Петербургскими трущобами торгуют "оптом" и "в розницу"

В юбилейный для Санкт-Петербурга год самой популярной "темой дня" стал аварийный жилой фонд. В разработке находятся, по крайней мере, пять программ его ликвидации: федеральная программа в рамках подпрограммы "Сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга", три программы реконструкции ветхих хрущевок (в петербургской, московской и немецкой модификации) и городская программа расселения аварийного жилья. Однако реальной работой, похоже, занялся только городской Комитет по управлению госимуществом (КУГИ). По мнению его главы - Валерия Назарова, - проблему аварийного фонда в Санкт-Петербурге необходимо решать через его продажу инвестору.

Фонд имущества "чистит" город

На днях в Санкт-Петербурге прошла пресс-конференция директора ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Людмилы Кулешовой. По ее словам, за три года (с 2001 по 1 сентября 2003 года) город продал 70 аварийных квартир, заработав на этом 1,7 млн. долларов. И процесс этот заметно активизировался: нередко число заявок на один лот достигает 20, а цена продажи в несколько раз превышает стартовую. К примеру, на квартиру по ул. Шкапина, 42 было подано 14 заявок. При начальной цене продажи 5,75 тыс. долларов она ушла за 10,05 тыс.

Людмила Кулешова подчеркнула социальную миссию своей работы: некоторые проданные квартиры до этого стояли расселенными и невостребованными по 10-15 лет, нанося убытки городу (их содержание), а также представляя опасность для соседей (в них нередко поселялись БОМЖи).
Сегодня выкупленные помещения достаточно быстро приводятся в нормальное состояние. Как пояснила директор Фонда, условия продажи квартир таковы, что договор о переходе права собственности не подписывается до тех пор, пока не устранена аварийность помещения. Это и подталкивает "без пяти минут владельцев" сокращать сроки реконструкции. Если в договоре город ограничивает срок проведения антиаварийных мероприятий годом, то инвестор стал сокращать этот срок до 9-6 и даже 3 месяцев.

Так, например, квартира на Невском пр., д. 3 находилась в аварийном состоянии 9 лет (с 1993 года). Она была продана в сентябре 2002 года, а в мае 2003 года - предъявлена госкомиссии после проведения ремонтных работ.
Квартира на ул. Союза Печатников, дом 17 была признана аварийной в апреле 1997 года. В августе 2002 года она была продана, а уже 15 ноября (через 3 месяца) принята в эксплуатацию после выполнения восстановительных работ.

Кроме того, по словам Кулешовой, в течение двух лет (с 2002 по 2003 год) Фондом имущества продано 135 неликвидных объектов нежилого фонда (подвалы, цокольные этажи, которые город не смог сдать в аренду даже бесплатно). Сумма средств, поступивших с продаж, составила 56,6 млн. руб.
Что такое "неликвидный" подвал? Это вода, разрушающиеся фундаменты, комары, крысы. "Наша работа улучшает состояние жилищного фонда, ликвидируя помещения-угрозы, - подчеркивает директор Фонда. - Мы "чистим" город".

По данным Фонда, около 70% проданных в прошлом году подвалов и цокольных этажей уже приведены в порядок или находятся "в работе".
Глава КУГИ Валерий Назаров считает, что целесообразнее продавать не отдельные квартиры, а здания в целом (единым лотом). В этом случае повышается ликвидность объекта, так как есть возможность перевода его в нежилой фонд.

Оптимистическая трагедия

На 1 января 2003 года в Санкт-Петербурге зарегистрировано 3 тыс. 339 аварийных квартир (год назад их было 3156). И статистика эта, по мнению специалистов (о которых - ниже), сильно занижена. Однако это не мешает главе петербургского Комитета по содержанию жилищного фонда Владимиру Хренову иметь свое мнение (как это нередко бывает, достаточно парадоксальное).
Ну, например, в самом старом и "аварийном" жилом фонде России - петербургском, оказывается, "нет ни одного дома, признанного аварийным и не расселенным". "Это я вам ответственно заявляю!" - бодренько заявил на пресс-конференции весной этого года глава КСЖФ.

