Кадастровая удавка для налогоплательщика

В ряде субъектов РФ налог на имущество будут считать по-новому — исходя из его кадастровой стоимости. Что сулит такая схема налогообложения жителям?


© СС0 Public Domain

Жителям 28 регионов, в числе которых — Москва, Татарстан, Московская, Нижегородская, Новосибирская и Самарская области, налог на имущество за 2015 год посчитают, исходя из приближенной к рыночной кадастровой стоимости объектов. Соответственно, новая оценка существенно возрастет по сравнению с инвентаризационной, по которой рассчитывался налог ранее.

Первые четыре года станут переходными. В этот период сумма налога будет постепенно расти с помощью понижающих коэффициентов: в первый год — 0,2, во второй — 0,4, в третий — 0,6, в четвертый — 0,8. Полный переход к уплате налога по кадастровой стоимости, когда понижающие коэффициенты перестанут действовать, произойдет лишь к 2020 году.

Налоговые ставки каждый регион определяет самостоятельно. В столице величина ставки привязана к кадастровой стоимости. Например, для жилья (дом, квартира) стоимостью до 10 млн рублей (таких в Москве 77%) будет действовать ставка 0,1% от этой стоимости, тогда как за объекты, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей, установлена ставка в 2%.

Федеральным законодательством предусмотрен общий для всех собственников налоговый вычет. Так, налогом не облагаются 20 квадратных метров в каждой квартире, 50 квадратных метров — в доме, 10 квадратных метров — в комнате.

Владелец нескольких однотипных объектов, скажем квартир или домов, до 1 ноября может подать заявление о выборе объекта с вычетом — лично или через личный кабинет на сайте ФНС. В противном случае инспекция сделает выбор за него, применив вычет к объекту с максимальной суммой налога.

Для отдельных категорий федеральным законодательством предусмотрены льготы. Полностью освобождаются от уплаты налога на имущество, но только по одному объекту каждого вида, пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, чернобыльцы, военные пенсионеры — всего 15 категорий.

Вместе с тем, как заявили «Росбалту» в департаменте экономической политики и развития Москвы, столичная мэрия ведет постоянный мониторинг налоговой нагрузки с целью выявления и других категорий, нуждающихся в поддержке.

Меж тем, уже по действующему законодательству в Москве право на льготу на налогу имеют более 1,7 млн граждан — около 30% собственников недвижимости.

При этом стоит еще раз подчеркнуть, что льгота предоставляется только на один объект из каждого пункта. Например, сегодня если пенсионер владеет квартирой, садовым домом и гаражом, он полностью освобожден от уплаты налога на имущество. При этом если квартиры, скажем, две, то за одну из них ему все же придется заплатить. Уведомить налоговую инспекцию о том, за какую именно, нужно до 1 ноября текущего налогового периода. «Льгота федеральная, следовательно, московский пенсионер, который владеет квартирой в столице и дачей в Подмосковье, получает льготу, то есть, не платит налог ни за тот, ни за другой объект», — пояснила «Росбалту» член Ассоциации юристов России, адвокат Марина Полковникова.

При этом, если говорить о Москве, для половины тех, кто обязан уплачивать налог, сумма его в 2016 году не превысит 1000 рублей за год, заверили в столичном департаменте экономической политики и развития.

«В целом налоговая нагрузка переместится на собственников дорогих объектов — так, для владельцев дорогой недвижимости в центре сумма налога вырастет, а для многих владельцев жилья в новостройках в спальных районах практически не изменится», — заявили «Росбалту» в пресс-службе ведомства.

В департаменте считают, что кадастровая стоимость — наиболее объективный показатель, приближенный к реальной рыночной стоимости недвижимости. «До 2015 года размер налога зависел от инвентаризационной стоимости недвижимости и слабо был связан с тем, сколько эта недвижимость действительно стоит. Кадастровая оценка учитывает основные факторы, влияющие на цену объекта недвижимости, такие как местоположение, площадь, год постройки, расстояние до метро, но не учитывает некоторые его индивидуальные особенности, например, вид из окна квартиры», — пояснили в пресс-службе.

С 1 января 2015 года перечень объектов, подвергающихся налогообложению, дополнился новыми пунктами, которые вызывают ряд вопросов. В частности, объекты незавершенного строительства, которые будут облагаться по ставке 0,3% (если речь идет о жилье — «Росбалт»). Нужно ли платить налог, если вы купили квартиру в строящемся доме, а главное — сколько? Ведь дом не сдан и кадастровая стоимость квартиры еще не определена.

По словам Полковниковой, на этот счет есть разъяснение Минфина, который в своем письме указывает на три обязательных пункта: наличие права собственности, постановка на кадастровый учет и установление кадастровой стоимости. «Тем, кто строит дом или купил квартиру в недостроенном доме, уплачивать налог придется только в том случае, если объект зарегистрирован в Росреестре и на него есть право собственности», — подчеркнула адвокат. При этом она пояснила, что необходимость в регистрации недостроя возникает только в том случае, если кому-то пришлось вступать в права наследства или отстаивать свои права в суде при затягивании сроков строительства.

