог с этого объекта должен быть один. «Налогоплательщикам придется заполнять одну декларацию, а не две, и делать один платеж вместо двух. Следовательно, и вероятность ошибок при проведении платежей сократится в два раза», – отмечает эксперт направления «Муниципальные финансы и межбюджетные отношения» Института экономики города Юлия Чалая.

Но удобство уплаты и администрирования налога – не основная цель реформы. Главное – что с введением налога будет внедрена более справедливая система оценки имущества для налогообложения. «Налог на имущество физлиц в России до сих пор находится в архаичном состоянии, - говорит Андрей Чернявский. - Оценку имущества для формирования налоговой базы осуществляет БТИ, тем самым владельцы старых и новых квартир ставятся в неравное положение: рыночная стоимость их квартир может быть одинаковой, а налоги, которые они платят, – различаться в разы». В принципе эту проблему можно было бы решить реформированием лишь одного налога на имущество, но правительство, видимо, решило не идти на полумеры и сразу заменить два налога одним. То, что существующая методика оценки имущества, используемая БТИ, «непригодна для сегодняшних условий», подтверждает и Юлия Чалая.

Если провести реформу правильно, единый налог на недвижимость может стать для местных властей хорошим стимулом к заботе о благоустройстве и чистоте территорий. «Чем лучше местоположение дома, чем лучше ведущая к нему дорога, чем чище лес рядом, тем выше рыночная стоимость этого дома и выше налог на него, – поясняет заведующая лабораторией развития налоговой системы Института экономической политики Наталья Корниенко. – Таким образом, если власти не будут заботиться об окружающей среде, например, позволят провести через тот же экологически чистый лес шумную автомагистраль или устроить рядом с домами большую свалку, сборы налога на недвижимость у них значительно снизятся». В связи с этим, продолжает эксперт, при введении нового налога важно выработать «обратную связь», чтобы рыночная стоимость недвижимости адекватно реагировала на изменения окружающей среды, и чтобы у жителей была возможность опротестовать завышенную, по их мнению, оценку объектов недвижимости.

Именно адекватность независимой оценки стоимости объектов недвижимости вызывает наибольшие опасения экспертов. Они не исключают подкуп оценщиков владельцами недвижимости ради получения заниженной оценки и, следовательно, уплаты меньших налогов. По мнению Чалой, чтобы уменьшить такой риск, проведение оценки должно быть сплошным, и оценщика должен выбирать не владелец недвижимости, а муниципалитеты. Правда, и это не исключает возможность подкупа «на месте». Более того, возможны также сговоры местных властей с оценщиками, и тогда жильцам придется еще побороться за справедливую оценку своей недвижимости, допускает ведущий юрист компании «Налоговик» Евгений Максимов. А в некоторых случаях, добавляет он, местные власти могут, наоборот, занижать оценки стоимости недвижимости «для привлечения в отдельные районы регионов населения, где наблюдается его острый дефицит».

Кроме того, Максимов уверен, что оценка единых объектов учета «будет двигаться в сторону увеличения стоимости», а следовательно, вырастет и налоговое бремя на жильцов, если ставки налога не будут снижены. Эксперт опасается, что если не будет введена новая система льгот и компенсаций, то из-за выросшего налогового бремени малоимущие граждане будут вынуждены продать свои земли и имущество. «Сейчас многие налогоплательщики в регионах освобождены от уплаты земельного налога решением местной администрации или представительных органов местного самоуправления, например, пенсионеры-члены садовых товариществ, – напоминает юрист. – Они точно не смогут выдержать повышение налогового бремени и будут либо выгнаны с их земель, либо таким же образом освобождены от налогов».

На важность разработки «хорошо выстроенной» системы льгот и компенсаций указывает также Юлия Чалая. В противном случае пенсионер, владеющий квартирой в центре Москвы, будет обязан платить с нее настолько большие налоги, что ему придется продать свою квартиру, поясняет эксперт. Такая ситуация, в свою очередь, вызовет увеличение спроса, а следовательно, цен на жилье эконом-класса и, возможно, арендных ставок. «Не слишком довольны» новым налогом окажутся и состоятельные бизнесмены, а также коррумпированные чиновники, уверен Максимов. «Сейчас во власти «модно» отчитываться о своем имуществе, а его рыночная стоимость весьма нежелательна для раскрытия», – поясняет он.

Впрочем, вряд ли на первых порах сборы нового налога превысят общие сборы двух существующих сейчас налогов. «Скорее всего, первые несколько лет администрирования нового налога уйдут на отработку системы оценки недвижимости», – прогнозирует Наталья Корниенко. Юлия Чалая напоминает, что не принятый в итоге законопроект 2004 года тоже не ставил целью на первом этапе увеличить общие налоговые поступления в бюджеты, а был призван обеспечить более справедливое перераспределение налогового бремени между налогоплательщиками.

Но существует и много других спорных вопросов, которые могут замедлить введение нового налога. Например, по закону регистрация земельных участков осуществляется на добровольной основе по заявительному принципу. Одним из оснований для признания земельного участка объектом налогообложения является свидетельство о госрегистрации. «Соответственно, местным властям предстоит нелегкая задача сделать так, чтобы все физические лица зарегистрировали свою недвижимость в установленном порядке», – указывает Юлия Чалая, но добавляет, что Минфин России неоднократно разъяснял: земельный налог должны платить все, кто имеет хоть какие-то правоустанавливающие документы, подтверждающие право владения.

Вопросы, по ее словам, также вызывает то, как муниципалитетам выбирать оценщика, как организовать объективную оценку с учетом территориальных и экономических особенностей муниципалитета, а также существующих стандартов оценки, наконец, кто будет оплачивать все работы, связанные с инвентаризацией, учетом, оценкой объектов недвижимости и их регистрацией – то есть все мероприятия, необходимые для введения налога.

Пока не ясно также, какой будет ставка нового налога. Очевидно, что чем престижнее место, тем больший налог должен платить владелец недвижимости на этом месте. Наталья Корниенко отмечает, что размер ставки будут выбирать местные власти в пределах, установленных Налоговым кодексом, а Юлия Чалая напоминает, что в 2004 году планировалось, что местные власти должны устанавливать единую для муниципалитета ставку в пределах 0,1%-1%.

Эксперт Института экономики города убеждена, что даже если прямо сейчас начать инвентаризацию земли и объектов недвижимости на ней, а затем - регистрацию единых объектов учета, полноценное администрирование налога начнется не ранее, чем через три года.

Евгений Новиков