Продавцы воздуха

По мнению администрации Санкт-Петербурга, при приватизации квартир граждане приобретают в собственность лишь пространство ("воздух"), а стены и перекрытия дома остаются в собственности города.
Сегодня Смольный озабочен проблемой - как повыгоднее запродать инвесторам стены и перекрытия чердаков... без пространства.
Чтобы придать этой процедуре видимость законности, администрация пытается провести через городской парламент законопроект "О реконструкции мансардных и подвальных помещений на инвестиционных условиях". Принятие этого документа во втором чтении вызвало бурный протест жителей, уже подвергшихся "мансардизации".

"Поправка Яковлева"

Борьба за чердаки (как правило, затопленные подвалы не вызывают "аппетита" у инвесторов) длится в течение всего губернаторского срока г-на Яковлева.
...Закону о реконструкции мансард и подвалов предшествовало почти одноименное распоряжение мэра Санкт-Петербурга Анатолия Собчака "О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях", вышедшее еще в 1996 году. Расплачиваться с инвесторами городские власти предполагали мансардными помещениями, с согласия собственников выкупленных квартир, если таковые имеются в доме.

В 1998 году губернатор Санкт-Петербурга Владимир Яковлев "доработал" распоряжение своего предшественника, исключив из него пункт, предусматривающий согласование инвестиционного договора с собственниками помещений. Таким образом, в видоизмененном распоряжении мэра остались только права города на общую долевую собственность: права других долевиков не оговаривались.

В результате строительства мансард в некоторых жилых домах произошли аварии. Так, например, на Мытнинской набережной, д. 3, при реконструкции чердака деформация дома достигла такой степени, что жильцы были выселены в экстренном порядке. На ул. Воскова, д. 2, одна из квартир верхнего этажа была залита горячей водой. При этом ни инвестор, ни город не взяли на себя ответственность за аварии, ссылаясь на строителей.

Жители домов, оказавшиеся жертвами "мансардизации", подали в суд жалобы с просьбой отменить "поправку Яковлева".
Как выяснилось на судебном процессе, городскую администрацию ничуть не смутил тот факт, что стоимость приватизированной квартиры (комнаты) определяется, исходя из общей балансовой стоимости здания, то есть в цене выкупленной квартиры "сидит" доля общей собственности жилого дома, отчуждение которой запрещено Гражданским кодексом РФ. В своем нетерпеливом желании овладеть мансардами и запродать их инвесторам Смольный договорился до того, что при приватизации квартиры государство, якобы, продает не помещение, а... воздух внутри него.

В решении городского суда черным по белому так и записано: "Представитель губернатора... утверждал, что при приватизации граждане приобретают в собственность лишь пространство ("воздух"), ограниченное стенами и перекрытиями, собственником которых остается государство". И вообще, считает администрация, в лице председателя Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Валерия Назарова, "подвальные и мансардные помещения не предназначены для удовлетворения общих нужд жильцов дома, и, следовательно, не являются общим имуществом дома".

Городской суд придерживался другого мнения: в 2000 году он поддержал жалобу жителей Центрального района и принял решение отменить распоряжение губернатора в части игнорирования прав собственников помещений жилого дома. Губернатор подал кассационную жалобу на решение петербургского суда в Верховный суд РФ. Верховный суд, признав чердаки общим имуществом дома, вынес определение: решение городского суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Не мытьём, так катаньем!

Губернатор отнюдь не впал в отчаяние, а даже наоборот: именно в это время развернулась массовая "приватизация" Смольным подвальных и чердачных помещений без учета интересов всех совладельцев жилых домов. К настоящему времени в городе, по данным КУГИ, уже порядка 5000 подвальных помещений и 700 мансард находятся в собственности города.

По мнению депутата Законодательного Собрания Алексея Ковалева, все эти помещения зарегистрированы в нарушение закона. Так, например, право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение по улице Рентгена, д. 6, было зарегистрировано в 2001 г. при наличии в доме 70% выкупленных жильцами квартир!

"Приватизировав" подвалы и чердаки, Администрация приступила к продаже инвесторам стен и перекрытий мансард, якобы принадлежащих городу. Чтобы развернуться "на широкую ногу", не хватает самой малости - законности самой процедуры. В связи с этим и появился в 2001 г. законопроект "О реконструкции мансардных и подвальных помещений на инвестиционных условиях", по сути, повторяющий отмененное судом распоряжение губернатора В. Яковлева. И опять в законопроекте администрация является единственным распорядителем общей долевой собственности - мансард и подвалов.

