Назвался собственником - полезай в ТСЖ

Необходимость перехода к новой системе управления жилищным фондом продиктована изменениями в структуре собственности, произошедшими в последние годы. Но пока условий для эффективной работы ТСЖ - товариществ собственников жилья - в России не создано.

В конце ноября в Москве состоялся международный семинар 'Проблемы управления жилищным фондом', организованный Госстроем России. Содействие в подготовке программы оказал Секретариат Европейской экономической комиссии ООН (ЕЭК ООН) и Консультативная сеть по вопросам управления жилищным фондом и городским хозяйством (HUMAN) Комитета по населенным пунктам ЕЭК ООН. Участники мероприятия 'с удовлетворением' отметили, что общение и обмен опытом были весьма полезны. Опыта, действительно, накопилось достаточно, чтобы учиться на чужих ошибках.

Госстрой уполномочен заявить...

Открыл семинар председатель Госстроя России Николай Кошман. Сразу же после дежурных приветственных слов он перешел к текущему состоянию жилищного фонда РФ, который составляет 2,85 млрд кв. м (или 19,0 млн. жилых строений, или 56 млн. квартир).
По его словам, большая часть жилья не соответствует современным представлениям о комфортности, а порою - даже элементарным санитарным требованиям. Сегодня в России проживают в неблагоустроенных квартирах около 27% населения.

За последние 10 лет принципиально изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Если в 1990 году объем частного фонда составлял около 33%, то к 2003 году его доля возросла до 68%. Повсеместно возникла ситуация, когда в одном доме соседствуют собственники и наниматели квартир. Это предопределило необходимость перехода к новой системе управления жильем и выработке правового механизма урегулирования отношений между собственниками общего неделимого имущества.

Налоговое законодательство жилищной контрреволюции

По данным Госкомстата РФ, в стране насчитывается около 6 тысяч ТСЖ (товариществ собственников жилья), а также около 20 тысяч ЖСК (жилищно-строительных кооперативов) и ЖК (жилищных кооперативов).
Как отмечают в Госстрое, основной прирост численности ТСЖ в последние годы происходит за счет их организации на базе новостроя. Между тем, в некоторых городах аналогичный процесс в существующем жилищном фонде, похоже, пошел вспять - товарищества стали распадаться.

О причинах этого осведомлены в деталях и на всех уровнях. Их неоднократно озвучивало руководство того же Госстроя. Не секрет для федеральных чиновников, задающих тон в жилищной политике, что деятельность товариществ парализуется существующим налоговым законодательством и бюджетным недофинансированием. Как бы активно ни призывали сверху, сегодня вступать в ТСЖ не выгодно - призывы не подкреплены экономическим стимулом. Так, после образования ТСЖ резко возрастает оплата расходов по содержанию дома.

Это связано, во-первых, с тем, что на товарищества не распространяются 'жилищные' налоговые льготы.
Во-вторых, коммунальные службы относятся к ним как к юридическим лицам, применяя повышенные ('промышленные') тарифы на свои услуги. При этом монополисты ведут себя с ТСЖ более жестко, чем с потребителями государственного жилого сектора. При задолженности они не очень-то церемонятся с товариществами и отключают их.

А долги неизбежны, так как дотации на финансирование разницы в тарифах по оплате жилья и коммунальных услуг, а также возмещение льгот из госбюджета поступают с большим опозданием и не в полном объеме. Кроме того, член ТСЖ, согласно уставу товарищества, несет ответственность не только за свои платежи, но и за своего неплатежеспособного 'товарища'. Если до образования товарищества владелец помещения нес персональную ответственность по платежам, то после вступления он зависит от исполнения обязательств другими членами ассоциации. Это также создает дискомфорт.

Как отмечают специалисты, к 'отягощающим' моментам федеральной политики в области реформирования ЖКХ относится и отсутствие государственного учета общего имущества. Вследствие чего, с одной стороны, владельцы помещений лишены возможности распоряжаться этой собственностью и извлекать прибыль от ее использования, с другой - обязаны нести расходы по ее содержанию.