Весьма печально выглядит осведомленность председателя городской экспертно-консультативной комиссии по основаниям, фундаментам и подземным сооружениям профессора Владимира Улицкого. "Думаю, что жилых домов, которые находятся в предаварийном состоянии и требуют немедленного обследования, около сотни", - сказал он в интервью корреспонденту ИА "Росбалт". У некоторых домов с высокой степенью риска нет даже аварийного статуса. И даже в тех домах, которым он присвоен, до сих пор продолжают жить люди, утверждает профессор.
"Когда я захожу в дом, где до сих пор деревянные балки, меня оторопь берет - это за пределами грани риска! Такие дома нужно немедленно расселять", - заявляет городской эксперт.

По мнению первого заместителя главы Петроградского района Дмитрия Соболева, "если инвентаризацию всего жилого фонда провести "по полной программе" (как положено), то количество аварийного жилья увеличится на порядок по сравнению с официальными цифрами".

Все это, по сути, подтверждают и в Фонде имущества. По словам Людмилы Кулешовой, нередко на торги заявляется только несколько аварийных квартир в доме. При более детальном обследовании здания таковыми оказываются, как правило, все квартиры по стояку и даже подъезду. Нередко бывает, что в аварийном состоянии находится весь дом.
В связи с этим Валерий Назаров убежден, что необходимо кардинально менять принцип регистрации аварийного фонда - отходить от заявительного принципа к инвентаризационному: "Получается, кто из жильцов пошустрее, того квартира и попадает в "аварийный" список. У робкого соседа квартира может быть еще в худшем техническом состоянии, но он не бегает по инстанциям, поэтому в аварийных списках его жилье не значится".

Владимир Улицкий считает, что нужно менять не только принцип учета аварийного жилья, но и статус "аварийной" комиссии. Аварийная комиссия, по его мнению, должна быть вневедомственной. Сегодня она подчиняется жилищникам (КСЖФ), и город всячески уклоняется от присвоения аварийного статуса, утверждает профессор.
Классический пример тому - дом N10 по ул. Железноводской.

Петербургская классика

Дом N 10 по улице Железноводской (Василеостровский район) построен в 1897 году. С момента постройки не было ни одного капитального ремонта. Зато было очень много проверок технического состояния здания. Одна комиссия признавала дом аварийным, другая - только несколько квартир. В настоящее время, по словам жильцов, один из трех подъездов дома признан аварийным и расселен, а в оставшихся двух подъездах статус аварийности присвоен только одной квартире. Между тем...

В 1987 году институтом "ЛенжилНИИпроект" было произведено обследование дома. По результатам обследования он отнесен к 1 группе зданий (первая очередь капитального ремонта).
25 сентября 1989 года городская Экспертно-строительная комиссия по аварийным конструкциям признала дом N 10 по Железноводской улице аварийным, нуждающимся в проведении безотлагательного капитального ремонта.

Последнее обследование (после массированных жалоб жильцов во всевозможные инстанции) было проведено в текущем году. Техосмотр проводило ОАО "ЛенжилНИИпроект".
Выводы из "Технического заключения по обследованию квартир ?15, 17, 19, 20, 21, 22 дома N10 по Железноводской улице":
"Деформации в стенах зданий носят аварийный характер... участки чердачного перекрытия находятся в аварийном состоянии... Рекомендуется срочно решить вопрос о безотлагательном капитальном ремонте всего здания. До расселения обследуемой части необходимо проводить работы для предотвращения внезапных обрушений конструкций и аварий внутренних инженерных сетей".

Обследование произведено в январе 2003 года. Сегодня на дворе осень того же года - ни о каком расселении или работах "для предотвращения внезапных обрушений конструкций" речи не идет.

Более того, вышеприведенный документ тщательно скрывается от жильцов. А соседний подъезд (уже расселенный) выставляется на торги. Это означает, что, если торги пройдут удачно, там начнутся ремонтные работы. А это является дополнительным фактором риска для проживающих в не расселенной части дома.

Что еще надо городу, чтобы расселить опасное для проживания здание? В Санкт-Петербурге конституционное право на безопасное проживание, вроде бы, никто не отменял...

Возвращаясь к торгам

...По словам директора Фонда имущества Людмилы Кулешовой, в настоящее время к продаже готовятся первых 47 аварийных домов из перечня первоочередных объектов продажи. Перечень содержит около 100 жилых домов, которые подлежат быстрейшему расселению...

Ирина Кравцова, ИА "Росбалт"