Графский особняк на вырост

В Петербурге продан Дом Кушелева-Безбородко. В перспективе – передача в собственность земельного участка площадью 4 тыс. кв. м. Одни эксперты говорят, что это знаковое событие, другие – указывают на большие деньги, которые некуда девать в конце года. Новый таинственный владелец из первопрестольной уже сообщил о своем почтении к памятникам архитектуры, однако о дальнейшей судьбе объекта федерального значения пока умалчивается.

Знаковая продажа

В Петербурге продан Дом Кушелева-Безбородко, расположенный по адресу: ул. Гагаринская, 1/24. Обладателем бывших графских палат стала «известная московская компания» (инвестфонд). «Ничего больше сказать не уполномочен», - заявил журналистам генеральный директор Российского аукционного дома (РАД) и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (ФИ) Андрей Степаненко. По его данным, это первый объект в городе на Неве «известной компании».

Он рассказал, что комплекс общей площадью 6 250 кв. м продан по цене 740 млн рублей. В него входит главное здание, выходящее на Кутузовскую набережную, и внутридворовой флигель (площадью около 100 кв. м). В качестве сопутствующего «товара» – в перспективе передача в собственность земельного участка площадью 4 тыс. кв. м.

Продавец - ООО «Невское» - первоначально планировал сбыть апартаменты через «голландский аукцион» (торги на понижение) и готов был торговаться в пределах 918-690 млн рублей, однако зданием заинтересовалась только одна компания, с которой удалось сойтись на 740 млн (или $25 млн, что составляет около $4 тыс. за кв. м).

Это крупнейшая сделка ФИ за последние два года, сопоставимая только с продажей здания на набережной Робеспьера, 32. Но тогда цена объекта — 1 млрд 470 млн рублей — приходилась на пик продаж - 2007 год. Если бы в это время продавался дворец, он мог уйти в два раза дороже - за $8-10 тыс., предположил Степаненко. По его мнению, 50-процентное падение в цене - это нормальная реакция рынка на кризис.

В настоящее время сделка уже оплачена и находится на регистрации в ФРС. «Это знаковая продажа, которая говорит, что рынок недвижимости достиг дна», - считает эксперт. В Фонде имущества есть в запасе еще «3-4 объекта в ценовом диапазоне 1 млрд — 500 млн рублей».

Такого же мнения придерживается и президент NAI Becar Александр Шарапов. "Сделка - индикатор того, что «лед тронулся», рынок оживает", - прокомментировал он.

Налет меценатства

Итак, «объект ушел из рук ООО «Невское» и аффилированных с ним структур», чему гендиректор Фонда имущества рад, так как это, по его мнению, позитивно скажется на судьбе памятника. Чиновник заверил, что главное здание «будет отреставрировано с воссозданием прежних объемов и в соответствии с директивами КГИОП приспособлено под современные функции». По его словам, согласно предварительной оценке, реставрация сопоставима с ценой объекта, однако детальная экспертиза – еще впереди. Как заявил покупатель, он будет считать не только экономику - для него важно, что комплекс является памятником. «Налет меценатства» порадовал Степаненко.

При сделке город не оговорил возможные виды использования бывших графских палат, хотя здание является памятником федерального значения. Тем не менее, чиновнику что-то подсказывает - «туда сядет крупная структура».

У независимых экспертов другие «вести с фронта». Как сообщил Шарапов, "в профессиональной среде идут разговоры, что здание будет реконструировано под апартамент-отель, элитное жилье". По его мнению, бывший дворец подходит под имиджевый офис, представительские цели: там есть богатая отделка, интересные интерьеры, шикарные исторические виды из окна. Можно реконструировать под пятизвездочную гостиницу. "А вот для торговли место не удачное", - отметил эксперт.

Директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков заметил, что дворец - объект специфический, с серьезными ограничениями по использованию. Обычно такие здания покупают конечные пользователи, то есть под личные нужды или корпоративные. В Москве сейчас много игроков, преимущественно российских, «в состоянии избыточной ликвидности», которым нужно куда-то пристроить деньги, чтобы в конце года «закрыть» бухгалтерию.

Цена продажи говорит о том, что это не коммерческие инвестиции. Так, для последующей сдачи в аренду объекты приобретаются по стоимости $2-3 тыс./кв. м. Возможно приобретение подобного объекта в расчете под будущий рост рынка. Но в любом случае, это долгосрочные инвестиции, считает Пашков.

