Из нищих собственников – в средние наниматели?

Москву будоражат слухи: в Госдуме рассматривается закон, по которому жильцы, которые являются собственниками квартир в аварийном доме, при переселении статус собственника потеряют. Они получат квартиры по нормам социального или коммерческого найма. Многих это приводит в естественный шок.

Разъяснение по сути данного дела корреспонденту «Росбалта» удалось получить у ведущего юрисконсульта фонда «Институт экономики города» Дмитрия Гордеева. Вероятно, это разъяснение многих оставит недовольными, но все же в нем есть своя логика и некий жесткий здравый смысл.

Кто-то – особенно из жителей благополучных кварталов – может подумать, что до сих пор у нас в стране всем, у кого дом аварийный, без проблем дают новые квартиры. Это, мягко говоря, не совсем так.

Конечно, в советские годы аварийный дом сносился и переселялся (или ремонтировался и вновь заселялся) за казенный счет. Но в СССР никаких «собственников квартир» не было. И выселяли достаточно бесцеремонно: переезд из старых коммуналок улицы Горького (ныне Тверской) в Бирюлево считался совершенно нормальным.

«В 1990-е годы вообще не было ремонта, - напомнил в данной связи Дмитрий Гордеев. - Существовали некие программы в тех городах, которые имели деньги. Эти города можно перечислить по пальцам: Ханты-Мансийск, Нарьян-Мар, Сургут. Санкт-Петербург чуть-чуть! И Москва. На основании не жилищного законодательства, а просто местной политики, принимались программы, и производился ремонт».

Москвичам, естественно, такая «мэрская щедрость» нравилась. Правда, и иных москвичей, особенно из аварийных домов, могли турнуть с советской же бесцеремонностью «в самые Капотни».

«У моего двоюродного брата квартира в Москве, а сам он живет в Северодвинске, - рассказал собеседник агентства. - Он исправно посылал за нее «по электронке» деньги. Вдруг получает ответ: «Вашего дома нет». То есть, его снесли, жителям дали новые квартиры, и брату моему дали. Но смотрите: город Москва говорит: «Чхал я на Конституцию!» - и сносит дом, никого не поставив в известность. Это было уже во время действия Жилищного кодекса. Потому что когда денег много – можно начхать на ЖК».

В провинции же аварийные дома стояли и стоят несчитано. «Я приехал неделю назад из Архангельска, - сообщил Гордеев. - Стоят деревяшки довоенной постройки, они покосились уже «как по спирали» – страшно смотреть. Рамы уже не прямоугольные, стекла лопнули...»

В наши дни, с введением в 2005 году Жилищного кодекса РФ, ситуация с аварийными домами регулируется его статьей 32. Вот что гласит ее пункт 10:

«Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме…» (выделено ИА «Росбалт»)

Может ли российский собственник реально выполнить требование о сносе или реконструкции его жилого дома, да еще в разумный срок? В каких-то отдельных случаях, может быть, и да. Например, на сверхдорогой московской земле в принципе, можно представить, что какое-нибудь крепкое ТСЖ придет в управу и скажет: «Хорошо, мы сами найдем подрядчиков, снесем и на этом месте построим. Только эта земля – наша, и пусть к ней никто свои лапы не протягивает!» Но даже в Москве это – скорее теория. Это – та самая «жизнь с прямой спиной», о которой абсолютное большинство из нас может только мечтать. А в реальности жильцы жалобно жмутся к покосившимся стенам и выворачивают пустые карманы.

Конечно, дом изымается не безвозмездно. На сей счет есть другие пункты статьи 32. Пункт 7: «При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием». И далее пункт 9: «Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения».

