Недвижимость застряла на "Эвересте"

Со своих заоблачных ценовых высот, достигнутых год-полтора назад, российская недвижимость спускаться в ближайшее время не собирается. И, как уверяют риэлтеры и финансисты, повлиять на это не сможет даже недавний банковский кризис.

В дни летнего кризиса в банковской сфере России многие наблюдатели заговорили о возможном скором падении цен на недвижимость. Дескать, строителей кредитуют банки, у банков - проблемы, а значит трудности возникнут и у строителей, которым в итоге придется умерить свои аппетиты и снизить цены на новые квадратные метры. Эти прогнозы внешне подтверждались тем, что цены на строящееся жилье действительно кое-где заколебались и даже слегка поползли вниз.

Однако с такими умозаключениями не согласна Российская гильдия риэлтеров, о чем вчера авторитетно заявили ее руководители Елена Дранченко и Константин Апрелев. По их мнению, нет никаких оснований для крупномасштабного обвала или снижения цен, поскольку с июньским банковским кризисом процесс ценообразования в строительстве не связан. "Никаких катастрофических ситуаций на рынке не произошло и в ближайшее время не ожидается", - заявила госпожа Дранченко. А то, что происходит сейчас на рынке, называется "стабилизацией" после скоростного роста.

При этом под "обвалом" цен риэлтеры Гильдии, оказывается, понимают их снижение всего на... 7 процентов. Сейчас же, по их данным, цена, например, на столичное жилье колеблется вокруг достигнутой ранее ценовой планки в пределах всего одного процента, а в регионах, вообще не ведавших о каком-то банковском кризисе, стоимость квадратных метров и не переставала расти.
Такому положению дел нашлось еще одно название - "корректировка". Ее пределыв ценовом выражении, по мнению специалистов, составят всего 1-2 процента, и поэтому желающим по случаю прикупить дешевую квартиру было рекомендовано не обольщаться.

Вместо того, чтобы тешить себя несбыточными мечтами о "халявной" квартире, россиянам советуют уделять больше внимания ипотеке. В этом единодушны и риэлтеры, и их коллеги - банкиры, ибо ипотечный бизнес уже сейчас может стать одной из доходнейших статей и для тех, и для других.

Мощного толчка для развития ипотеки бизнес ждет от нового пакета законов, с трудом выбирающегося сейчас из властных коридоров. Банкирам прежде всего необходимо гарантированное право продать заложенную квартиру в случае, если заёмщик не выплатит долг. Или, по выражению вице-президента "Евротрастбанка" Сергея Гандзюка, "защита прав кредитора при дефолте заёмщика". Участников рынка недвижимости по-настоящему волнует только такой дефолт...

Риэлтеры же, по словам вице-президента Гильдии Константина Апрелева, в свою очередь ждут не дождутся нового Градостроительного кодекса, который определит условия покупки застройщиками земли. К слову, Госдума планирует рассмотреть этот документ в лучшем случае осенью. Темпы же решения жилищной проблемы с помощью ипотеки ожидаются просто "коммунистические" - по мнению разработчиков пакета законов по развитию рынка доступного жилья, к 2010 году каждый третий россиянин сможет обеспечить себя новой квартирой за счет ипотечного кредита.

Главная причина, по которой цены на квартиры не желают спускаться со своего "Эвереста", - спрос, который "был, есть и будет есть". Несмотря на то, что, по данным риэлтеров, был момент, когда предложение жилья на 40% превышало спрос, большинство квартир потребители всё равно всегда берут, особенно в "денежных" регионах типа Москвы. А если не потребители-жильцы, то т.н. "инвестиционные покупатели", приобретающие жилье для сдачи внаём или перепродажи. Кстати, сейчас за аренду квартиры в Москвы просят не меньше 300-400 долларов ежемесячно.

По расчетам Константина Апрелева, доля таких "инвестиционных покупателей" на рынке составляет 10-15%. В целом же, в полном соответствии с формулой "спрос рождает предложение", только за прошлый год цены на недвижимость взлетели на 40 процентов, напугав даже самих риэлтеров. Поскольку текущий год ничем не собирается отличаться от предыдущего (с января по июнь рост цен уже составил 20 процентов), количество желающих подзаработать на этом рынке будет лишь увеличиваться.

Банки же, по словам Сергея Гандзюка, кинулись на "длинные проценты" одними из первых и одними из первых от этого пострадали, вызвав кризис в своей сфере и создав основания для паники среди застройщиков. Теперь мелким застройщикам и банкам не из "первой десятки" предстоит покинуть строительный рынок, а кредитовать будут только крупные и известные банки и только строителей с громкими именами.

Перспективы рынка риэлтерами и банкирами видятся следующие. Оптимистический (наверное, только для них) сценарий - продолжение роста цен на жилье в масштабах пяти-восьми процентов. Пессимистический - дальнейшая "стабилизация", то есть топтание цен вокруг установившегося уровня в пределах одного процента.

Стимулировать же "крайне консервативный" рынок недвижимости, считают специалисты, не под силу даже политикам - это не "ЮКОС", курс акций которого от выступлений министров и прокуроров прыгает как резиновый мячик. А вот растущая цена барреля нефти это сделать очень даже может, отчего, в розовых видениях риэлтеров, в элитные пентхаусы со временем целиком переселится весь российский средний класс.

Урван Парфентьев. Москва