Рынок недвижимости ожидает обвал?

Наверное, не так много найдется в экономике отраслей, от нормального функционирования которых зависела бы жизнь всех граждан страны. Строительная отрасль одна из них. Ведь все мы живем и работаем в домах, ездим по дорогам и мостам, а значит то, как возводятся, продаются и эксплуатируются здания и сооружения, не может оставить нас равнодушными.

Долой лицензии

Говорить о том, что в строительной отрасли России все нормально, к сожалению, не приходится. Здесь, как и во многих других секторах отечественной экономики, интересы бизнеса и чиновников, которые, по идее должны представлять всех граждан, переплетаются в причудливый клубок выгод и противоречий.

Строительный рынок характеризуется повышенной закрытостью, что не позволяет даже определить, сколько денег на нем вращается. «Точные цифры называть сложно - рынок очень непрозрачный, - констатирует аналитик ИК «ФИНАМ» Владимир Сергиевский. — По нашим оценкам, не менее 15 млрд долл. Причем рынок постоянно растет - не менее 15% в год».

В этих условиях и развернулась борьба за отмену разного рода постановлений. Более всего копий сломано и продолжает ломаться вокруг грядущей с 1 июля 2007 года отмены лицензирования строительных организаций. Напомним, что на основании федерального закона от 29 декабря 2006 года N 252-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», лицензирование видов деятельности по проектированию, строительству и инженерным изысканиям для строительства продлено до 1 июля 2007 года.

В прошлом году Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) было выдано 72 тыс. 782 лицензии, что на 5 тыс. 717 лицензий больше, чем в 2005 году. Всего в строительной отрасли России сегодня работает 216 тыс. 465 лицензиатов.

По словам генерального директора ГУ «Федеральный лицензионный центр при Росстрое» (ФЛЦ) Александра Толкачева, отмена лицензирования в нынешних условиях является неоправданной, так как не оставляет государству практически никаких рычагов контроля над строительной отраслью.

«Эффективность нового подхода и оправданность ожиданий может быть оценена, когда будут разработаны технические регламенты, правила и стандарты в строительной отрасли и проведен эксперимент. То есть, создана вся инфраструктура, необходимая для запуска нового механизма регулирования и обеспечения ответственности перед потребителями», - считает Толкачев.

В 2007 году истекает срок действия более 70 тыс. лицензий, и продлить их пожелают две трети лицензиатов. По мнению ряда чиновников, отмена лицензирования и переход на саморегуляцию строительной отрасли может привести к созданию монополии нескольких крупнейших игроков отрасли.

Однако сама по себе отмена лицензирования не сыграет большой роли. «Процедура лицензирования не слишком строгая. Существует целый ряд обходных путей, себестоимость которых можно не принимать во внимание, в сравнении с доходами даже совсем небольшой строительной компании», - считает Сергиевский.

Новые подходы

Все эти меры имеют конечной целью нормализацию ценообразования на рынке недвижимости и в строительстве в целом. Доступным жилье пытаются сделать во всех регионах. Так, например, столичные власти разработали программу «Москвичам - доступное жилье». Суть ее в том, чтобы заставить застройщиков продавать жилье, во-первых, по более низким ценам, а, во-вторых, жителям столицы. Однако, по мнению многих экспертов, эти меры не помогут изменить ситуацию на рынке столичного жилья, так как носят только рекомендательный характер. К тому же они обладают большой взяткоемкостью, что, в конечном итоге, может дать прямо противоположные результаты.

Многие возлагают надежду на развитие ипотеки. Однако говорить о том, что она поможет хоть как-то решить проблему, пока не приходится. Так, в нынешних условиях ипотека не только не решает проблему, а усугубляет ее, разогревая и без того перегретый рынок недвижимости. Простой пример: по данным аналитического центра IRN.RU, московский общегородской индекс стоимости жилья вырос за год на 87,9% - с $2 тыс. 232 за квадратный метр до $4 тыс. 193. При этом эконом-класс подорожал на 120-130%, обогнав рынок, а бизнес-класс и «элита» стали дороже только 70-80%.

Таким образом, реализуется классическая ситуация, при которой богатые богатеют, а бедные беднеют. Ипотека сыграла на руку именно инвесторам жилья, которые вовсе не собираются жить в квартирах на окраинах, а используют их именно для вложения средств.

Судите сами. Стоимость московской квартиры каждый месяц увеличивается примерно на 2-4%. Стоимость ипотечного кредита номинально составляет 10-12% годовых. Получается, что за год инвестор не только «отбивает» все проценты по кредиту, но и получает прибыль. Мало того, сдавая квартиру в аренду, он получает дополнительный доход.