...Интересна эволюция текста законопроекта. Первоначально в нем был достаточно ясно сформулирован объект вожделений: "предметом торгов является доля Санкт-Петербурга в праве общей долевой собственности". То есть, город признавал, что чердаки и подвалы являются общей долевой собственностью, коей и желает распоряжаться администрация единолично. В более поздних редакциях эта прозрачная формулировка была завуалирована (не без помощи депутатов), так как она слишком уж очевидно вступала в противоречие с Гражданским кодексом.

Поправки петербуржцев

В настоящее время к законопроекту "О реконструкции мансардных и подвальных помещений..." поступило свыше 60-ти поправок. Среди принципиальных поправок, принятых депутатами, есть и "согласовательная": "Обязательным условием предоставления в качестве объекта инвестирования мансардных и подвальных помещений в домах жилого фонда является согласование инвестиционных условий со всеми собственниками расположенных в доме помещений".

По настоятельному требованию инициативных групп жителей Василеостровского, Петроградского и Центрального районов Петербурга в Законодательном Собрании прошли депутатские слушания.
В чем заключаются основные претензии к законопроекту жителей домов, в которых уже было "опробовано" строительство мансард?

1. По мнению жильцов, принятие этого документа создает условия для незаконного присвоения городом и последующей продажи недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.
2. Инвестиционный договор на реконструкцию нужно не "согласовывать" с жильцами, а делать их третьей, полноценной, стороной договора. (Интересно, что такого же мнения придерживается и юридическое управление Законодательного Собрания.)
3. Реконструкция мансард сопровождается резким ухудшением условий жизни, за которое никто не отвечает: нарушается водо-, электро-, газо- и теплоснабжение; в течение длительного времени возникает постоянный шум и грязь. Перед строительством не проводится необходимое обследование здания. В результате при реконструкции происходят деформации дома, вызывающие трещины на стенах и аварии.
4. В законе необходимо оговорить обязательное страхование жильцов и их собственности при строительстве.
5. Если мансардное помещение становится нежилым, жильцам должен быть гарантирован покой и безопасность, чтобы их лестничная площадка не стала "проходным двором".

В настоящее время закон о реконструкции мансардных и подвальных помещений "завис" на "финишной прямой" (третьем чтении): трижды он вносился в повестку дня сессии Зак.Собрания и трижды до него "не доходили руки".
Между тем, в городе формируется достаточно активная "антимансардная" инициативная группа из "потерпевших", зорко следящая за судьбой законопроекта, которая, возможно, еще скажет свое веское слово во время предстоящих выборов в ЗакС и следующих выборов губернатора.

"Цена вопроса"

Состояние петербургских домов, особенно старого жилого фонда, известно почти всем горожанам. Почему бы, как считает депутат Владимир Гольман, за право получить мансарду или подвал не обязать инвестора сменить в доме инженерные сети, отремонтировать лестничные площадки и т.д.? Скорее всего, при таких условиях и острейшая проблема с приведением в порядок жилых зданий частично решалась бы, и жильцы были бы сговорчивее.

Но при всех возможных плюсах на первом месте для людей - элементарная безопасность проживания. Строительным работам в доме должна предшествовать тщательная экспертиза, в первую очередь - состояния фундамента. При существующей в историческом центре плотности застройки и сложных грунтах любые работы требуют особой осторожности: непрофессиональное вмешательство может привести к деформациям и авариям, вплоть до разрушения, не только самого объекта строительства, но и соседнего строения. Контроль за строительством и реконструкцией должен быть очень жестким, и жильцы должны быть застрахованы от возможных аварий и несчастных случаев.

Другой важный вопрос - механизм и порядок учета мнений владельцев помещений (квартир) в здании. В любом доме могут найтись жильцы, которые всегда "против". У инвесторов должны быть гарантии, что общественное мнение не станет предметом манипуляций и не превратится в инструмент шантажа.

Саму идею мансардного строительства за счет средств инвестора, по мнению специалистов, можно и нужно сделать весьма привлекательной и успешной. Можно, если руководствоваться интересами горожан. Чем руководствуется Смольный, приходится только догадываться.

Член-корреспондент Российской академии архитектурно-строительных наук Владимир Павлов, выступивший на депутатских слушаниях, считает, что закон "О реконструкции мансардных и подвальных помещений на инвестиционных условиях" - это очередной передел собственности "по-крупному", инициируемый губернатором. И главным акцентом в обсуждаемом законе является отнюдь не проблема благоустройства жилого фонда, а вопрос собственности. "Цена" этого вопроса, по утверждению В. Павлова, - сотни миллионов долларов.

Ирина Кравцова, ИА "Росбалт"