Ускользающее жилье

Рынок кредитования покупки жилья после стремительного роста может перейти в режим свободного падения. Причиной станет нехватка квартир - как строящихся, так и готовых. В первую очередь, пострадают рынки Москвы и Петербурга.

Уже сейчас банкиры отмечают существенное отставание темпов роста ипотечного кредитования в этих мегаполисах от темпов роста ипотеки в российской глубинке. По оценкам заместителя председателя правления Банка 'Санкт-Петербург' Ольги Володиной, в 2005 году из общего объема выданных кредитов на покупку жилья около 80% пришлось на регионы, и 20% - на Москву и Петербург. За прошлый год количество ипотечных сделок увеличилось почти вдвое и приблизилось к отметке 79 тысяч.

Такими же темпами рынок может вырасти и в этом году. Однако дальше, по прогнозам банкиров и строителей, он вряд ли будет расти столь резво. Лишь потому, что предложение квартир все больше отстает от спроса, люди не могут найти подходящее жилье не только на вторичном рынке, но и среди строящихся объектов.

Ситуация усугубляется стремительным ростом цен на жилье. По оценкам президента Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Льва Каплана, в Москве еженедельно цены растут на 2,5%. Похожая ситуация в Петербурге. 'К концу 2006 года в северной столице квартиры подорожают на 30%-35%, - заявил генеральный директор ассоциации 'Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада' Михаил Викторов. - Сегодня средняя стоимость 1 кв метра жилья в Петербурге составляет примерно $1 тыс.100. К концу 2007 года она увеличится до $2 тыс. за кв. метр'.

По мнению главы петербургского представительства ООО 'Городской Ипотечный Банк' Игоря Жигунова, сейчас следует говорить не только о национальном проекте доступности ипотеки, но и об увеличении объемов жилищного строительства и доступности жилья в целом. 'Многие продавцы, видя нарастающий спрос на недвижимость, снимают квартиры с продажи, формируя отложенное предложение', - говорит Жигунов.

Одна из причин роста цен, по мнению руководителя Городского ипотечного агентства Владислава Назарова, - ажиотажный спрос. 'Недавно люди расхватывали соль, теперь скупают квартиры, а ожидания дальнейшего роста цен заставляют покупать жилье, даже тех, кто сейчас этого не собирался делать, - объясняет Назаров. - И я не выдержал и купил себе однокомнатную квартиру'.

Вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан считает, что главная причина подорожания жилья в сокращении предложения - оно не поспевает за спросом. За точку отсчета строители берут принятие нового закона о долевом строительстве в апреле 2005 года. С тех пор количество заложенных домов сократилось в 4-5 раз.

'Через 3-4 года все, что можно купить в кредит, будет куплено, если предложение жилья и цены на него продолжат расти теме же темпами, что сейчас', - полагает председатель совета директоров ОАО 'Балтийская ипотечная корпорация' Павел Штепан. Реальный спрос на жилье в Петербурге, по его оценкам, составляет 4 млн кв метров в год. Предложение нового жилья отстает почти вдвое: за прошлый год ввели в эксплуатацию 2,3 млн кв метров. В текущем году, по планам Смольного, объем жилищного строительства достигнет 2,5 млн кв метров.

По мнению директора группы компаний 'Пионер' Александра Погодина, дефицит жилья на рынке может возникнуть уже в конце этого года: люди не смогут найти то, что хотят купить. 'Уже сейчас у нас раскупаются все квартиры задолго до сдачи дома госкомиссии', - утверждает Погодин. По словам начальника отдела недвижимости ЗАО 'Строймонтаж' Дмитрия Кожевникова, продажи жилья в кредит стремительно растут. 'Сейчас мы продаем в рассрочку 40% жилья, в скором будущем этот показатель достигнет отметки 50%', - говорит Кожевников. Строители отмечают, что схема долевого участия отмерла - по ней не заложено ни одного дома. И это даже не связано с новым законом о долевом строительстве. 'Просто долевка уже не устраивает ни одну из сторон', - объясняет Погодин.

