Ценам не на чем расти

Цены на первичное жилье в Петербурге продолжают потихоньку снижаться, несмотря на частичное оживление интереса потенциальных покупателей. По оценке эксперта портала bsn.ru Артема Желтова, на прошлой неделе произошло очередное резкое (на 4%) падение цен на новостройки в Петроградском районе Петербурга (предшествующая неделя — падение на 3,9%). Еще больше — на 8,8% — подешевел Курортный район, на 0,9% — Невский и Всеволожский.

Между тем, участники рынка настроены довольно оптимистично. Как отметил в интервью "Росбалту" президент холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Дмитрий Заренков, сравнивать прошлогоднюю динамику спроса с динамикой кризисного периода не совсем корректно. "Небольшой рост спроса мы зафиксировали в июле-августе. Об итогах сентября, пока он не закончился, говорить еще рано, хотя динамика тоже позитивная", — сообщил он.

Правда, инвесторы-покупатели на рынок не вернулись, и оживление носит сезонный характер. "Динамика сезонного роста обращений в компанию сравнима с прошлым годом, но общее количество обращений существенно ниже, — сообщил директор по маркетинговым коммуникациям группы компаний "М-Индустрия" Алексей Топольницкий. — Сентябрь как всегда более перспективный месяц для продаж, чем август".

Поскольку нынешнее оживление не приводит к росту цен, строители, с одной стороны, должны для элементарного выживания хоть что-то продавать, пусть даже почти по себестоимости, а с другой — задействовать все ресурсы, чтобы сдерживать дальнейшее падение.

Главный ресурс, позволяющий не спешить с распродажей — кредитное плечо. Первоначально банковский сектор в условиях кризиса предпочитал держаться подальше от строительного сектора, который демонстрировал удручающую динамику. Однако у банков со временем возникла проблема: деньги должны приносить хоть какие-то проценты, а при отсутствии заемщиков это невозможно. В итоге после ряда встречных предложений наметились пути возможного сотрудничества между финансовыми институтами и строительными организациями.

"В последнее время банки стали более лояльно относиться к строительному бизнесу в целом, — отметил Заренков. — У нашей компании прекрасные отношения со всеми кредиторами — мы всегда выполняем свои обязательства, вовремя возвращаем долги (с начала 2009 года вернули уже порядка $100 млн), поэтому банки охотно с нами работают и сами обращаются с предложениями о сотрудничестве".

Конечно, в нынешних условиях кредиторы особенно тщательно проверяют заемщиков, чтобы минимизировать риски. Так, прежде, чем начать ипотечное кредитование по нескольким объектам ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", Северо-Западный банк Сбербанка России провел экспертизу и убедился, что "строительство осуществляется в соответствии с запланированным графиком", и "успешная реализация данных проектов компанией-застройщиком не вызывает сомнения".

Но большинству участников строительного рынка привлечь заемные средства до сих пор не удалось. "Обещания банковского кредитования реального сектора экономики, к сожалению, как и полгода назад, не уходят дальше, чем на 2-3 метра от экрана телевизора", — считает Топольницкий. Так что утверждать, что "процесс пошел", было бы преждевременным, и даже интенсификация усилий по этому направлению всех проблем не решит.

Не менее важным, чем финансовый, является ресурс административный. В-первую очередь, в части содействия при получении тех же кредитов. В конце августа Северо-Западный банк Сбербанка России подписал с Комитетом по строительству правительства Санкт-Петербурга соглашение о кредитовании строительных проектов в сфере жилищного строительства. В частности, на получение кредитов в рамках соглашения претендует строительная компания ЛЭК. В "Эталон-ЛенСпецСМУ" также сообщили, что от лица городских властей в адрес финансовых структур были написаны рекомендательные письма о том, что компания является надежным партнером, который исполняет взятые на себя обязательства. "Это дополнительно подтвердило нашу репутацию", — пояснили в компании.

Участники рынка оценили и другие антикризисные меры Смольного — в частности, "инвестиционные каникулы": до осени текущего года компании, получившие землю целевым назначением, освобождены от внесения платежей за инфраструктуру, а компании, которые приобрели участки на торгах — от внесения платежей за право застройки. "В основном это те меры, необходимость которых была понятна и раньше — кризис лишь послужил катализатором, — отмечают в "М-Индустрии". — Но некоторые шаги даются достаточно тяжело. Например, на пересмотр расчетных схем по оплате электроэнергии нам понадобился почти год, хотя решение привести тарифы к реальным затратам было очевидным".

Однако привлечения кредитных и административных ресурсов для сдерживания падения цен на первичном рынке недвижимости недостаточно. Главным ценорегулятором остается конъюнктура. И застройщикам, чтобы "оживить" спрос на уровне потребительской психологии, приходится участвовать в пиар- и маркетинговых играх, преимущественно выстроенных на двух тезисах. Первый: в связи с "замораживанием" многих проектов на рынке ожидается дефицит предложения. Второй: в связи с грядущим дефицитом предложения цены объективно начнут расти.

Более того, ряд застройщиков Петербурга уже объявили о том, что собираются начать повышать цены. И, вероятно, действительно повысят по некоторым предложениям, чтобы подхлестнуть спрос статистикой. Ведь элементарное увеличение цифр в прайсе по двум-трем неликвидным, но самым дорогим объектам, даст право заявлять, что "цены рванули вверх". И тогда граждане, ожидающие "низового порога", решат, что время настало.

"В ближайшей перспективе существенно поднять спрос может неуверенность людей в стабильности рубля и страх обесценивания накоплений, — считают в "М-Индустрии". — С этой точки зрения вложения в недвижимость, цены на которую уже достигли дна, могут стать спасательным кругом для тех, кто не имеет доступа к другим финансовым инструментам". То есть никакого ценового сговора нет — есть лишь обыкновенный маркетинг. "Мы ориентируемся на клиентов, а не на конкурентов", — сообщил, в частности, генеральный директор ЗАО "ЮИТ Лентек" Михаил Возиянов.

В то же время, статистика пока "работает" против строителей. "Анализируя динамику рынка недвижимости на протяжении II квартала 2009 года, сегодня можно говорить об увеличении общей площади предложения строящегося жилья Санкт-Петербурга по сравнению с I кварталом 2009 года на 7%, с 1,42 млн кв. м до 1,52 млн кв.м., — признают в "ЛенСпецСМУ". — Это связано, прежде всего, с выводом в продажу новых объектов, строительство которых было начато еще до кризиса. Поэтому объем предложения на первичном рынке пока продолжает увеличиваться". "Сейчас достраиваются те объекты, которые были начаты 2-3 года назад, — отмечает Топольницкий. — Сокращение предложения, вызванное "заморозкой" остальных объектов, может наступить примерно через год или два".

Таким образом, пока объективных предпосылок к росту цен нет. И застройщикам остается либо искать предпосылки необъективные, либо тянуть время.

Игорь Чубаха