Выселить нельзя оставить

Более 150 московских семей находятся на грани выселения. Купив несколько лет назад квартиры на территории «новой» Москвы, никто из них не подозревал, что продавцы окажутся мошенниками, а им самим придется стать ответчиками по искам департамента жилищной политики, который намерен вернуть некогда утраченное имущество. Теперь у семей, для которых квартиры в Щербинке — единственное жилье, всего два варианта: отправиться на улицу или заплатить за приобретенное жилье во второй раз, правда, по льготной цене. Таковы условия предложенного городом мирового соглашения. При этом многие из нынешних жильцов продолжают выплачивать ипотечные кредиты, и указанные суммы им просто не по плечу.

Ряды граждан, которые вот-вот останутся без жилья, в скором времени могут пополнить жители Щербинки. Столичные власти намерены вернуть в собственность города квартиры в домах №8, 18, 26 по улице Маршала Савицкого и №15 и 17 по улице Брусилова, некогда незаконно присвоенные и перепроданные мошенниками. Иски от имени города столичный департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖП) подает в отношении нынешних обитателей спорного жилья. Всего около 150 семей, которым грозит выселение.

Как рассказала адвокат Ольга Панкова, эта история началась еще в 2007 году. Тогда Москва на средства бюджета города и бюджета федерального министерства обороны силами СУ-155 начала строительство домов в Щербинке по улицам Маршала Савицкого и Брусилова. «Изначально по инвестконтракту дома строились для нужд Минобороны. В 2009 году все дома были введены в эксплуатацию и Москва, позиционируя себя собственником жилья, поставила эти дома, квартиры в которых предполагалось выделять очередникам, на свой внутренний учет и передала их в управление ДЕЗ «Южное Бутово». То есть, квартиры находились в поле зрения и под чутким контролем города», - подчеркнула Панкова.

Тем не менее, по словам адвоката, в сентябре 2010 года группа мошенников предоставила столичным властям распоряжение Минобороны о предоставлении квартир военнослужащим, которые, как выяснилось позже, военнослужащими не являлись и ни на каком учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий не состояли.

С этими гражданами заключаются договоры о социальном найме жилья, причем, на всех документах стоит отметка ДЖП о том, что департамент об этом уведомлен. «Дальше лжевоеннослужащие идут с этими договорами в дирекцию единого заказчика, которая знает, что квартиры числятся за городом. ДЕЗ на основании договора соцнайма, заключенного с Минобороной, а не с Москвой, принимает документы, открывает финансово-лицевые счета на этих граждан, начинает прием платежей по оплате коммунальных услуг. Более того, дирекция подает документы в ФМС с тем, чтобы этих граждан поставили на миграционный учет», - обратила внимание адвокат.

После этого мошенники обращаются в Зюзинский районный суд с просьбой признать за ними права на квартиры, поскольку не могут урегулировать этот вопрос в несудебном порядке. Суд выносит решение о признании права собственности.

«Во всех делах, которые я видела, содержатся рассылочные листы, направленные в том числе в адрес департамента жилищной политики и уведомляющие ведомство о том, что в отношении этих квартир были приняты соответствующие судебные решения», - отметила Панкова.

Все решения выносились в 2011 году. После того, как они вступили в законную силу, так называемые военнослужащие начали активно продавать полученное в собственность жилье.

«Между тем, напомню, все эти квартиры на протяжении четырех лет состояли на внутреннем учете в департаменте, то есть, их судьбу ведомство должно было отслеживать. Однако никаких возражений, препятствий, писем после всех этих шагов со стороны органов власти города не последовало», - отметила адвокат. При этом она подчеркнула, что все сделки купли-продажи были зарегистрированы в столичном управлении Росреестра.

Тем временем, добросовестные приобретатели, выложившие за квартиры в Щербинке свои кровные, полученные от продажи единственного жилья или взятые в ипотеку, делают ремонт, вселяются, живут, когда весной 2013 года департамент жилищной политики решает обратиться с иском в суд с тем, чтобы их выселить.

«Суд не обращает никакого внимания на то, что именно департамент упустил жилье, и отказывается признавать граждан добросовестным приобретателям. Людям ставят в вину то, что они не проверили, действительно ли бывшие владельцы были военнослужащими», - пояснила адвокат.

При покупке квартир была проведена надлежащая проверка: решения судов вступили в силу, продавцы были зарегистрированы по месту жительства, оплачивали коммуналку, и все процедуры были соблюдены. Единственная ошибка, которую допустили нынешние жильцы — они пошли навстречу мошенникам и приобрели жилье по «серой схеме», когда в договоре указывается не вся сумма, а лишь ее часть. В этом случае речь идет о сумме в районе 1 млн рублей вместо 3-6 млн рублей, которые покупатели реально заплатили мошенникам. На остальную сумму выдавались расписки о том, что деньги получены и претензий бывшие владельцы недвижимости не имеют.

«Ни одна статья Гражданского кодекса вопрос порядка оплаты за квартиру не ставит в основание признания или непризнания человека добросовестным приобретателем», - заметила в свою очередь адвокат.

Она также обратила внимание на постановление Европейского суда по правам человека, вынесенное по аналогичному делу «Гладышева против России». Суд указал на то, что именно органы государственной власти, наделенные контрольными полномочиями, должны нести ответственность за тот ущерб, который причинен государству, в виду недосмотра или ненадлежащей работы этих органов. Возлагать же ответственность за это на граждан недопустимо. По этому вопросу высказался и Верховный суд РФ, согласно разъяснениям которого, во всех подобных случаях, рассматриваемых в судах РФ, руководствоваться следует решением ЕСПЧ.