Кстати, по имеющимся сведениям, тот самый законопроект, о котором уже все говорят, содержит такой текст: «в целях определения механизмов защиты интересов собственников помещений при их переселении из аварийного жилищного фонда предлагаются изменения, позволяющие учитывать при определении выкупной цены
за изымаемые жилые помещения у граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда, цену, сформированную при продаже аварийного дома (со сформированным земельным участком) на торгах или цены права на заключение договора о развитии застроенной территории» (выделено ИА «Росбалт»).

Теперь ключевой вопрос: сколько же реально сможет получить собственник за свою аварийную квартиру? Опять-таки, в Москве, может быть, и немало.

«А если не в Москве, где дорогая земля, а далеко-далеко от столицы? – напомнил Дмитрий Гордеев. - Вот стоит в Архангельске деревянный дом, где жить уже невозможно. Какую сумму денег получат жильцы этого дома? Из активов есть только земля. И если это окраина города, в котором никто ничего не строит и где земля не используется, то квартиры будут стоить сущие копейки. Одни расходы: снос тоже денег стоит, да еще «закультивировать», травку посеять. В большинстве городов РФ, где стоят аварийные дома, эта стоимость будет ничтожна. И получаете вы на руки 300 тыс. рублей. Что вы с ними будете делать?»

Понимали ли авторы Жилищного кодекса РФ всю безысходность такого положения? Разумеется, да (за что и были многажды подвергнуты жесточайшей критике). Однако многие специалисты, как, например, Дмитрий Гордеев, свидетельствуют, что выхода не было: 95% муниципалитетов российской провинции бедны. И реальных денег, чтобы строить и раздавать жилье, у них нет совершенно.

В том и суть: опять-таки, по имеющимся сведениям, новый законопроект еще не рассматривался в Госдуме, про «коммерческий найм» в нем на данный момент вообще ничего нет, и какой вид он примет в окончательном варианте, пока совершенно непонятно. Однако изначальная идея авторов состояла в том, чтобы как раз смягчить сложившуюся острую ситуацию. И вместо того, чтобы дать собственнику 300 тыс. рублей и послать его на все четыре стороны, предложить все-таки квартиру: малоимущему – в порядке социального найма, а «среднеимущему», возможно, в порядке коммерческого.

Вот, насчет этого самого «коммерческого найма» - момент самый пока неопределенный. Но, по крайней мере, авторы своей задачей ставили не обобрать людей, а найти работающий компромисс. Чтобы муниципалитет изыскал возможность строить жилые дома, которые останутся в его, муниципалитета, собственности, и за которые он будет получать плату – может быть, даже как раз «некоммерческую», безубыточную. Опять же, к решению этой проблемы должен подключиться Фонд ЖКХ, созданный на деньги бывшего ЮКОСа. И тогда общими усилиямивозможно будет что-то решить. Главное: какие ставки этого «найма» будут в конец концов назначены, - такова будет и реакция общества.

Есть, правда, и еще ряд чувствительных моментов. Что ни говори, а получается, что жильцы аварийных домов перестают быть собственниками квартир. Да, перестают. И таким образом лишаются одного из «главных ельцинских подарков»: жизнь подтверждает, что бедняку собственность на жилье не под силу.

Кое-где уже ругают чиновников, заявивших, что в аварийном состоянии домов жильцы виноваты сами. Как подтвердил Дмитрий Гордеев, это в значительной мере так. «Любое здание ветшает, - напомнил эксперт. - Из дореволюционных домов остались только те, у которых хорошие стены – и то, у них были деревянные перекрытия, которые в большинстве уже поменяли, как и кровлю. Если дома хорошо обслуживать – текущие ремонты, осмотры – их срок можно продлить. Но достаточно оставить водосточную трубу, сломанную на уровне второго этажа, – с крыши вода будет размывать стену кирпичную, и она через столько-то лет рухнет».

Естественно, степень износа разных домов на момент приватизации квартир была совершенно разной. И реальная возможность заботиться о многоэтажном доме у множества простых российских горожан была минимальной. Но тут ничего не поделаешь: полная справедливость недостижима.

Леонид Смирнов