"Коммерсант": МБИ готов съехать с Невского за умеренную плату

за четверть суммы, необходимой для строительства нового здания

Как стало известно Ъ, Международный банковский институт (МБИ) обжаловал беспрецедентное решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области о расторжении арендного договора, позволявшего МБИ до 2040 года почти бесплатно занимать здание на Невском проспекте, 58. Основанием для его выселения впервые в судебной практике оказалась смена собственника здания, проданного городом за $17 млн компании "Люка-инвест", принадлежащей президенту холдинга "Адамант" Игорю Лейтису. Суд признал, что невыгодный арендатор может привести нового владельца к "непредвиденному" банкротству. По мнению участников рынка, если вердикт вступит в силу, это позволит инвесторам активнее освобождать престижную недвижимость от навязанных городом обременений.

Решение первой инстанции Арбитражного суда МБИ обжаловал буквально в последний момент предусмотренного для апелляции срока -- cразу после того, как ректор института Юрий Деревянко, входивший в первую тройку лидеров партсписка СПС на выборах в ЗакС, проиграл их вместе со своей партией. Согласно обжалованному решению, МБИ нанес ущерб занимаемому им зданию на Невском, 58 (произведя незаконные перепланировки), а также его новому владельцу ООО "Люка-инвест" (принадлежащему президенту холдинга "Адамант" Игорю Лейтису), купившему этот дом у города на аукционе за $17 млн. Истец потребовал расторгнуть кабальный договор, заключенный с МБИ в 1992 году комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ), по которому МБИ арендовал здание до 2040 года по символической цене 360 рублей в год. Cуд согласился, что эта арендная ставка не компенсирует новому владельцу налогов на приобретенное здание и может привести к его банкротству. При этом основанием для расторжения договора признано предусмотренное Гражданским кодексом "существенное изменение обстоятельств", которое стороны в момент заключения договора "не могли предвидеть". Таким непредвиденным обстоятельством, по мнению суда, оказалась смена собственника здания, в результате которой вместо освобожденного от уплаты налогов государства оно перешло к частной компании, для которой размер арендной ставки является определяющим. Все эти доводы МБИ оспаривает в своей апелляционной жалобе, считая решение суда основанным на "неправильном толковании и применении закона".

Главной интригой предстоящего процесса остается спор о том, могут ли заранее известные условия аукциона считаться для его победителя "непредвиденным и существенным обстоятельством", позволяющим избавиться от невыгодного арендатора. По словам опрошенных Ъ участников рынка, никому из девелоперов до сих пор не удавалось таким образом избавиться от навязанных им в ходе городских конкурсов обременений.

С этой точкой зрения согласен и первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов, назвавший решение первой инстанции арбитража "уникальным". "Это очень интересный прецедент -- первый в известной мне практике. Cуд рассматривает изменившиеся обстоятельства договора под углом смены собственника. На мой взгляд, это необычный подход к применению соответствующей нормы Гражданского кодекса. Конечно, частный собственник, которому, в отличие от государства, приходится платить налоги, находится в принципиально иных обстоятельствах, но они не были для него непредвиденными. Приобретая здание на аукционе, собственник заранее знал об условиях, действующих на этом объекте правоотношений". При этом, по мнению господина Чичканова, даже если "Люка-инвест" выиграет дело, оспорить на этом основании результаты самого аукциона по продаже здания его конкурентам все равно не удастся. С этим согласен и глава Фонда имущества Андрей Степаненко.

Тем не менее предстоящее решение суда может существенно отразиться на рынке недвижимости, считают его участники. По словам Андрея Крылова, гендиректора ЗАО "П.А.Н" (у которого ранее возникли серьезные разногласия со Смольным по условиям льготной субаренды реконструированного девелопером Дома книги), если МБИ проиграет дело, "это заставит других подобных арендаторов либо платить за занимаемые ими здания, либо подыскивать себе другие помещения". "В итоге инвесторы смогут активнее осваивать территории в центре города, что позитивно скажется на его интересах", -- полагает господин Крылов.

В свою очередь, вице-ректор МБИ Дмитрий Леострин заявил Ъ, что институт готов покинуть здание на Невском лишь при условии, если собственник оплатит хотя бы четверть суммы, необходимой МБИ для строительства нового здания (ориентировочной стоимостью $60 млн), которое МБИ намерен возвести на Большой Охте. Представитель "Люка-инвеста" Александр Горшков от комментариев по этому поводу отказался. При этом, по словам господина Леострина, губернатор Валентина Матвиенко уже одобрила проект целевого выделения участка площадью 6 га рядом с будущим "Газпром-Сити" под проект строительства еще одного бизнес-центра и здания МБИ, к реализации которого МБИ намерен привлечь финскую компанию SRV. Впрочем, как уточнил Алексей Чичканов, для реализации проекта инвесторам придется решать проблему с частными собственниками, занимающими значительную часть данной территории.