Тем не менее, на сегодняшний день вынесено достаточное количество решений о выселении граждан, попавших в такую ситуацию. Правда, многострадальным жителям Щербинки предложили альтернативу: они могут заключить с городом мировое соглашение, согласно которому должны будут вновь оплатить приобретенное имущество, на этот раз — по льготной цене.

«Большинство жителей района - социально незащищенные граждане из числа неполных или многодетных семей, пенсионеров. Для этих людей условия соглашения изначально не исполнимы. Таким образом, если в каждой из этих 150 квартир проживает по 2-3 человека, на улице рискуют оказаться порядка 300-400 человек, причем, для многих из них это единственное жилье», - развела руками адвокат.

В свою очередь заместитель правового управления департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Татьяна Ткаченко заявила, что масштабы бедствия несколько преувеличены: в Зюзинском суде находилось 50 дел, из них рассмотрено и удовлетворено 19, по 12 делам заключены мировые соглашения, одно приостановлено и еще 19 находятся на рассмотрении. «На сегодняшний день из 19 дел, в отношении которых принято решение, лишь одно вступило в законную силу», - отметила чиновник.

При этом она подчеркнула, что выселяет не ДЖП как представитель интересов города, а суд своим решением. В частности, по двум искам, которые рассматривались в судах САО, в выселении департаменту отказано, поскольку он сам заключил договоры соцнайма и оформил приватизацию.

«Прежде всего иски были заявлены к тем гражданам, которые незаконно приобрели квартиры по договору соцнайма. В отношении большинства лиц возбуждены уголовные дела», - отметила Ткаченко.

Кроме того представитель департамента отметила, что «любое юридическое лицо может заявлять любые иски, если считает, что его права нарушены», а собственность может быть изъята, если она выпала из владения собственника помимо его воли. В данном случае, по мнению ДПЖ, это и случилось.

Как отметила представитель ведомства, подписи департамента на документах, с которыми лжевоеннослужащие обращались в Зюзинский районный суд за признанием собственности, на поверку оказались липовыми. Более того, департамент не извещался о судебных заседаниях, а о решениях, на них принятых, узнавал значительно позже.

Но ведь все сделки фиксировались в Росреестре. Возникает несколько резонных вопросов: проверяли ли там чистоту сделки и существуют ли реестры, доступные органам власти?

Заместитель начальника отдела правового и методического обеспечения Росреестра Виктория Богданова пояснила, что если права города на недвижимость не были зарегистрированы, и заявитель приходит с судебным решением, Росреестр, как исполнитель, обязан выполнить судебное решение и зарегистрировать нового собственника. «Если же права города зарегистрированы, мы проводим правовую экспертизу документов заявителя, однако правовую оценку судебному акту мы давать не можем, и пересматривать, соответственно, тоже. Таким образом, если к судебному заседанию был привлечен департамент, мы совершенно спокойно прекращаем права города и регистрируем права нового собственника. Мы гасим старую запись, даже если это не предусмотрено решением суда: это делается автоматом, и информировать департамент мы не обязаны. Узнать о состоянии своей недвижимости они могли в реестре, открытом в том числе и для столичных органов власти», - заключила Богданова.

По словам Панковой, это не тот случай, когда «бедных граждан нужно пожалеть». Разрешение ситуации возможно, причем, юридическое.

«В данном случае закон как раз на стороне граждан. Ст. 32 Гражданского кодекса говорит о том, что у добросовестного приобретателя нельзя изъять квартиру, если она выбыла от собственника по его воле. Поскольку собственником является город Москва, воля его выражается в действии или бездействии его органов. Именно департамент и другие уполномоченные структуры своими активными действиями и не менее активным бездействием допустили, что квартира ушла от города», - подчеркнула Панкова. А за компенсацией утраченного она порекомендовала обратиться как раз к «непосредственным виновникам торжества», которые незаконно приобрели и перепродали городское имущество.«Такой вариант можно применить, не нарушая действующего законодательства, и при этом защитив интересы граждан», - отметила юрист. Примечательно, что несколько лет назад похожее дело слушалось в Бутырском районном суде, и в конце концов московские власти посчитали возможным оставить квартиры за гражданами.

По мнению сотрудника аппарата уполномоченного по правам человека в Москве Антона Штыкова, здесь нужна политическая воля, и сам департамент не вправе принимать такие решения.

«Мы предлагаем создать комиссию по рассмотрению таких вопросов при правительстве Москвы. В комиссии должны быть и представители общественных организаций, и сами жители, и ДЖП», - отметил Штыков. При этом именно жилищному ведомству он отвел роль инициировать создание такой комиссии при правительстве, а на тот период, пока этот вопрос будет рассматриваться, приостановить судебный процесс.

Председатель комиссии ОП РФ по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике Светлана Разворотнева, в свою очередь, пообещала, что Общественна палата направит резолюции по итогам слушаний генеральному прокурору. «Кроме того, мы будем пытаться обратиться напрямую к президенту РФ Владимиру Путину и мэру Москвы Сергею Собянину. Сергей Семенович - политик с большой буквы. Он в меньшей степени готов защищать узковедомственные интересы департамента, и в большей — думает о социально-политической стабильности в городе», - отметила член ОП.

Анна Семенец