Комплексные химеры

О планах по строительству кварталов-миллионников заявили более трех десятков девелоперов. Однако до дела дошло лишь у единиц – несколько тысяч гектаров городских земель оказались замороженными. Да и оставшиеся "миллионники", похоже, могут выродиться в "тысячники".  

Комплексная заморозка

Несколько лет назад петербургский жилищный рынок стали настойчиво "окучивать" заморские и московские стройкорпорации: "Главстрой", "Инвестиционная Корпорация Квартира.Ру", "Пионер", "Росстрой", "Синтез-Девелопмент" и прочие.

Именно на них и доморощенных "акулах" строительного бизнеса Смольный сосредоточил свою заботу. Под крупные компании стали нарезаться "государевы" земли. Средний бизнес с рынка планомерно выдавливался. По данным вице-президента "Союзпетростроя" Льва Каплана, если в 2003 году "середнячки" возводили до 65% жилья, то в 2008-м — только 23%.

Под глобализацию была подведена идеологическая база. Мол, ввод жилья микрорайонами уведет от уплотнительной застройки и снизит цены. Однако ни того, ни другого не произошло: ценовой фон не отреагировал на продажу квартир в первых проектах-миллионниках, уплотнительная застройка продолжает разрушать исторический Петербург. Зато огромные городские территории, некогда переданные крупным компаниям, оказались замороженными.

Не взирая ни на что, в 2009-2012 годах в Петербурге будет построено 9 млн кв. метров жилья — так решил Смольный. В госплан вошли проекты комплексного освоения территории: "Северная Долина", "Балтийская жемчужина", "Юнтолово", "Славянка" и "Новая Ижора". Этим, собственно, и ограничивается список живых на сегодня проектов-милионников.

Скорее живы

По данным GVA Sawyer, до начала кризиса (в сентябре 2008-го) в Петербурге было заявлено 35 проектов-миллионников общей площадью 4 500 га. Сроки реализации составляли от 5 до 10 лет, тогда как на Западе подобные проекты раскручиваются в течение лет 20-ти.

Застройщики планировали продавать в среднем по 300 квартир в месяц по ценам на 10-20% ниже среднерыночной. Однако один из пионеров среди "миллионников" — "Балтийская жемчужина" — не пошла на снижение цен, что мало повлияло на порядок реализации жилищ.

На сегодня только по пяти глобальным проектам есть информация, что они "скорее живы": "Славянка", "Балтийская жемчужина", "Новый Оккервиль", "Северная Долина" и "Юнтолово". Все в той или иной степени поддержаны государством.

"Живее всех живых" — первые три, по последним двум перспектива достаточно зыбкая.

"Славянка" строится восточнее Пушкина, вдоль Колпинского шоссе на площади 280 га. Срок реализации: 2004-2011 годы. Обещают построить 1,4 млн кв. м жилья на 45 тыс. человек. "Новая Ижора" до "миллионника" не дотягивает (500 тыс. кв. м), однако их объединяет со "Славянкой" малоэтажность и девелопер — ООО "Балтрос" (входит в НП "Банкирский дом "Санкт-Петербург"). Суммарный объем инвестиций в проекты оценивается в $1 млрд. "Новая Ижора" и "Славянка" выдвинуты на право участия в национальной программе "Доступное жилье".

Многофункциональный комплекс "Балтийская жемчужина", вознесенный в сан "стратегического", возводится западнее Южно-Приморского парка (Красносельский район). Срок реализации: 2005-2013 годы. На территории площадью 205 га предусмотрено строительство более 1 млн кв. м жилья для 35 тыс. человек. Объем заявленных инвестиций вырос почти в 3 раза — до $3 млрд. Девелопер сообщил о возможной задержке сроков, эксперты не исключают кардинального пересмотра концепции. Инвестор — Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания. В 2005 году застройщик говорил о потребности в рабочей силе порядка 2-3 тыс. человек, сегодня на стройплощадке — около 1 тыс. 600 человек. Можно предположить, что именно настолько (в 1,5-2 раза) упал темп реализации самого опекаемого проекта.

"Новый Оккервиль" — жилой массив в северной части поселка Кудрово (на границе с Ленобластью). На 50 га обещают построить около 1 млн кв. м жилья для 25 тыс. человек. Проект оценен в $1,8 млрд. Основной девелопер — ООО "Кудрово-Град" (учредители — ООО "Отделстрой" и ЗАО "Строительный трест"). Строительство началось в 2008 году, последнюю очередь планируют сдать в 2015-м. Проект прошел конкурсный отбор в Росстрое — строительство соцобъектов (школ, детских садов) будет вестись при финансовой поддержке государства.

Особые условия

Под "Юнтолово" отведено 437 га земли в северо-западной части города. Там планируется построить более 2 млн кв. м жилья в течение 2009-2017 годов. Сумма вложений — "не менее $3 млрд". Девелопер — ЗАО "Главстрой-СПб" (структура "Базэла").

