ЖСК: кредит не дадут, а гарантии - могут

Среди тех мер, которыми московское руководство планирует разрешать жилищный кризис, - возрождение системы жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Здесь можно сказать как «возрождение», так и «развитие» - ибо ЖСК в столице существуют, но новых почти не образуется.

Незадолго до нового года заместитель руководителя столичного Департамента жилищной политики и жилищного фонда Вадим Куликов сообщил на круглом столе о намерении «создать систему земельных участков, которые можно будет использовать под кооперативное строительство без проведения конкурсов». «Ну, какой может быть конкурс, когда люди собираются в общем-то на добровольной основе, вкладывают деньги, разрабатывают механизм и очередность сбора средств!» - подчеркнул чиновник. Также Куликов поставил в пример опыт молодежных жилищных комплексов (МЖК) – одного из детищ горбачевской перестройки.

Вообще, «кооперативная тема» отсылает нас к советским временам, причем, не только и не столько горбачевским. В отличие от производственных горе-кооперативов конца 1980-х, ЖСК – неотъемлемая часть благополучных лет СССР. Скажем, первый кооператив для сотрудников Академии наук СССР был образован в самом конце сталинской эпохи. Правда, тогда он на бумаге появился, а сам дом на улице Вавилова, огромный по тем временам, построили только в 1960 году.

Доля кооперативного жилья в СССР в его лучшие годы оценивается в 7-8%, в Москве она вполне могла быть существенно выше. Нельзя сказать, чтобы это было так уж «для всех». Вопрос о том, где взять деньги на вступление в кооператив, и на какие физические усилия и нравственные компромиссы для этого придется пойти, проходит красной нитью через советские годы.

Но как бы там ни было, и личные знакомые большинства из нас, и эксперты подтверждают благую роль ЖСК в зарегулированном советском быту с его коммуналками. «Люди, получавшие по 150-170 рублей в месяц, могли реально купить кооперативную квартиру, - подтвердил в беседе с корреспондентом «Росбалта» ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. - В 1970 году однокомнатная квартира стоила 2,5 тыс. рублей – а машина около 5 тыс. Сравните с нашими временами и пропорциями».

«Я за то, чтобы восстановить кооперативное движение, которое изначально было у нас в стране, – подчеркнула председатель комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы Галина Хованская. - Когда уважаемые и неплохо оплачиваемые старшие научные сотрудники и доктора наук могли решить свою жилищную проблему. Потом, с 1990 года все замерло».

Почему же это славное дело «замерло»? Ответ прост: советское государство кооперативам предоставляло кредиты, с сегодняшней точки зрения, весьма щедрые. До 70% стоимости квартиры можно было выплачивать не спеша - в рассрочку. А в новой России – уже нет.

«Государство бесплатно выделяло земельный участок, давало ссуду на таких условиях, на которых и сейчас многие бы взяли, и на длительный срок, - отметила Хованская. - Были более льготные условия постановки на учет – не такие жесткие, как для социального жилья. И предоставление шло из расчета «человек-комната», то есть, семья из трех человек могла претендовать на «трешку», а не 12 кв. метров на человека. Это породило дома и коллективы, где все были собственниками».

«Вспомните старые советские кооперативы: государство давало льготный кредит. Кооператив, как организация, созданная гражданами, этот кредит получал. На эти деньги строился дом, он был в собственности кооператива полностью, весь с потрохами. – рассказал Гордеев. - Самым главным преимуществом кооператива была именно возможность получить вот такой кредит. Если кредита нет – то и необходимости в кооперативе большой нет».

В том-то и дело: экономка сегодня другая. Выплачивая гражданам зарплату по 150 рублей, советская власть периодически находила возможным часть граждан облагодетельствовать. Сегодня давать такие льготные кредиты на жилье никто не собирается, да и вряд ли может. Уже одно то, что город готов изыскивать земельные участки и предоставлять их ЖСК вне конкурса, являет собою социальное благодеяние – поэтому городская инициатива предназначена тоже не для всех. А прежде всего для очередников – для тех из них, кто располагает финансовыми ресурсами.