Пока подавляющее большинство петербуржцев покупает в кредит одно- или двух комнатные квартиры на вторичном рынке. Но таких в городе на Неве с каждым днем все меньше и меньше. Людям приходится искать жилье в строящихся домах, а банкирам - придумывать новые программы кредитования под залог несуществующих объектов недвижимости. Риск таких операций значительно выше по сравнению с классической ипотекой. Это объясняет более жесткие условия по кредитам на строящиеся квартиры.

Как правило, по псевдо-ипотечным программам размер первоначального взноса выше в 1,5-2 раза, а процентные ставки - на 3%-4%. Они снижаются после того, как квартира будет построена и перейдет в собственность заемщика. Пока немногие банки кредитуют покупку недвижимости на стадии строительства, поэтому выбор жилья ограничен. Обычно банк дает деньги в долг на приобретение квартир в определенном доме, определенной строительной компании.

Усиливающаяся конкуренция заставляет банки упрощать процедуры оценки кредитоспособности заемщика, сокращать количество необходимых документов и сроки принятия решения, снижать суммы первоначального взноса и размера процентных ставок.

В начале 2006 года некоторые кредитные организации понизили размер первоначального взноса до 5% от стоимости квартиры. В среднем по рынку размер первоначального взноса за прошедший год снизился с 30% до 15% стоимости жилья. Чем ниже первоначальный взнос, тем выше ежемесячный платеж. Сократить его размер можно за счет увеличения сроков кредитования, что банкиры чаще всего и делают. В среднем по рынку сроки кредитования не превышают 10-15 лет, но бывают и до 30.

После снижения ставок до 12% годовых по государственным ипотечным программам в конце 2005 года, проценты начали снижать и коммерческие банки. Так, основной игрок, контролирующий 60% рынка - Сбербанк, понизил ставки в начале 2006 года с 18% до 14% в рублях. По валютным кредитам проценты еще ниже. Можно занять под 9,8% годовых, но, как правило, на короткий срок, не более 7лет.

Все чаще заемщики начинают перекредитовываться, то есть замещать взятый ранее дорогой кредит более дешевым по сегодняшним ставкам. 'Рефинансирование ранее полученного ипотечного кредита у другого банка имеет смысл для клиента при разнице в ставках не менее 3%, а это в основном заемщики, которые брали кредит в 2002-2003 годах', - поясняет глава петербургского представительства ООО 'Городской Ипотечный Банк' Игорь Жигунов.

"Мы планируем увеличение выдаваемых ипотечных кредитов в несколько раз. ПСБ постоянно работает над своей ипотечной программой, в 2005 году были изменены процентные ставки по кредиту, удлинен срок кредитования до 15 лет, появился ипотечный кредит в рублях, который пользуется большой популярностью у заемщиков, в качестве подтверждения доходов банк стал принимать справки в свободной форме, увеличивается количество филиалов, работающих по ипотечной программе", - говорит заместитель председателя правления ПСБ Владислав Трофимов.

Складывается парадоксальная ситуация. Банкиры планомерно улучшают условия кредитования покупки жилья, оно становится доступным все большему количеству людей. Тем не менее, пока многие откладывают покупку, ожидая еще большего снижения процентных ставок и первоначального взноса, связывая это с национальной программой 'Жилище'. Но когда и этим гражданам ипотека будет по карману, на рынке не останется квартир, удовлетворяющих их запросам.

Именно эти тенденции позволяют строителям утверждать, что цены на квартиры будут расти. Похоже, что рынок жилой недвижимости в ближайшее время продемонстрирует завидную доходность, и сегодняшняя цена за кв. метр через год покажется сладким предложением.

Александр Сологуб, ИА 'Росбалт', Санкт-Петербург

Прогноз.
По оценкам заместителя председателя Жилищного комитета правительства Петербурга Игоря Кокарева, за первый квартал 2006 года количество выданных кредитов на покупку жилья в Петербурге превысило 2 тысячи, а к концу года эта цифра увеличится до 7 тысяч. А к 2010 году в городе на Неве будет ежегодно выдаваться 50-60 тысяч кредитов на жилье.