Из опыта дальнего зарубежья

Весьма активное участие в Международном семинаре принял консультант Секретариата Европейской экономической комиссии ООН, специалист по вопросам жилищных кондоминиумов в странах с переходной экономикой Герт Гундерсен.
Обращаясь к представителям Госстроя, присутствовавшим на семинаре, он подчеркнул, что 'государство должно на деле признать важность образования кондоминиумов и организации ассоциаций собственников помещений'. Для успешной реализации реформ в ЖКХ необходимы адекватные действия, прежде всего, со стороны федерального правительства.

Так, по мнению зарубежного консультанта, необходимо принять законы и регламенты о собственности кондоминиумов, о регистрации земли, законы и правила по вопросам налогообложения. Для эффективного функционирования жилищных ассоциаций требуются: соглашение о создании кондоминиума, декларация о разделении собственности, контракт на управление, правила внутреннего общежития. 'Эксплуатация собственности, организованной в форме кондоминиума, и эффективное управление ею должны рассматриваться как общественное благо и получить привилегии через механизм регулирования налогообложения', - подчеркивает он.

Очень жесткую позицию занимает консультант ООН в отношении членства в ассоциации владельцев помещений - ТСЖ, ЖК, ЖСК и т.д. Обязательное членство владельцев помещений кондоминиума в ассоциации - необходимая предпосылка эффективного управления при наличии двух и более владельцев помещений. 'Это очень важная норма для успешного проведения жилищной реформы, она присутствует в жилищном законодательстве стран Западной Европы и Америки, - сказал Г. Гундерсен, сославшись на общепринятые авторитеты. - Без ассоциации, где представлены все владельцы собственности, достойное управление общей недвижимостью невозможно'.

Между тем он отметил и то, что 'обязательное членство послужило поводом для серьезных конституционных дебатов в ряде стран с переходной экономикой'. Эксперт рекомендует, чтобы ассоциации были зарегистрированы как юридические лица. 'В этом случае ее члены являются гарантами по искам третьих лиц против ассоциации - без этого невозможно будет взять кредиты на ремонт и благоустройство', - утверждает эксперт. (А это как раз то, что не устраивает российских владельцев помещений.)

Гундерсен обратил внимание и на такой 'тонкий момент' в жизни ТСЖ, как пресечение на корню возможной 'монополизации' ее рядов. Своеобразным 'антимонопольным' рычагом должна стать норма в федеральном законе о кондоминиумах, ограничивающая право голоса любого владельца (включая государство, муниципалитеты). Их количество не должно превышать 30%, независимо от доли недвижимости, которой они владеют. Такие ограничения применяются только в отношении прав крупных владельцев, но не в отношении их обязательств по содержанию общедолевой недвижимости, подчеркивает эксперт.

Коснулся он и особенности процесса массовой приватизации в странах с 'переходной экономикой', где собственником жилья стала, в том числе, и неплатежеспособная часть населения. По его мнению, для собственников, которые не в состоянии оплачивать реальную стоимость содержания своей недвижимости, необходимо разработать механизм деприватизации - перевод бывших собственников в арендаторы. При этом Гундерсен сообщил, что субсидирование жилищно-коммунальных услуг в разной степени присутствует во всех странах.

По словам депутата Московской городской Думы Галины Хованской, в России доля малоимущих собственников составляет около 70%. Именно с этим, по ее мнению, связана непопулярность 'ТСЖ-зации'. Чиновники всех уровней пытаются объединить нищих собственников и переложить на их плечи всю ответственность за содержание запущенного, а нередко и аварийного жилья.

Всех - в ТСЖ! И никаких поблажек...

Представители Госстроя подошли творчески к рекомендациям западных специалистов. Проигнорировав (никак не прокомментировав) настоятельную рекомендацию о налоговых послаблениях по отношению к ТСЖ, они с большим энтузиазмом поддержали предложения по всеобщей 'жилищной коллективизации'. Как сообщил Николай Кошман, Госстроем подготовлены изменения в федеральный закон 'О товариществах собственников жилья'. В частности, планируется сделать обязательным образование ТСЖ и членство в нем, если в доме появилось два и более собственников помещения.

Ирина Кравцова, ИА "Росбалт"