«Каждый член кооператива должен уже иметь деньги для строительства. И функция кооператива уже не связана с возможностью в рассрочку выплачивать кредит, а связана с функциями застройщика. Кооператив просто берет в аренду или покупает землю, заказывает проект дома, получает разрешение и полностью финансирует само строительство, - подчеркнул Дмитрий Гордеев. - В этом тоже есть преимущество: не будет всех этих бешеных накруток, ведь застройщики накручивают по 100%. Это тоже хорошо, это очень полезно. Но, как минимум, выпадают люди, у которых таких денег нет. Стоимость строительства, конечно, меньше, чем, если квартиры покупать у застройщиков внешних, но все-таки это сумма немаленькая – тоже несколько тыс. $ за 1 кв. метр».

Оба эксперта положительно оценили опыт ЖСК и высказались за дальнейшее их развитие. Сделав ряд замечаний. По мнению Дмитрия Гордеева, городские власти могли бы все-таки пойти в своем начинании дальше.

«Участие города очень было бы нужно, если бы он давал эти льготные кредиты или содействовал их предоставлению, - подчеркнул эксперт. - Можно оформить ипотеку, и до полной выплаты пая все члены кооператива жили бы просто как наниматели. А город бы выступил, например, гарантом. Вот представьте себе: город не сам дает бюджетные деньги, а дает гарантию банку, что кооператив «Ромашка» эти 100 млн рублей вернет в течение 10-20 лет». По крайней мере, у Москвы, убежден Гордеев, такие возможности есть.

С другой стороны, Галина Хованская напоминает о необходимости некоторых законодательных корректировок. Чтобы дать городу право так распоряжаться землей, надо будет внести ряд изменений в Жилищный, Гражданский и Градостроительный кодексы РФ. Но эта задача, по мнению эксперта, решаема.

Законодательные меры, вероятно, потребуются и для борьбы с жуликами. Вот, оказывается, кто и в наши дни иногда ЖСК организует.

«В последнее время застройщики активно используют модель жилищно-строительных кооперативов для реализации квартир в домах-новостройках, - пишет househunter.ru со ссылкой на фирму «Первый столичный юридический центр. - С помощью ЖСК компании обходят требования закона о долевом инвестировании (ФЗ-214). Однако покупка квартиры через ЖСК для дольщиков-кооператоров сопряжена с определенными рисками. Если в договорах долевого участия фиксируется стоимость квартиры, то в схеме с ЖСК окончательная сумма, как правило, не фиксируется. Покупатели квартир, вступающие в ЖСК, не вправе претендовать на одномоментное, срочное, единоразовое получение (возврат) внесенных денежных средств при выходе из ЖСК и расторжении договора».

«У меня сослуживец вступил в кооператив, заплатил сразу все деньги – но 214-й закон на него не распространяется, - подтвердил Дмитрий Гордеев. - Если «грохнется» этот кооператив, то государственные контрольные органы скажут: «Ребята, но вы же сами все это организовали». А люди не могут сорганизоваться. И если там зицпредседатель Фунт сидит – они могут и квартир не получить».

Эти вопросы, будем надеяться, все же решаемы правовым путем. Ну, а что касается аналогий с молодежными жилищными комплексами (МЖК), то пока не вполне понятно, чем именно так уж полезен в наши дни опыт времен перестройки. Тогда ведь, в соответствии с социалистической этикой, будущим жильцам было предложено в свободное от основной работы или учебы время идти работать на стройку. Понятно, что для этого больше годились именно молодые люди. И многие из них и вправду работали.

Однако в позднем советском быту и времени свободного у многих, например, аспирантов, было побольше, чем у нынешней молодежи – поскольку меньше было возможностей для заработка. На самой же стройке темпы были явно потише: с нынешней эксплуатацией гастарбайтеров не сравнить.

«Сегодня на стройку не пойдет из москвичей никто», - заметил Дмитрий Гордеев.

Леонид Смирнов