Кроме того, с этого года собственникам придется платить налог по кадастровой стоимости и за гаражи, причем, по словам Полковниковой, совершенно не важно, капитальное это строение или «ракушка». «Если у человека есть свидетельство о регистрации собственности на указанный объект, налог на имущество ему придется платить. На сегодняшний день он исчисляется по ставке 0,1% при стоимости до 300 тыс. рублей, 0,1-0,3%  — при стоимости от 300 до 500 тыс. рублей, от 0,3 до 2% — при стоимости более 500 тыс. рублей», — заметила собеседница «Росбалта».

Конечно, по словам юриста, налог на «ракушки» будет меньше налога на капитальный гараж, поскольку сама стоимость таких объектов ниже.

Зная кадастровый номер или кадастровую стоимость объекта недвижимости, посчитать сумму налога можно на сайте ФНС. Москвичи также могут воспользоваться налоговым калькулятором на сайте столичного департамента экономической политики и развития.

Как показывает практика работы новой схемы в отношении коммерческой недвижимости, вопросы вызывает не столько формула расчета налога, сколько сама кадастровая стоимость, которая нередко в разы выше не только инвентаризационной, но и рыночной.

По словам члена Ассоциации юристов России, оспорить кадастровую стоимость можно, обратившись в специальную комиссию при Росреестре или в суд. В первом случае собственнику нужно иметь на руках заключение независимой оценки, во втором такую экспертизу назначит суд.

Так, за пять месяцев 2016 года в московскую комиссию при Росреестре было подано 669 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости против 512 жалоб за тот же период годом ранее. Решение в пользу заявителей было принято по 70% случаев, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена на 31 млн рублей или на 23%, сообщает РБК со ссылкой на пресс-службу Росреестра.

«Я думаю, что это новая национальная коррупционная игра: от балды определяется кадастровая стоимость, как правило, завышенная в несколько раз, а после недовольные должны пойти в комиссию (понятно, в России не бывает, чтобы такие вопросы решались бескорыстно), а потом, если комиссия отказывает, — в суд», — высказал «Росбалту» мнение московский бизнесмен, пожелавший остаться неизвестным.

Собеседник агентства рассказал, что ему самому уже приходилось обращаться за пересмотром кадастровой оценки. «В комиссии при Росреестре за полгода нам удалось оспорить оценку на 25%. Но если комиссия отказывает, такие случаи мне тоже известны, приходится идти в суд, где разбирательство может затянуться на несколько лет. Тем временем, даже если суд встанет на сторону собственника, излишнюю часть уплаченных им за это время налогов никто не вернет», — заметил он.

«Однако, если комиссия в итоге сокращает кадастровую стоимость на 20-30-50%, то либо эксперт, проводивший оценку, профнепригоден, либо он преступник. Так почему он все еще работает?» — задается вопросом бизнесмен. 

По его словам, с тех пор как налог стали считать по кадастровой стоимости, многие бизнесмены оказались на грани банкротства. Закон о переходе от независимой к государственной кадастровой оценке ничего хорошего россиянам тоже не сулит, считает бизнесмен.

Такого же мнения придерживается глава института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Вадим Засько. «Думаю, государство продолжит поднимать планку, чтобы пополнить бюджет. Поэтому количество недовольных кадастровой оценкой и судебных исков вряд ли уменьшится. Другое дело, что можно будет более четко определять требования, более продуктивно вести разбирательства в случае завышенной оценки. Ведь раньше как: провел эксперт оценку, а ты его потом попробуй найди. Может и фирмы такой уже не существует. Сейчас этим будут заниматься государственные структуры. Может, бюрократии будет больше, но, с другой стороны, ясности и четкости в этом процессе тоже будет больше», — считает он.

Меж тем руководитель юридического отдела саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО» Никита Власов в такой перспективе усомнился. По его словам, сегодня только 1% собственников оспаривает кадастровую стоимость. Впредь сделать это будет еще сложнее, считает эксперт, поскольку в комиссии при Росреестре, которые призваны разбираться с подобными жалобами, будут входить те же чиновники, работу которых оспаривают, а также региональные омбудсмены по защите прав предпринимателей — тоже, по сути, люди, назначенные от власти, которая как раз заинтересована в пополнении бюджета налогами. При этом создание такой комиссии и включение в ее состав представителей профессионального сообщества оценщиков, а также общественников, теперь зависит исключительно от решения исполнительной власти субъекта. По словам Власова, в Челябинской области, например, приняли решение о том, чтобы такая комиссия была создана, а в ее состав вошли профессиональные оценщики и представители бизнеса. В других регионах решение может быть иным, заметил собеседник «Росбалта».

Переход к государственной оценке сделает систему еще менее прозрачной для собственников, считает эксперт. Дело в том, что по новому закону государственные оценщики не обязаны раскрывать в своих отчетах подробно все сведения о порядке определения и расчета итоговой стоимости. Таким образом, понять, из чего складывалась кадастровая стоимость, будет весьма сложно, что может дать широкое поле для возможных злоупотреблений.

Пока же, по словам Власова, в России, в том числе в тех регионах, которые уже перешли на новую схему уплаты налога на имущество, будет действовать кадастровая стоимость, рассчитанная независимыми оценщиками. По крайней мере, до тех пор, пока не будут созданы государственные структуры, которые займутся переоценкой.

Анна Семенец