Съем жилья: игра в поддавки

Рынок аренды жилья зависит от уровня доходов населения и потенциального количества желающих снять квартиру — и то, и другое сейчас сокращается. Хозяева вынуждены быть более покладистыми — они уже согласны на большие беспокойные семьи иногородних, на животных и даже на репетирующих музыкантов. Студенты и молодые семьи в целях экономии предпочитают снимать жилье вскладчину.

В стабильный период арендные ставки растут примерно на 20-25% в год — вместе с доходами населения, ценами и спросом на недвижимость, а также коммунальными платежами. Кроме того, рынок аренды жилья имеет ярко выраженную сезонность. В августе в город приезжают студенты, мигранты, предприниматели, и с этого времени начинается рост, достигающий 20-25% к середине ноября. После чего цены фиксируются и держатся до декабря, а затем начинают плавно, на 5-7%, снижаться к лету — традиционному периоду затишья. В первую очередь сезонным колебаниям подвержены одно-двухкомнатные квартиры эконом- и стандарт-классов.

Однако кризис внес коррективы в ситуацию на рынке. Как отмечает ведущий эксперт департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Анастасия Негребецкая, спрос поляризуется — происходит смещение в сторону недорогого жилья и элит-класса (анализ проводился на базе данных ГК "Бюллетень недвижимости" и "Квартирного вопроса").

С октября 2008 года по март 2009 года заявляемые ставки аренды упали на 23%. Однако в результате торга цена может снизиться еще на 10-15%. Таким образом, реальное падение стоимости съема жилья в кризисный период составляет 30-40%. Анализ показал, что в первую очередь подешевели Адмиралтейский, Московский и Красногвардейский районы.

Самыми дорогими остаются квартиры в историческом центре. Так, в марте стоимость аренды в Адмиралтейском районе составила: 1 к.кв. — 20359 руб., 2 к.кв. — 25824 руб., 3 к.кв. — 41371 руб; Василеостровском — 20155 руб./26130 руб./34898 руб.; Петроградском — 21846 руб./32519 руб./42546 руб.; Центральном — 24764 руб./34530 руб./44447 руб.

Самыми демократичными являются Кировский (15216 руб./19483 руб./22522 руб.), Красносельский (14502 руб./17582 руб./21773 руб.), Красногвардейский (15205 руб./19282 руб./23407 руб.) и Фрунзенский (15512 руб./19646 руб./22352 руб.) районы.

Руководитель отдела аренды "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН) Татьяна Болбошенко рассказала, что практически весь март цены держались, однако в последнюю неделю месяца вновь пошли вниз. Сначала ставки на старое жилье в удалении от метро и относительно новые квартиры со свежим ремонтом и мебелью почти сравнялись. Но так продолжалось недолго — до 20-х чисел марта. Хозяева менее качественного жилья стали более сговорчивыми — некоторые готовы сбросить тысячу и более рублей при просмотре квартиры.

На уступчивость арендодателей повлияло и снижение спроса, вызванное увольнениями сотрудников, сокращением расходов компаний на квартиры — многие приезжие вернулись на родину. Кроме того, организации стали сокращать расходы на аренду квартир для сотрудников, которые приезжали в командировку. Предложение на рынке в очередной раз превысило спрос, и ставки упали на 10 – 15%: если в 20-х числах марта хорошие 2-комнатные квартиры выставлялись по 22000 руб. в месяц, то сейчас — за 18000 руб.

Вместе с тем, по данным GVA Sawyer, ряды арендаторов вынуждены пополнять потенциальные покупатели квартир, которые рассчитывали на ипотечные кредиты — сейчас они составляют значительную часть потребителей на рынке аренды.

Татьяна Болбошенко (АРИН) отмечает, что для большинства арендаторов на первое место выходит цена, на второе — расположение (если не целенаправленно ищут квартиру рядом со школой, детсадом, работой или родителями). В спросе все перевернулось. Февраль всегда был провальным месяцем, в этом году — стал пиковым за зиму. На март обычно приходился подъем — теперь произошел спад. По данным специалистов АРИН, средние ставки на аренду 1 к. кв. на начало апреля начинались от 12000 руб. в месяц, 2-к.кв. – от 16000 руб., 3-к.кв. – от 20000 руб.

Дальнейшее развитие ситуации специалисты прогнозируют по-разному, но петербургским экспертам в целом свойственен оптимизм.

Так, в GVA Sawyer видят два возможных сценария развития экономической ситуации в 2009 и 2010 годах. Оптимистический: оживление экономики весной — летом текущего года, после чего наступит период стабилизации, который продлится в течение полугода — года. Пессимистический: первые вестники улучшения ситуации появятся лишь к началу весны 2010 года, и тогда следует ожидать серьезных перемен на рынке недвижимости — изменится как объем, так и структура спроса. Но в любом случае на рынке аренды в 2009 году до апреля будет продолжаться падение.

При пессимистическом варианте в течение лета при низком уровне цен будет традиционная сезонная стагнация. Осенний подъем станет переломным, но рост спроса будет ниже обычного, так как в город приедет меньше рабочей силы. Темпы роста окажутся в 2-2,5 раза ниже традиционных осенних — ставки достигнут уровня декабря 2008 года. А по итогам 2009 года средние цены снизятся на 2-3%. Больше всего подешевеют "элитные" квартиры, так как структура спроса сильно изменится в сторону дешевых вариантов, а предложение практически останется прежним. Однако 2010 год уже не будет отличаться от предыдущих лет — правда, сначала цены будут достаточно низкими, а затем будут сильно меняться в течение года.

При оптимистическом варианте поворотной точкой станет небольшой весенний подъем цен, рынок будет стремиться выйти к осени 2009 года на предкризисные показатели (с учетом роста). При таком сценарии на рынке аренды не будет традиционной летней стагнации, цены будут постепенно расти — на 2-3% в месяц. В августе — октябре рост ставок будет совпадать с традиционными для этого периода 15%, а к концу года аренда может оказаться на 13-15% дороже, чем в декабре 2008 года. То есть рост стоимости окажется в пределах инфляции.

В целом, оба этих сценария выглядят не так уж страшно. А вот аналитик в сфере недвижимости профессор Российской экономической академии имени Плеханова Геннадий Стерник на стадию "депрессивной стабильности" отводит 3-7 лет.

Ирина Кравцова