Аморальное жилье

«Нам не дано предугадать, как наше слово отзовется…»

Законопроект об адресной программе "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге" привел к предреволюционной ситуации в городе, всколыхнув вопрос о земле. Общественные слушания проекта в Законодательном собрании (ЗС) продемонстрировали какое-то фатальное несовершенство документа: за что ни возьмись – больше вопросов, чем ответов.

Между тем, по мнению риэлторов, закон написан достаточно логично, если правильно сориентироваться, под кого он сработан.

Перестройка

Чиновники предлагают в рамках программы выставить 43 городские территории на торги вместе с проживающими там людьми. После выбора инвестора дома на этих территориях снесут и там, как на пустыре, возведут «плечо к плечу» высотки.

На публичных слушаниях выяснилось, что в перечень территорий, рекомендованных под снос, внесен квартал, примыкающий к Московскому проспекту, стоимость квадрата в котором достигает 5 тыс. долларов/кв.м. «Тут хорошие кирпичные комфортные дома и просторные благоустроенные зеленые дворы», - восстали на общественных слушаниях владельцы квартир. «У нас два года назад прошел капитальный ремонт, квартал благоустроен», - присоединились к «москвичам» жители Калининского района из Полюстрово.

Вместе с тем, в перечне нет ни одного депрессивного квартала, например, жилых анклавов, окруженных промзонами, которые логично было бы снести в первую очередь, отметил руководитель информационно-аналитического отдела bn.ru Сергей Бобашев. "В городе много аварийных адресов, требующих немедленного расселения - там жителей даже уговаривать не надо", - считает в свою очередь генеральный директор АН «БЕНУА» Дмитрий Щегельский.

Проигравших нет

А между тем, вице-губернатор Александр Вахмистров утверждает, что «выиграют все». Как показал анализ, 90% нанимателей улучшат свои жилищные условия в связи с тем, что получат жилье по нормам. Качество нового жилья будет выше. Ни один петербуржец не будет переселен без его на то согласия, заявил вице-губернатор на слушаниях. «Передислокация» будет осуществляться в пределах квартала. Но некоторые пожилые люди просят переселить их поближе к родственникам в другие районы - чиновники будут стараться удовлетворить эти пожелания.

Через 10 лет объем аварийного жилья удвоится, предрек вице-губернатор. И произойдет это за счет домов массовых серии 1958-1970 годов постройки. «Пока там жить можно, - на время успокоил он. - Дома не аварийные, их амортизационный износ составляет 21-40%».

Списки ведут знатоки

Выступавшие требовали назвать имена чиновников, которые внесли в «перестроечный перечень» дома в хорошем техническом состоянии.

Действительно, эти здания ну никак не попадают под критерии «участников» программы. Так, согласно проекту, в этот список должны включаться исключительно территории, на которых расположены дома, признанные либо аварийными, либо – «морально устаревшими»: панельные дома первых массовых серий и малоэтажны дома постройки до 1960 года. Ну, и подо что из этого можно подвести добротные «сталинки»?

По словам заместителя председателя Комитета по строительству Алексея Кайдалова, списки формируют администрации районов. «Они лучше знают обстановку не местах», - заявил он. Однако ни один из «знатоков», сидевших в зале, не смог ответить, почему крепкие дома должны пойти под слом.

Более того, перечень оказался анонимным. «Эти адреса дал Комитет по строительству», - сказал корреспонденту ИА «Росбалт-Петербург» глава Московского района Владимир Коровин. «Вот тебе здрассте! Все адреса давали только районы»,— искренне возмутился представитель комитета Виталий Крутов.

«Морально устаревшее жилье» - это, пожалуй, «изюминка» закона. Приравнять понятия: «моральное» или «аморальное» у Вас жилье к принятию решения: «изымать» его или «не изымать» - это вершина чиновничьей мысли!

«Плюсы и достоинства»

«У программы кроме очевидных плюсов, есть еще и… достоинства»,- заявил непредсказуемый председатель петербургского парламента Вадим Тюльпанов. Площадь нового жилья никак не может быть меньше прежней, привел он самый сильный аргумент.

Несмотря на то, что «у программы кроме плюсов есть и достоинства», коллеги спикера предложили разработчикам закона доработать его. Депутат ЗакСа Ватаняр Ягья считает, что кто-то нехороший «подсунул правительству адрес этого микрорайона со злым умыслом» (речь идет об одном из кварталов в Московском районе - прим. ИА "Росбалт-Петербург").

Вопрос о земле

Программа «раскачала» земельный вопрос. А это, как известно, предтеча многих революций и войн.

