Как застройщики зарабатывают на страхах россиян

Сильнее всего цены на жилье разгоняют не новые правила продажи квартир и переход на проектное финансирование, а разговоры о грядущем подорожании, считает руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Юлия Рышкина.

— По прогнозам Совфеда, к следующему году цены на квартиры подскочат на 25%. Вы с ними согласны?

— Это совершенно заоблачные цифры. Чтобы жилье вдруг подорожало на 25% за год, должно случиться серьезное экономическое потрясение. Объем предложения должен не просто уменьшиться, а схлопнуться единовременно в несколько раз, или в страну должны хлынуть золотые потоки. Ни то, ни другое нам пока не грозит. Поэтому ценам расти, да еще сразу на четверть, сейчас просто не с чего.

Предложение пока остается на высоком уровне. Жилье, которое строится сегодня, будут распродавать еще три-четыре года. В будущем объем предложения начнет снижаться, но происходить это будет постепенно. При этом доходы у людей не растут. И если застройщики резко поднимут цены, объясняя это переходом к проектному финансированию, никто за такие деньги у них жилье не купит. Тогда продажи встанут, а это для них губительно. На многих висят кредиты, которые нужно как можно скорее гасить. У нас дорогие деньги, и чем дольше застройщик распродает квартиры, тем дороже ему обходится проект.

Более того: самый крупный столичный застройщик, которому принадлежит 20% рынка недвижимости, не повышает цены. Напротив — зачастую он предлагает квартиры даже дешевле аналогов. Из-за больших объемов строительства у него есть такая возможность. Вести сразу много проектов всегда дешевле, чем один.

— То есть, монополизация рынка недвижимости может привести не к росту цен, а к их снижению за счет того, что строить будут много и сразу?

— К снижению цен — вряд ли. Застройщики всегда стараются играть на грани, устанавливая ту цену, которая принесет им максимальную прибыль, и при этом будет доступна для покупателей. Скорее всего, смотреть будут на то, сколько люди готовы платить. Но взрывного роста цен ждать не стоит.

Если бы застройщикам не разрешили достраивать готовые на 30% дома по старой схеме, предложение на рынке недвижимости могло бы сократиться, и довольно существенно. А это сказалось бы на ценах. Но законодатели дали им серьезные послабления, и в итоге сегодня 70-80% проектов в столице строятся как раньше — на деньги дольщиков.

Сам по себе переход на проектное финансирование, конечно, повышает стоимость строительства, но не на 20-30%, как утверждали застройщики, а всего на 5-6%. В любом случае, цену определяет не себестоимость, а соотношение спроса и предложения, и в ближайшее время здесь мало что изменится.

— То есть, заметного повышения цен на квартиры нам ждать не стоит?

— Если макроэкономическая ситуация останется стабильной, цены будут расти на уровне инфляции. Другой вопрос — как скажется весь этот шум вокруг грядущего подорожания. Когда о нем твердит весь рынок, это заметно стимулирует спрос. Мы наблюдали это в прошлом году. Спрос был очень высокий, и связано это было с переходом на эскроу-счета. Правда, расти цены начали еще до самого перехода. Покупателей напугали: берите быстрее, пока не подорожало. Но даже несмотря на искусственно созданный ажиотаж, жилье подорожало на 7-8% — не больше. Даже тогда у них не было возможности поднимать цены на 10-20%. Сейчас ее тем более не будет. Некоторые застройщики уже продают квартиры по эскроу-счетам, и покупатели видят, что никакой революции не произошло, и цены остались прежними. Новые попытки убедить их в неминуемом росте вряд ли сработают.

— Получается, в прошлом году застройщики нагнетали панику умышленно, чтобы сыграть на ситуации, продать побольше и чуть подороже?

— Естественно. На самом деле застройщик всегда хочет продать подороже. Когда для этого есть повод и есть аргументы, почему цена выросла, естественно он этим пользуется. Но главное для них — не цена, а спрос. Правда, в условиях, когда доходы населения не растут, такой ажиотаж обычно плохо сказывается на продажах в будущем. Рост спроса компенсируется его падением в ближайшее время. Так и произошло в прошлом году, когда ажиотаж первой половины года сменился резким снижением продаж во второй. И даже рекордно подешевевшая ипотека не спасла рынок недвижимости от проседания.

— Как понять, когда верить таким прогнозам, а когда — нет?

— В нулевых рост цен объяснялся ростом экономики в целом. Люди могли позволить себе платить за жилье больше. Но время резких скачков цены прошло. Ситуация в экономике изменилась, и деньги у людей не могут появиться из ниоткуда. Сейчас вообще не очень понятно, что должно произойти, чтобы квартиры подорожали на 25%. Поэтому каких-то критичных колебаний цен на жилье в ближайшие годы не ожидается.

Анна Семенец