Коррупция и промышленная недвижимость

Участники рынка единодушно отмечают, что активность игроков на рынке промышленной недвижимости растет. Одни инвесторы перекупают существующие объекты, другие предпочитают возводить предприятия с нуля на землях промышленного назначения. Однако операции с этими землями в достаточной мере «коррупционализированы» и таковыми останутся долго.

Землю - рабочим

«Рынок промышленной недвижимости развивается достаточно мощно и стремительно. Основными характеристиками этой сферы, определяющими ее инвестиционную активность по сравнению с иными отраслями экономики, являются стабильное увеличение рыночной стоимости составляющих его объектов и относительно низкая степень инвестиционных рисков». – Полагает гендиректор NZ1-estate - компании, работающей в этой сфере с 2005 года и в настоящий момент экспонирующей 445 объектов промышленного назначения - Юлия Никитина. При этом по ее оценкам сейчас особое внимание со стороны потребителей уделяется складским и производственным помещениям.

«Насыщение рынка объектами данного назначения не произошло, в ближайшее время снижение активности потребности в них не предвидится, - заявила гендиректор NZ1-estate. - Если раньше экспозиция промышленного объекта занимала до 2-3 лет, то теперь обычный срок – полгода».

Как отмечает Никитина, инвесторы готовы приобретать существующие склады, имущественные комплексы и заводы. Причем, по заводам совпадение, то есть вариант, когда новый владелец не планирует перепрофилирование производства, составляет всего порядка 10% случаев приобретений. В остальных случаях назначение объекта меняется. И, кстати, всегда интересны инвесторам бывшие объекты ВПК, поскольку традиционно они обеспечены коммуникациями. Но здесь инвестор рискует столкнуться с весьма невразумительным правовым статусом «Зачастую у таких предприятий есть только некая бумажка приватизации», - поясняет Никитина.

Приобретать готовые или недостроенные объекты индустриальной недвижимости инвестора подталкивает сама ситуация – иначе можно опоздать с выходом своей продукции на рынок. «Инвестор мечется, - признает Никитина, – пока все построишь по уму, твой конкурент тебя опередит».

Впрочем, все равно во многих случаях инвесторы предпочитают строить производства с нуля. И здесь объектом сделки уже являются земли промышленного назначения.

По подсчетам NZ1-estate, земли под промышленность составляют всего 1% из всех земель России. Но, учитывая размеры РФ, это составляет 17 млн га. Кроме того, в промышленных целях могут быть также использованы земли поселений с производственным назначением, которые составляют 1,1% или 19,1 млн га. При этом, по оценкам Никитиной, «на рынке земель промышленного назначения отмечается неудовлетворенный спрос, и прирост идет через земли сельхозназначения».

«В связи принятием закона переводе земель или земельных участков из одной категории в другую дальнейший прирост категории земель промышленности возможен за счет земель сельскохозяйственного назначению, которые составляют 23% или 393,2 млн га, - резюмирует глава NZ1-estate.

В общем, земли должно бы хватить всем желающим, но здесь «всплывают» проблемы иного рода. Одна из ведущих – «бумажная».

Вижу землю!

Большинство девелоперов вынуждены начинать строительство своих объектов, так и не собрав весь обширный перечень согласований. Эти согласования продолжают собираться по ходу, и периодически даже приходится строительство останавливать.

И понятно, такая «вина без вины» очень удобна для представителей контролирующих органов, желающих поправить свое материальное положение.

На этой неделе российское представительство Swiss Realty Group обнародовало «Исследование коррупции на рынке недвижимости» (Россия и страны СНГ).

По данным исследования, эксперты пока склонны считать, что уровень коррупции на рынке недвижимости в России, Украине и Казахстане остается стабильно высоким. При этом работающие на рынке компании не боятся коррупции: о существенном страхе перед коррупцией заявили только 15% респондентов, о незначительном страхе – 18%, более 40% вообще не испытывают страха перед коррупцией. Иначе говоря, сложившиеся правила игры вырастили соответствующих профессионалов.

Более того, способными эффективно работать на рынке без коррупции считают себя только 33% девелоперов, 40% инвесторов и всего 15% строителей и подрядчиков, сообщается в исследовании, а подавляющее число респондентов считают, что их бизнес перестанет быть рентабельным в случае устранения коррупции. То есть, уже «допущенные» на данный рынок игроки развиваются за счет его замкнутости, а не в рамках конкурентной борьбы.