Еще одним новым подходом в строительстве может стать постановление правительства Москвы, согласно которому будут резервироваться земли под госнужды. Судя по всему, столичные власти учли опыт Южного Бутова, и решили подвести законодательную базу под свои действия по «захвату земель». В пояснительной записке к документу говорится: «Возможность реализации градостроительных проектов в соответствии с Генеральным планом города существенно ограничивается наличием земельных участков, фактическое использование которых не отвечает потребностям развития городской инфраструктуры, но права на которые приобретены их владельцами на законных основаниях».

Другими словами, нам жаль, что у вас все чисто с бумагами, мы признаем, что это ваша собственность, но уж больно она нам нужна, а потому извольте освободить территорию. Эту же мысль будет продвигать и закон «О землепользовании и застройке в городе Москве».

Регионы не отстают

В росте цен на жилье регионы упорно следуют за столицей. В субъектах РФ ситуация пока не столь критическая, как в Москве, но все же продолжает развиваться по схожему сценарию. Многие регионы принимают программы, целью которых является как раз стабилизация местного рынка.

К примеру, не так давно была принята подпрограмма «Развитие стройиндустрии и промышленности строительных материалов Республики Бурятия» программы «Жилище». Объем инвестиции составит 5,2 млрд рублей. Реализовываться она будет в течение 2007-2010 годов.

Ведется активное строительство и в Астраханской области. По словам областного министра по строительству и дорожному хозяйству Табарака Мухатова, в прошлом году ввод в эксплуатацию жилья составил более 661,3 тыс. кв. м (при плане 660 тыс. кв. м), выдано гражданам ипотечных кредитов и займов на 302 млн рублей (вместо 275,3 млн).

В 2007 году в Перми в рамках программы «Дом для вашей семьи» планируется построить 320 тыс. кв. м. Продолжают реализовываться и более мелкие инвестпроекты. Средняя стоимость 1 кв. м в пермских новостройках в декабре 2006 года установилась на уровне 37 тыс. 400 рублей, цены выросли на 37,6%. По мнению местных участников рынка, новостройки переоценены, и их стоимость увеличивалась быстрее, чем доходы населения.

В Самаре в прошлом году квартиры в строящихся домах подорожали в среднем на 70-80%. Участники рынка считают, что на цены повлияли действия чиновников и потребительский ажиотаж.

Тем не менее, в Минстрое области до сих пор не знают, сколько жилья было введено в эксплуатацию в прошлом году. Озвучиваются разные оценки — 330 тыс. кв. м или 423 тыс. кв. м. По информации же Самарской гильдии строителей, объемы сданного жилья в 2006 году не превышают 300 тыс. кв. м. Например, в 2005 году, по данным городского Департамент строительства, в Самаре было сдано 340 тыс. кв. м новостроек.

Туманные перспективы

Рассуждая о том, что будет со строительной отраслью дальше, следует держать в уме тот факт, что рынок, во-первых, сильно перегрет, а во-вторых, количество инвестиционных квадратных метров гораздо больше, чем 15%, о которых обычно говорят риэлторы.

Аналитики расходятся в оценках перспектив этого рынка. «Рост отрасли продолжится, поддерживаемый государственными инвестициями в рамках реализации национальных проектов и развития инструментов ипотечного кредитования, - полагает аналитик ИК «ФИНАМ» Владимир Сергиевский. - Ипотека, безусловно, является дополнительным драйвером строительного бума. И ее роль с каждым годом возрастает».

Однако тут надо брать во внимание некоторые политические моменты. Если выборы в Госдуму мало что могут изменить как на рынке, так и в стране, то о выборах президента РФ этого не скажешь. Уверенности в том, что власть будет тихо и безболезненно передана преемнику, до конца нет ни у кого, а потому некоторые инвесторы вполне могут зафиксировать прибыль, продав часть недвижимости. Это, в свою очередь, вызовет снижение цен, а там может быть все, что угодно.

Стоит сказать еще об одном важном направлении, о котором, по понятным причинам, не упоминается в комментариях операторов столичного рынка недвижимости, а именно - об оттоке капитала из Москвы в регионы.

Это происходит вследствие крайней монополизированности столичного рынка недвижимости, а, во-вторых, в силу его крайней перегретости. Поэтому компании и частные лица вкладывают средства в регионы, что уже привело к росту стоимости местной недвижимости. Далее эта тенденция будет только нарастать, и к чему она приведет, никто не берется утверждать. Однако если сопоставить уровень дохода подавляющего большинства населения и цены на недвижимость, на ум приходят нехорошие мысли.

Скорее всего, в долгосрочной перспективе рынок не ждет ничего хорошего. Он просто обречен на обрушение. Пример японского рынка недвижимости 1990-х годов, с обвалом цен и разорением множества банков, перед глазами. Да что далеко ходить, аналогичная ситуация сложилась на рынке Литвы, где стоимость квартир в Вильнюсе превысила стоимость жилья в гораздо более благополучных странах. Там этот пузырь уже лопнул и повлек за собой снижение цен. Видимо, России придется вскоре также пережить этот опыт.

Дмитрий Симонов, АКС-реальный сектор