Продавец эксклюзивов

В ноябре этого года ООО «Невское» переуступило права аренды земельного участка площадью 13 032 кв. м в зоне общественно-деловой застройки «Пулково-3». Это штучный объект - последний свободный участок в зоне с готовой инженерией. Несмотря на серьезное финансовое обременение (долг перед бюджетом в размере 242 млн рублей), торги на землю состоялись. Это весьма примечательная зона - ее инженерная подготовка была проведена за счет бюджета в 2002 году. Основная масса участков реализована на торгах ФИ в 2001–2002 годах. К ним был допущен ограниченный круг компаний. Земля с того времени подорожала в разы.

Месяц спустя, 10 декабря этого года, ООО «Невское» продает другой штучный объект – бывшие графские апартаменты на наб. Кутузова (Гагаринская, 1/24). Что это – смена фортуны или продуманная тактика ведения бизнеса?

По словам Степаненко, ООО «Невское» из числа тех компаний, которые сами развитием объекта не занимаются, а берут его в состоянии полуфабриката, юридически «очищают» и продают. Но тогда встает вопрос - зачем торопиться, если сейчас не самое лучшее время для продажи.

К тому же, в прошлом году компания оказалась в центре скандала – ее заподозрили в посягательстве на целый квадрат. Якобы под прикрытием реконструкции флигеля (Гагаринская, 1/24, лит. Е) под кардинальную перестройку должен был попасть целый квартал - Сергиевский (наб. р. Фонтанки - ул. Гагаринская - ул. Чайковского – наб. Кутузова). Так, согласно временному регламенту застройки (ВРЗ) квартала, практически все здания могут быть отданы под реконструкцию или снос. Исключение составляют только фасады домов по набережной Кутузова и дворец Кушелева-Безбородко (Малый мраморный дворец - ул. Гагаринская, 3).

Административный ресурс был задействован по полной программе. На официальном сайте объявление о слушаниях по проекту не содержало координат квартала. Слушания были проведены в рабочее время (16 часов) в режиме «шведского стола»: кресел для людей предусмотрено не было, да и в комнату площадью 50-60 кв. м мало кто из желающих мог попасть. Тем не менее, жители квартала активно высказали свое решительное «нет» этим планам. По их данным, «зачистку» готовили под элитный жилой комплекс. Степаненко предположил, что новый владелец дома и флигеля не в курсе скандала вокруг реконструкции квартала.

Новая жизнь

Дома Кушелева-Безбородко по Гагаринской улице (№№1-3) являются памятниками архитектуры федерального значения периода эклектики.

Самым знатным в комплексе является дом №3, построенный в 1857-62 (арх. Э.Я. Шмидт). Его фасад облицован рускольским мрамором, что и дало ему второе название – Малый мраморный дворец. В 1882-1913 дом принадлежал некоронованной супруге Александра II - княгине Екатерине Юрьевской.

На днях был продан только дом №1 (и флигель), построенный в 1774-75 (арх. неизвестен) для генерала И.И. Меллер-Закомельского. Известно, что в 1830-х годах здание перешло графу А.Г. Кушелеву-Безбородко и в дальнейшем не раз перестраивалось. Последним владельцем дома был А.Г. Елисеев. Победившая партия большевиков в начале прошлого века отдала бывшие графские палаты под коммунальное заселение.

В 1990-х годах дом стал планомерно расселяться в виду аварийности квартир. После выхода закона о приватизации в здании оказалось около 50 собственников, включая юрлица и владельцев жилых помещений.

По словам гендиректора Фонда имущества, ООО «Невское» в январе 2007 года приобрело более 50% площади дома №1, заплатив 95 млн рублей за 3,5 тыс. кв. м нежилой и жилой площади (в том числе, 4-х расселенных квартир). Затем компания приступила к расселению квартир (еще в прошлом году по этому поводу шли суды). Здание выставили на торги после того, как оно было полностью «очищено» юридически.

Президент NAI Becar считает, что до кризиса объект мог бы уйти за цену, в 2-3 раза большую ($60-70 млн). По его данным, комплекс имеет хороший потенциал для развития — там, во внутридворовом пространстве в результате реконструкции можно дополнительно построить 10-15 тыс. кв. м. Это могло заинтересовать инвесторов. Но и для сегодняшнего уровня цен комплекс продан дорого, считает эксперт. Однако он не берется предположить, какую маржу получил продавец, поскольку процесс расселения длился очень долго.

По мнению Пашкова («Knight Frank Санкт-Петербург»), на пике дворец мог быть продан и за $10 тыс./кв. м. Но это чисто абстрактное предположение, так как объект штучный: в хорошем месте с историей, но серьезными обременениями, уточнил он.

Ирина Кравцова