Непродажный бизнес-центр

Торги по продаже бизнес-центра на углу улиц Шпалерной и Гагаринской не состоятся, по крайней мере, в ближайшее время. Об этом говорят эксперты и Фонд имущества Петербурга, опубликовавший на сайте соответствующее заявление. Проблем, мешающих реализации здания, оказалось слишком много, начиная с завышенной цены.

Актив, который Сбербанк уже давно собирается реализовать, принадлежит ООО «Шпалерная, 1». В свое время компания выступила залогодателем по кредиту на сумму 200 млн рублей. Однако деньги не были возвращены в срок, и тогда банк, обеспечивая возможность взыскания залога через суд, подал иск о признании общества банкротом.

В конце прошлого года на судебном заседании по делу ООО «Шпалерная, 1» суд принял сторону Сбербанка и оставил в силе определение первой инстанции от 17 октября. Таким образом, была утверждена начальная продажная цена заложенного имущества и положение о торгах. Однако до сих пор нет эксперта, который указал бы точный срок реализации имущества.

По мнению аналитиков, здание на Шпалерной, 1 - это лишь иллюзия хорошего вложения, ведь такой актив требует огромных ресурсных затрат. Начать следует с того, что цена сильно завышена. В сентябре Сбербанк поручил ООО «Городской центр оценки» оценить стоимость залогового имущества. В результате, начальная продажная цена имущества была установлена в размере 274 млн рублей. С такой стоимостью оказался не согласен конкурсный управляющий ООО «Шпалерная, 1» Анатолий Васильев.

«Оценка Сбербанка была проведена без учета технического состояния имущества, только на основании имеющейся документации. Мы провели независимую экспертизу объекта, согласно которой здание является ограниченно работоспособным, – поясняет Анатолий Васильев. - Очень высок процент износа фундамента, стен и кровли. В аварийном состоянии находятся фасады, есть даже угроза обрушения штукатурки. Частично аварийной признана стропильная система. В общем, здесь только в ремонт нужно вложить десятки миллионов. Поэтому, если мы не хотим продавать этот актив годами, продажную цену нужно корректировать, причем существенно».

Генеральный директор ООО "Эксперт" Кирилл Брич согласен с таким заключением. «По данным экспертизы, здание, действительно, требует ремонта. В целом фундаменты изношены на 30%, стены – на 35%, а стропильная система – на 45-50%. При таких условиях найти покупателя по цене Сбербанка будет сложно».

Арендаторы не в курсе того, что здание могут продать, ведь судебный процесс на работу бизнес-центра никак не повлиял. Есть еще одна проблема: бизнес-центр не подходит ни под одну схему реализации имущества. Актив считается особо ликвидным, если реализуется здание и земельный участок под ним. Однако эта постройка оформлена не как цельный объект, а как комплекс помещений в нем. Да и земля под зданием не принадлежит ООО «Шпалерная, 1», а это значит, что у так называемого бизнес-центра даже нет своей парковки.

Можно было бы говорить об успешной реализации здания как набора помещений, но и здесь не всё так просто: все помещения соединены между собой проходами. Постройка очень старая, и даже с продажей отдельных помещений возникнут трудности из-за невозможности организовать отдельные входы. Таким образом, выходит, что покупка этого актива не самое лучшее вложение денежных средств. А между тем, он один из лучших в перечне залогового имущества Сбербанка.

Определенную смуту в дело может внести и прошлый владелец здания: в ЗАО «Ленпромтранспроект» идет корпоративный спор и готовится оспаривание продажи объекта на Шпалерной, 1. Учитывая скорость распространения информация о проведении торгов, можно сказать, что Сбербанк хочет как можно быстрее избавиться от проблемного актива. Впрочем, в любом случае с продажей придется подождать: сайт Фонда имущества уже открыто сообщил о том, что торги не состоятся.

Глеб Петров