Доступ к коттеджу

Сверху спущена устная директива – малоэтажку считать вариантом доступного жилья. Оказывается, абсолютное большинство россиян (80%) не против иметь свой дом и даже очень этого желает. Тему «на лету» подхватила партия власти. Не игнорируют ее и региональные чиновники. На днях сразу две конференции в Петербурге были посвящены малоэтажному домостроению. Как отмечают специалисты, без активной и, главное, честной и искренней игры государства благие пожелания чиновников будут мостить все ту же дорогу…

На конференции «Малоэтажное строительство: от элитного к доступному жилью» тему элитности проскочили быстро. Это «какое-то кастовое, феодальное понятие», отметил главный редактор издательства «Медиаиндекс» Сергей Авдеев. За рубежом подобные объекты именуются более нейтрально - «эксклюзивное жилье». Да и понятие это очень разнится в зависимости от региона. Самые «широкие», это, конечно же, москвичи. По их меркам, элита начинается от 20 млн долларов при земельном участке 340 га. «Москва жирует, Питер прикармливают, остальные регионы — нищие», - так сформулировал региональные ценовые стандарты г-н Авдеев. Это же распространяется и на понятие доступного жилья.

Так стоимость малоэтажки в Петербурге и Ленинградской области составляет 250 тысяч долларов и выше, сообщил генеральный директор «Проект Консалт» Константин Сафронов. Средняя цена такого «квадрата» достигла $2425 кв. м. Это меньше, чем на первичном ($3500 кв. м) и вторичном рынке жилья. Для того, чтобы семья могла приобрести по кредиту коттедж площадью 130 кв. м в «Новой Ижоре» (на сегодня это самый доступный проект), она должна иметь среднедушевой доход около 1400 долларов в месяц. Доля таких семей в Петербурге составляет чуть больше 10%, отметил Сафронов.

Он отметил, что прошлый год оказался «взрывным» по строительству малоэтажек. В Ленобласти и городе таких домов было построено 5130, что на 73% больше, чем в 2006 году. Причем, на рынке основную роль стали играть крупные западные и московские застройщики.

Нарисуем — будем жить

Вольнонаемный партии власти - исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Руслан Вишневский напомнил, что «Единая Россия» написала программу «Свой дом». Под нее создано НАМИКС. Идет разработка региональных программ. По его словам, собственно на строительство достается около 25-35% себестоимости дома, на выкуп земли — 25-30%, на подводку к нему инженерных сетей требуется еще 15-40% (в зависимости от степени комфортности).

Если говорить о возможных путях обеспечения доступности жилья, то речь идет, в первую очередь, о господдержке строительной индустрии. В частности, необходима поддержка технологий, которые позволят снизить себестоимость строительства дома. При этом комплексная застройка территории снижает цену инженерии.

Он перечислил несколько проблем, мешающих развитию малоэтажного домостроения в доступном сегменте. Для этого необходима законодательная поддержка, контроль над монополиями, а также наведение порядка в механизме выделения земли.

Формализация вместо фантазий

Г-на Вишневского поддержал директор департамента управления проектами «Олимп-2000» Сергей Щерба. Он также считает, что для снижения стоимости нового жилья необходима «активная игра государства». В частности, создание законодательных механизмов, которые обеспечат прозрачность работы чиновников и контроль над монополистами.

Такого же мнения придерживается генеральный директор компании «Радиус-Север» Руслан Крылов. По его мнению, минимизировать влияние чиновника на принятие решения можно исчерпывающим прописанием механизмов реализации законов и госпрограмм. Чем меньше в законодательном поле многовариантности принятия решений или пробелов, тем меньше места для коррупции. Также нужна и неотвратимость наказания за неисполнение закона - которая сегодня отсутствует, подчеркнул г-н Крылов.

Рай в отдельно взятом районе

Какое совпадение – именно вышеперечисленные факторы мешают и развитию доступного жилья в высотном строительстве. «Диагноз» выставлен давно, «пути лечения» известны, а «болезнь» прогрессирует.

Хотя в некоторых областях уже наметился прорыв в решении этой проблемы. Например, в Брянской, Белгородской области, в Татарстане. Как сообщил исполнительный директор НАМИКС, в первом случае пошли по пути упрощения схемы выделения земельного участка под индивидуальную застройку. Для этого создали специальный фонд, на который выводится и оформляется земля. Через него же идет инженерная подготовка земли. После чего земельные участки передаются гражданам, желающим обзавестись собственным поместьем. При этом 15 соток дается бесплатно (!). Если желаете больше, придется доплатить.

В Татарстане пошли по пути создания государственного жилищного фонда, на который возложены функции госзаказчика. В этом фонде уже собрано около 16 млрд рублей. Пока через него осуществляется строительство высотных домов, но планируется переключиться и на малоэтажку.

Цены держит спекуляция

Спекуляция на земле — это один из основных факторов высоких цен на жилье в России, убежден Руслан Крылов. Сегодня в нашей стране разрешен перевод аренды в собственность. Это породило массовую спекуляцию за счет разницы в кадастровой и рыночной стоимости земли. (Выравнивание этой стоимости ситуацию не исправит, так «рыночная цена», «независимый аудит» - понятия достаточно «гибкие», считает эксперт.)

Спекуляцию провоцирует и разница в цене земель разного предназначения. «Только на изменении статуса земельного участка (замене бумаги!) вы можете увеличить его стоимость раза в два-три», - пояснил г-н Крылов. Так, например, если «сельхозка» (самая дешевая земля) стала «землей поселения» (самая дорогая), ее цена вырастит в три раза.

«Мы разрушили социализм и при этом построили не капитализм, а бардак, - считает Крылов. - У нас самый выгодный земельный рынок для перекупщиков. Такое разбазаривание земли, бесхозяйственное отношение к ней надо еще поискать».

Между тем, это огромный национальный ресурс можно было бы использовать на благие дела — реализацию национальных программ. Земля в России должна оставаться государственной и передаваться в аренду, убежден гендиректор «Радиус-Север». Только замена выкупа земли арендой снизит на треть себестоимость строительства малоэтажки.

При принятии решения о появлении в семье третьего ребенка решающее значение (70-80%) имеют жилищные условия. Следовательно, это поможет решению и демографической проблемы в России.

Ирина Кравцова, Росбалт-Петербург