Как бывший губернатор Санкт-Петербурга подставил нынешнего

О необходимости перехода от распределительной системы выделения земельных участков под строительство к торгам говорилось несколько последних лет на строительных тусовках самого разного уровня. Между тем, когда новый губернатор Санкт-Петербурга в одночасье перешла к торгам, ее кабинет обвинили в непрофессионализме: город не готов к революционным преобразованиям в строительном комплексе. Валентина Матвиенко оказалась заложницей политики предыдущего губернатора - Владимира Яковлева.

Последние нововведения администрации и кадровые перестановки ввергли петербургское бизнес-сообщество в глубокую печаль. 17 декабря в ИТАР-ТАСС прошел круглый стол 'Актуальные проблемы в инвестиционно-строительной сфере Санкт-Петербурга и пути их решения'. Cобрались руководители инвестиционно-строительных компаний и банковских структур. Были приглашены и представители Администрации, но они не сочли нужным присутствовать...

От оптовой раздачи к розничной продаже

Последние нововведения Администрации Санкт-Петербурга в инвестиционно-строительной сфере могут привести к замораживанию строительного рынка. К такому мнению пришли участники Круглого стола.

Как пояснил генеральный директор 'Союзпетростроя' Лев Каплан, согласно последним решениям правительства Санкт-Петербурга, инвестиционно-тендерная комиссия ('которая никогда тендерной и не была, а занималась только распределением земельных участков под строительство') упразднена. С этого времени все 'пятна под застройку' после согласования "на правительстве" должны выставляться на торги.

Но! С одной стороны, 'пропускная способность' правительства не высока. 'Раньше соответствующие распоряжения пачками подписывались губернатором, сегодня - все решения предварительно рассматриваются на правительстве без участия бизнес-сообщества', - отметил Каплан. Это, по его мнению, кардинальным образом замедлит темпы по выделению 'пятен'. Что, соответственно, через 1,5-2 года скажется и на темпах строительства.

С другой стороны, на торги должны выставляться только 'упакованные' земельные участки (они должны быть юридически 'чистыми' и иметь необходимую инженерную инфраструктуру: тепловые, электрические, водные, канализационные и газовые сети). Поскольку предыдущее городское правительство не занималось инженерной подготовкой новых участков, то им в ближайшие годы в достаточном количестве неоткуда и взяться (разве что будет активизирована порочная практика уплотнительной застройки), отметили участники круглого стола.

Если уж менять далеко не совершенную распределительную систему земельных участков, то это нужно делать системно, в комплексе, считает Каплан. Для начала необходимо решить вопрос - кто и как будет заниматься 'упаковкой' участков. 'Также мы считаем, что земельные участки должны не предоставляться на правах аренды под застройку, а продаваться инвесторам', - сказал генеральный директор 'Союзпетростроя'. По его мнению, в случае аренды необходимо предоставить инвестору право закладывать 'пятно' в банк (в обмен на кредиты), а также передавать право аренды третьим лицам и передавать 'пятно' в уставной капитал Товариществ собственников жилья.

Зачистка малого и среднего бизнеса?

Обсудили на Круглом столе и другое нововведение администрации. Согласно недавнему решению правительства Санкт-Петербурга, стоимость оплаты за предоставление 'пятна под застройку' (отчисления в бюджет на развитие инфраструктуры города) должна составлять не менее 80 долларов за квадратный метр вводимых площадей (ранее эта стоимость определялась, исходя из рыночной оценки 'пятна' - ее минимальная величина составляла 40 долларов за кв. м). При этом, как утверждают участники круглого стола, инвестор обязан сразу (до начала строительства) заплатить всю сумму. По мнению администрации города, эти нововведения никак не скажутся на стоимости жилья и, вместе с тем, освободят строительный рынок от посредников.

Как нетрудно догадаться, противоположного мнения придерживаются участники Круглого стола. Административное повышение минимальной оплаты за 'пятно' по сравнению с его рыночной оценкой неминуемо приведет к повышению стоимости жилья в Санкт-Петербурге на 10-20%, уверены они.

'Меня поразило то, что город отошел от рыночной оценки стоимости земельного участка, - сказал на Круглом столе ректор Санкт-Петербургского института недвижимости Сергей Максимов. - Такое решение неизбежно приведет к повышению стоимости массового жилья на первичном рынке Санкт-Петербурга'.

'Этот шаг правительства очистит строительный рынок не от посредников, а от малого и среднего бизнеса', - считает генеральный директор АО 'Трест N36' Гилиль Дворкин. По его мнению, это делается в интересах конкретных строительных компаний (в частности, ЛСР), которые в основном работают в историческом центре города: для них минимальная 'административная такса' окажется значительно ниже, чем ранее действовавшая рыночная цена. При этом строительство дешевого массового жилья в спальных районах станет нерентабельным. Легко пофантазировать на тему последствий такой политики...

Как подсчитал Дворкин, за 10 последних лет администрация Санкт-Петербурга получила от застройщиков около 1 млрд. долларов на развитие инфраструктуры. И где она, эта структура? 'Нас, инвесторов, очень интересует, куда подевались эти средства. По назначению они не пошли, - сказал глава Треста N36. - И сегодня новое городское правительство без должного анализа и оценки деятельности своих предшественников не нашла ничего более удачного, как поднять в два раза эти 'канувшие в лету' отчисления'.

Такого же мнения придерживаются и другие участники Круглого стола. По их мнению, город длительное время не занимался инженерной подготовкой земельных участков под застройку, в частности, пользуясь заделами, которые были подготовлены еще в советское время. Интересно, что при этом чиновники постоянно ссылались на отсутствие денег.

Банки созрели и перезрели

Российские банки буквально распирает от активов. У них серьезные проблемы - куда вложить средства.
Так, например, петербургские банки готовы кредитовать инженерную подготовку земельных участков под строительство. Об этом на Круглом столе заявил управляющий филиалом 'Строительный' Промстройбанка Владимир Желиостов. По его словам, финансисты также готовы активно участвовать в инвестиционно-строительном процессе. Но для этого они требуют от города самую малость - стать буфером между инвестором, горожанами и банками, взять на себя финансовые риски строительства.

'Если бы банки занимались кредитованием инвесторов, вся 'шпана' была бы отфильтрована в результате проверок, - сказал Желиостов. - Это, в свою очередь, значительно снизило бы риски на рынке жилищного строительства'.

Чтобы в Санкт-Петербурге реально решался квартирный вопрос, в год необходимо вводить, по разным экспертным оценкам, от 2,5 до 4,5 млн. кв. м жилья, сказал Желиостов. Однако это необходимое, но не достаточное условие. Еще необходимо, 'чтобы наши желания совпадали с нашими возможностями'. Если город возьмет на себя строительные риски перед банками, финансовые структуры пойдут на увеличение сроков 'расплаты' и снижение кредитных ставок.

Ирина Кравцова, ИА "Росбалт"