Бездомная Россия

Ипотека – непозволительная роскошь для большинства россиян. Государство готово помогать лишь отдельным категориям граждан. Остальным приходится уповать на то, что банки и строительные компании не сделают кредиты еще менее доступными.


© Фото Надежды Красновой

Купить квартиру или дом (в том числе в ипотеку) сейчас могут только 25-27% граждан, в то время как половина населения России не удовлетворена своими жилищными условиями. Об этом в понедельник заявил премьер-министр Дмитрий Медведев. По его словам, государство готово помочь с покупкой жилья молодым семьям и бюджетникам. В 2012 году на эти цели из федерального бюджета выделено около 53 млрд рублей. 

Гражданам, не попадающим в целевую программу «Жилище», государство помогать не намерено. Так что для миллионов россиян единственным потенциальным способом решить жилищный вопрос по-прежнему является ипотечный кредит.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, средняя ставка по ипотечным кредитам в российских банках сейчас составляет 12,3%. Несмотря на дороговизну, россияне пользуются услугами банков для покупки жилья все чаще. По данным Аналитического Центра Русипотека, задолженность по ипотеке сегодня составляет 1,4 трлн рублей. Количество выданных кредитов постоянно растет: для сравнения, в 2007 году в России было заключено 214 тысяч договоров ипотеки, а в 2011году - уже 520 тысяч. Получается, что россияне сознательно соглашаются на кабальные условия, предложенные банками. Другого выхода у них просто нет.

Как отмечают эксперты, стоимость жилья в России пока слишком велика, чтобы условия по жилищным кредитам приблизились к европейским и американским. Отношение средней зарплаты к стоимости квадратного метра в России одно из самых высоких. По словам вице-президента Ассоциации региональных банков Олега Иванова, средняя зарплата в России – около 16 тысяч рублей, а в регионах средняя стоимость квадратного метра составляет 30 тыс рублей. «То есть в одном метре жилья у нас две зарплаты. И двухкомнатная квартира в 60 кв м превращается в 120 средних зарплат. В Европе и США этот показатель в 2-3 раза ниже», - отмечает эксперт. При этом, по словам Иванова, до половины стоимости квадратного метра сейчас приходится на коррупционные издержки – взятки и откаты чиновникам.

Ставки по ипотечным кредитам в российских банках также далеки от европейских. На их величину влияет несколько факторов, в том числе стоимость привлекаемых от Центрального банка ресурсов и инфляционные ожидания участников рынка. Причем банки повышают ставки сильнее, чем регулятор. Например, после того, как в сентябре ЦБ РФ увеличил ставку рефинансирования с 8% до 8,25%, флагманы ипотечного рынка Сбербанк и ВТБ 24 сразу подняли стоимость кредитов на 0,3-0,7%.

Очевидно, участники рынка ожидают, что инфляция в России снижаться не будет. «Пока инфляция не опустится ниже 4-5% и не будет держаться на этом уровне в течение длительного времени, рассчитывать на то, что процентные ставки по длинным кредитам могут радикально снизиться, не стоит», - соглашается главный экономист Альфа-Банка Наталия Орлова.

Снизить стоимость ипотечных кредитов не могут и банки с иностранным капиталом. Как поясняет Орлова, дочки западных финансовых институтов работают в России по лицензии ЦБ РФ и привлекают средства на тех же условиях, что и российские игроки. Между тем, ставки по ипотечным кредитам в банках Европы и США составляют 4-5%, а в Японии – 2%.

Вопреки ожиданиям многих россиян, вступление России в ВТО не изменит ситуацию. Согласно договоренностям РФ с другими членами торговой организации, иностранные банки, как и сейчас, не смогут открывать в России свои филиалы. Кроме того, Россия имеет право ввести ограничение на присутствие иностранного капитала в своей банковской системе до 50%.

«Таким образом ЦБ может обезопасить финансовую систему от неконтролируемого оттока или притока капитала. Например, в 2008 году иностранные банки были вынуждены прекращать свою деятельность в РФ и поддерживать материнские структуры. Если бы иностранные банки в России работали в виде филиалов, этот процесс проявился бы еще сильнее», - поясняет Орлова. Впрочем, обезопасив финансовую систему от потенциального оттока капитала, Россия ограничивает и его приток. Так что дешевых западных денег в банковской системе в ближайшем будущем не появится.

Решить проблему дорогого жилья и высоких ставок по ипотечным кредитам за несколько месяцев не получится. Очевидно, что это потребует от государства долгой и кропотливой работы, которая может растянуться на годы. «Основная проблема в данном случае - это стабильно повышенная инфляция, - считает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. - Сдерживание ее монетарными методами проблематично, поскольку в условиях сохранения структурных макроэкономических предпосылок инфляции такая политика чревата существенным ослаблением экономического спроса». По прогнозам экономиста, в ближайшие годы властям РФ предстоит бороться со структурной инфляцией, что потребует значительных государственных инвестиций.

«Госинвестиции на данный момент необходимы для создания базы частно-государственного партнерства, - поясняет Осин. - Параллельно необходимо усиливать ограничительную политику в области тарифообразования. Могут потребоваться меры неналогового пополнения доходов, в том числе за счет усиления роли государственных монополий в различных сферах». С другой стороны, считает экономист, если РФ сможет успешно привлекать частные инвестиции, направленные на модернизацию, то жестких мер государственного регулирования удастся частично избежать.

Пока государство не сделало жилищные кредиты более доступными, бизнес продолжает снимать сливки с ипотечных сделок. Как признают участники рынка, основной двигатель рынка России сегодня – это крупные кредиты на покупку элитной городской и загородной недвижимости. Наемные работники, не являющие бизнесменами и московскими топ-менеджерами, пока из ипотечных программ выпадают.

Мария Коваценко