На вопрос корреспондента ИА «Росбалт-Бизнес»: «На ваш взгляд рынок индустриальной недвижимости более или менее коррумпирован по сравнению с другими рынками недвижимости?», директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев ответил: «Рынок индустриальной недвижимости сам по себе коррумпирован мало, он практически прозрачный, а вот рынок земельных участков для строительства, в том числе логистической и индустриальной недвижимости, коррумпирован, как и весь рынок земельных участков в целом».

С другой же стороны, «коррупционные» расходы у допущенных на рынок игроков требуют существенных издержек. «По результатам опроса, более половины респондентов оценивают отношение коррупции к обороту бизнеса как 5-10%, треть - более 10% и только 18% — как менее 5% от оборота бизнеса, поясняется в исследовании.

Более половины респондентов считают, что коррупция съедает от 25 до 50% от чистой прибыли, треть считают, что коррупция отнимает у них более 50% прибыли, и 14% считают, что коррупция занимает не более четверти чистой прибыли компании.

Здесь отметим, что 5-10% от оборота, это, грубо говоря, увеличение числа создаваемых на российской территории промышленных объектов на те же 5-10%. Что-то эти цифры напоминают… А не обещаемый ли правительством рост ВВП?

Поневоле становится обидно за державу.

Земля и воля

Ладно, сегодня рынок таков, каким мы его заслужили. Но есть ли надежда на его улучшение в обозримом будущем? Например, поможет ли повышению его «прозрачности» пусть и опять откладываемое, но вроде бы неизбежное вступление России в ВТО?

Как сообщил корреспонденту «Росбалт-Бизнес» партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский, обещания Правительства вступить в ВТО звучат уже столько лет, что он стал относиться к этим посулам несколько иронично, и в частности, пока не считает нужным изучать правовые аспекты норм, связанных с ВТО. Тем не менее, юрист пояснил, что вступление России в ВТО совершенно не означает, дескать, иностранные компании начнут возводить здесь свои производства с увеличившейся интенсивностью. «А кто его знает? Возможно, вступление России в ВТО и отмена в связи с этим определенного числа заградительных барьеров снимет стимулы организовывать производства здесь, и наоборот станет выгодней просто импортировать сюда готовую продукцию», - предположил Можаровский.

С другой стороны руководитель проектов инжиниринговой компании «2К» Лев Айра прогнозирует, что спрос на объекты промышленной недвижимости и на землю промышленного назначения после вступления РФ в ВТО, скорее всего, возрастет еще существенней. Дескать, благоприятные конкурентные условия, которые появятся в России после принятия страны в члены Всемирной торговой организации, заставят иностранных инвесторов искать возможности закрепиться на быстрорастущем рынке.

«Одним из способов занять свою нишу на российском рынке будет развитие собственных производств на территории страны, – пояснил Айра. - Следовательно, будет расти спрос на участки земли, предназначенные для строительства промышленных объектов. Спрос на объекты промышленной недвижимости, скорее всего, будет расти несколько медленнее, поскольку качественных свободных объектов в России не так много. Вполне возможно, что иностранцы будут предпочитать строительство с нуля».

Однако, оба эксперта сошлись во мнении, что на рынке промышленной недвижимости вступление в ВТО не скажется.

«Честно говоря, вступление России в ВТО – это не тот случай, который способен как-то умерить коррупцию на рынке земли в России, - считает Можаровский, - В этом вопросе я не испытываю особого оптимизма, дескать, что-то изменится. Россия – не та держава, мы стоим особняком. Вон, в Америке разразился ипотечный кризис, а России хоть бы что».

«Что касается изменений, в области земельного законодательства, то этот вопрос на переговорах о вступлении РФ в ВТО не стоит, – константирует и представитель «2К Аудит». - Следовательно, иностранные государства устраивает российский земельный кодекс. Таким образом, ждать изменений в этой сфере в ближайшее время не стоит».

Но вопрос «Какие правительственные меры могли бы послужить увеличению прозрачности и ускорению чиновничьего бумагооборота на рынке промышленной недвижимости» открытым не остался.

«Легализация взяток, и чтобы чиновники платили с них налоги», - сказал в интервью «Росбалту» руководитель профильного направления компании Knight Frank Дмитрий Чумак.

Игорь Чубаха