Эта же компания в Выборгском районе зарезервировала 270 га под микрорайон "Северная долина". В течение 2009-2014 годов инвестор обязался вложить $5 млрд и возвести 3 млн кв. м жилья. "Базэл" рассчитывает, что почти 40% квартир приобретут Минобороны и Петербург (без конкурса).

Вокруг проектов "Главстрой-СПб" (всего их 5) ведутся самые противоречивые разговоры, поскольку у главы "Базэла" бизнес не заладился. Как заявил "Росбалту" руководитель дирекции градостроительной подготовки проектов ЗАО "Главстрой-СПб" Александр Ермак, все заявленные сроки сохраняются. Так, продажа квартир "Северной долины" может начаться уже в конце 2009 года. Там ведется инженерная подготовка, на первом участке забивают сваи. Продажу квартир в "Юнтолово" планируется открыть в 2010 году.

По сведениям Каплана ("Союзпетрострой"), инженерная подготовка на этих землях не ведется, сваи забили чисто символически. "Думаю, миллиона там не будет. На "Северной долине" уже говорят о вводе 270 тыс. кв. м жилья. По "Юнтолово" перспективы еще туманнее", — высказал свое мнение эксперт.

В августе губернатор Петербурга Валентина Матвиенко и генеральный директор компании "Базовый Элемент" Олег Дерипаска заверили в дееспособности петербургских прожектов. По словам Матвиенко, ситуация с проектами компании не вызывает тревоги. "Компания является нашим надежным партнером. Мы готовы оказывать ей всестороннюю поддержку", — заявила градоначальница. Дерипаска отметил, что "Петербург стратегически важен для компании".

Скорее мертвы

По данным GVA Sawyer на I квартал 2009 года, были официально заморожены 4 проекта: "Красные зори" (УК "Теорема"; 2,4 млн кв. м жилья), "Цветной город/Ручьи" (Группа ЛСР; 2,1 млн кв. м), "Югорский край" (администрация Ханты-Мансийского автономного округа; 1,5 млн кв. м) и "Юнтолово".

Затихли разговоры вокруг большинства проектов комплексной застройки. В частности, компаний: Fishman Group (Пулковское шоссе), "ЛенспецСМУ" (Комендантский проспект), SVP-Group и Setl City (Кудрово), "Терра Нова" ("Морской фасад"), "Пантикапей" (у пос. Осиновая Роща), "ЮИТ Лентек" (севернее Ново-Орловского лесопарка), "Главстрой" (между пос. Ольгино и Каменка, "Конная Лахта").

Как рассказала директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer Ирина Солонова, девелоперы, официально не останавливая проектов, все чаще идут на изменение концепции, причем, в пользу жилищной застройки.

Так, вследствие "затоваривания" офисов корпорация "Главстрой" намерена отдать под жилье 60% площади делового квартала на Обводном канале. Речь идет о замороженном проекте реконструкции территории Шкапина-Розенштейна, где, согласно новой идеологии, может появиться 50-60 тыс. кв. м жилья и соцобъектов.

Эксперт GVA Sawyer также отмечает, что сроки реализации жилищных проектов увеличиваются до 10-25 лет, а продавать планируют по цене на 15-25% ниже среднерыночной. Кроме того, многие инвесторы скатываются на самый экономный "эконом-класс" — идут на уменьшение площади квартир.

Химера

По расчетам GVA Sawyer, к 2011 году на проекты-гиганты должно приходиться до 50% вводимого жилья. А поскольку эти проекты в основном заморожены, то нетрудно предугадать резкое снижение объемов ввода.

Ситуация с заделом, перспективой — мрачная, заявил Каплан. "Сама Матвиенко признала, что в 2011-2012 годах может произойти провал в сдаче строящегося жилья", — сказал эксперт. Он убежден, что ставки на "миллионники" – "химера с самого начала, а в условиях кризиса — тем более", ориентация только на комплексное развитие территорий — ошибочна.

Индивидуальным подходом к избранным, спецсоглашениями со стратегическими инвесторами улучшить кардинально ситуацию не удастся. "Ничего не изменится, если не наладить проектное кредитование — о чем Матвиенко с Грефом подписали соглашение. Но один банк (Сбербанк) ничего не решит", — считает Каплан.

Что касается госзакупки Петербургом и Минобороны 40% квартир "Северной долины", это — "морковка у носа кролика", оценил он. Вряд ли продажу квартир по цене 30 тыс. руб./кв. м можно назвать поддержкой. "Путин объявил такую цену закупа жилья для госнужд и теперь вокруг нее все крутятся. Это сбило с толку", — подытожил заслуженный строитель России.

Ирина Кравцова