Дни.Ру: Промзона - территория спора

Недостаток площадок под масштабную застройку вынуждает девелоперов обращать свое внимание на традиционно не самые привлекательные участки. Последнее время некоторые из них рассматривают в качестве потенциальных стройплощадок даже земли под ЛЭП, однако большинство компаний предпочитает старый проверенный способ - редевелопмент промышленных зон.

"В последнее время реконструкция бывших фабрик и промышленных зон очень популярна. В настоящий момент рынок качественных офисных площадей во многом пополняется за счет появления таких объектов. Появилось определенное количество девелоперских компаний, которые специализируются на подобных проектах. Эти компании в основном являются владельцами бывших предприятий или инвестиционно-строительными компаниями", - рассказывает аналитик рынка офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Александра Крыжановская.

Общие сведения

В соответствии с Генеральным планом Москвы, говорит руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина, до 2020 года производственные площади в столице должны быть сокращены с 20,5 до 15,3 тысячи гектаров. При этом освобождающиеся 5,2 тысячи гектаров будут распределены следующим образом: 1,2 тысячи гектаров займет общегородская инфраструктура, в том числе, офисная недвижимость, на 1,9 тысячи будут построены жилые дома, а 2,2 тысячи гектаров направят на развитие и реабилитацию территорий природного комплекса. В настоящий момент на месте бывших фабрик и заводов девелоперы предпочитают строить офисные центры. "Как правило, в результате редевелопмента промышленных зон появляются офисы класса "В". Во-первых, проекты класса "В" не так затратны – реконструкция производственных строений обходится девелоперу в $400-500/кв.м, а новое строительство не менее чем в $1000/кв.м. Во-вторых, промзоны часто удалены от центра и крупных магистралей, находятся среди низкоуровневого окружения, что не располагает к строительству бизнес-центров класса "А", - добавляет директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков.

Самым крупной столичной программой по редевелопменту бывшей промзоны является проект "Москва-Сити", строительство которого ведется на Краснопресненской набережной, на территории общей площадью 100 гектаров. В результате реализации проекта с территории будущего делового центра было выведено 32 предприятия. Однако до того, как была разработана городская программа по выводу предприятий, компаниям самим приходилось добывать себе участки под застройку. "В Москве интересы девелоперов, претендующих на дефицитные площадки в центре, уже обусловили целый ряд рейдерских атак и банкротств заводов, расположенных в черте города, именно с целью получения земельного участка. В итоге московские власти приняли программу, регулирующую перенос работающих промышленных предприятий в окраинные промзоны и контролирующую перепрофилирование освободившихся площадок в центре", - рассказывает президент группы компаний Becar Александр Шарапов. По его словам, ранее региональные власти оставляли решение проблемы промзон на усмотрение бизнеса.

Первые и успешные

"Главная цель компаний, занимающихся перепрофилированием территорий, - поднять репутацию бывшей промзоны. Отношение инвесторов к определенному участку напрямую повлияет на его стоимость", - рассказывает PR-директор агентства недвижимости DOKI Александр Гурьянов. Одним из первых проектов на участке бывшей промзоны стала реконструкция кожевенной фабрики "Рускон" и возведение на ее месте бизнес-парка "Дербеневский" общей площадью 26 тысяч квадратных метров. Девелопером проекта выступила компания "Эко-офис", специализирующаяся на таких проектах. А сделать активы бывшей фабрики инвестиционно привлекательными помогла ИК Росбилдинг. " Начавшийся в 2003 году, проект стал первым бизнес-парком такого масштаба, реализованным на месте бывшей промзоны", - вспоминает Ольга Кисарина.

Другим успешным проектом на ниве редевелопмента промзон стало создание "Аврора бизнес-парка" на Садовнической набережной. Первая очередь офисов была построена в 2003 году на месте Краснохолмского камвольного комбината, а фабричные корпуса, выходящие на Водоотводный канал, были реконструированы. В 2006 году девелопер проекта компания Forum Properties запустила вторую очередь проекта площадью 50 тысяч квадратных метров.

Однако одним из самых известных столичных проектов, реализованных на месте бывших промзон, эксперты чаще всего называют "Красную Розу" на улице Тимура Фрунзе. "Классическим примером реорганизации промышленного предприятия и создания на его месте в результате реконструкции успешного бизнес-центра является швейная фабрика "Красная Роза". Первое строение, административное здание фабрики, было реконструировано в 2003 году, и результатом редевелопмента стал бизнес-центр класса "В". По словам Ольги Кисариной, "архитекторам удалось сохранить уникальный облик здания фабрики, а конструктивные особенности были удачно использованы при нарезке офисов". При этом в роли девелопера выступала рейдерская компания "Нерль", знаменитая своими поглощениями, однако этот факт не помешал офисному центру стать одним из самых успешных и известных в Москве.

В целом, по мнению экспертов, до сих пор сохраняется незаслуженно негативное отношение к проектам, возникшим на месте бывших промзон. "Существует определенное предубеждение по отношению к промышленным участкам, хотя постепенно с появлением все большего количества подобных проектов, стереотипы меняются. Определенно, эти проекты имеют и плюсы как с точки зрения девелопера, так и точки зрения арендатора: развития дорожная инфраструктура, масштабность проектов, достаточное количество парковочных мест, более легкий процесс оформления прав аренды на землю, предоставление комплексных услуг и т.п.", - говорит Александра Крыжановская. Следовательно, уже в скором времени появятся новые проекты, не хуже "Дербеневского", "Авроры бизнес-парка" и "Красной розы".