На слушаниях в городском парламенте большая часть вопросов касалась именно земельных отношений. В частности, встала в полный рост проблема отсутствия межевания земли.

В оценку недвижимости переселенцев будет включаться стоимость земельного участка, утверждает председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов. Эту оценку будут проводить независимые оценщики, заявил Алексей Кайдалов.

Но народ, похоже, не очень-то доверяет независимой оценке, заказываемой чиновниками. «Стоимость квадрата земли под пятиэтажкой больше, чем под 25-этажкой (куда будут переселять)», - обратил внимание чиновников депутат ЗакСа Алексей Ковалев. Он очень сильно сомневается, что эту разницу чиновники учтут. Кроме того, чтобы изъять землю, ее нужно сначала дать. Между тем, у большинства собственников квартир земля не оформлена в собственность, подчеркнул он.

Власть имеет право распоряжаться только той землей, которой владеет, считает участница слушаний г-жа Федорова. Под домами земля принадлежит собственникам помещений, а чиновники эту землю намерены продать инвестору. После продажи земли инвесторам владельцы квартир потеряют право на нее, и дом (новый) окажется в воздухе.

Согласно федеральному законодательству, даже в случае сноса аварийного дома у собственников, остается право на землю, напомнил участник слушаний Александр Алаханов. Распоряжение землей – это прерогатива населения, а муниципалы имеют право только управлять. Почувствуйте разницу: управлять и распоряжаться. «Во всем мире на жилье не смотрят. Страхуют и закладывают в банке только землю, которая и является единственной ценностью»,- подчеркнул Алаханов. Он отметил, что сначала нужно было утвердить Правила застройки, затем генплан и только после этого разрабатывать подобные законы. У нас же сделано все с точностью до наоборот.

Степень защиты

Президент компании «АВЕНТИН-Недвижимость» Валерий Виноградов напомнил, что расселение в рамках инвестпроектов может происходить только в добровольном порядке, так как изъятие земли и жилья по этой статье не предусмотрено ни Гражданским кодексом, ни Жилищным.

Что же касается «морально устаревшего жилья», под которое Смольный пытается подвести базу изъятия, то юридически такого термина нет и быть не может: в понятийный ряд городского закона его, конечно, можно занести, но юридической силы для изъятия собственности он не будет иметь. "Права жильцов на сегодня достаточно хорошо защищены", - убежден Виноградов.

Когда расселяют точечно квартиры – это одно, кварталы – это другое, отметил глава «АВЕНТИН-Недвижимость». Там всегда найдутся судьи, юристы, которые дойдут до Верховного суда, если нарушаются их права. Так произошло с реконструкцией мансард: явление не приняло массовый характер, потому что в доме проживали юристы.

Игра «в темную» или шаг к комфорту?

Вадим Тюльпанов считает, что реализация программы – «это не уничтожение петербургских домов, не первый удар топора в вишневом саду, а решительный шаг в процессе наделения 12% петербуржцев новым комфортным жильем».

Его коллега Алексей Ковалев убежден в противоположном: «Закон является основанием для того, чтобы инвестор мог заняться уплотнением кварталов. Это игра в темную, которую правительство уже не раз себе позволяет в ЗС».

Логика в принципе формирования «перестроечного перечня» становится прозрачной, если принять во внимание, что он составлялся под инвесторов, подсказал Дмитрий Щегельский. По его мнению, с хрущевками произойдет тоже самое, что с коммуналками – снимут сливки, а действительно ветхое жилье в непривлекательных кварталах останется нетронутым. Как сейчас «стоят» нефасадные коммуналки.

В Москве переселение людей из хрущевок и коммуналок прошло безболезненно потому, что руководство города заняло социально ориентированную позицию – не упирались в 18 квадратных метров (норму жилья) и оплату переезда для пенсионеров, считает заместитель генерального директора юридической фирмы "ЭКОТОН" Светлана Денисова.

Автора!

Как попали в список под снос добротные кварталы при том, что в городе столько аварийных домов (на сегодня официально зарегистрировано около 1 млн кв. м аварийного жилья)? Если не будет дан публичный ответ на вопрос, не огласят фамилии «знатоков», это будет означать только одно – заказ поступил свыше. Губернатор и за меньшие провинности подвергает чиновников публичной порке.

а депутат Ковалев предложил коллегам в открытом режиме провести заседание ЗакСобрания, на котором будет приниматься решение по законопроекту - чтобы народ знал своих героев.

Ирина Кравцова, ИА "Росаблт-Петербург"