Как в середине нулевых

Строители на днях обнародовали информацию о средней себестоимости одного квадратного метра жилья в России. Если бы не накрутки, однушка в Москве до сих пор бы стоила, как в середине 2000-х - $45-50 тысяч.

Эти цифры основаны на данных о средней себестоимости строительства одного квадрата жилья в многоквартирном доме в России (38107 рублей по состоянию на начало июля). Если считать, что общая площадь однокомнатной квартиры - 40-42 кв метра, то и получится, что ее себестоимость примерно соответствует тому, что просят сейчас автодилеры за новенький, полностью укомлпектованный кроссовер, даже не премиум класса.

В крупных городах себестоимость строительства выше. Согласно справке Союза инженеров-сметчиков, опубликованной на сайте Ассоциации строителей России, в Москве полная стоимость строительства квадратного метра общей площади квартир жилых зданий составляет около 68 тыс. рублей, в то время как средняя рыночная цена превышает 140 тыс. рублей.

Правда, здесь необходимо учитывать, что в расчеты, во-первых, включена простая базовая отделка - окраска, обои, электропроводка и даже постановка простой бытовой техники. Если учесть, что многие квартиры покупатели получают в состоянии «голые стены и дырки в полу между плит», то реальную себестоимость следует уменьшить как минимум на 6-8%. Во-вторых, если исключить из расчетов элитную недвижимость, то реальная себестоимость одного квадратного метра в бюджетном сегменте сократится до 30-35 тыс. рублей. А дельта между себестоимостью и рыночной ценой - доходы строителей и коррупционная составляющая.

Разница между себестоимостью и рыночными ценами в Санкт-Петербурге гораздо меньше — 55,6 тыс. против 80 тыс, в Екатеринбурге — 44,5 тыс против 55,7 тыс., в Казани — 35,5 тыс. против 44,5 тыс., в Краснодаре — 38,9 тыс. против 45,7 тыс., а в Новосибирске — 41 тыс. против 45,6 тыс.

«Когда-то квадратный метр в московских новостройках стоил $500-700», - вспоминает аналитик Международного финансового холдинга FIBO Group Анатолий Воронин. По его мнению, в Москве инвесторы часто сталкиваются с необходимостью долгой и дорогостоящей подготовки площадки для строительства, длительными согласованиями, подведением коммуникаций за свой счет, передачей части площадей в пользу города и т.п. Все эти факторы сказываются на итоговой себестоимости, потому что длительные сроки строительства означают большие процентные выплаты по заемным средствам. Кроме того, на цену влияют даже пробки и ограничения на движение большегрузного транспорта в дневное время, полагает аналитик.

Основная причина большого разрыва между себестоимостью и стоимостью жилья во многих крупных городах России заключается в том, что здесь наблюдается дефицит предложения. Как отмечает начальник Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова, провал в строительстве, который возник с развалом страны в 1990-е, до сих пор не ликвидирован. Кроме того, крупные города России, а их относительно немного, являются сильными центрами притяжения населения, что априори определяет постоянно растущую потребность в жилье. «Москва в этом смысле не исключение. Более того, для России это фактически единственный центр, в котором сосредоточены все интересы – финансовые, экономические, политические и пр. Здесь наблюдается максимальный дефицит предложения при фактически неисчерпаемом спросе, подпитываемом покупателями со всей страны. В городах же, где спрос ограничивается локальным уровнем, а предложение его в целом удовлетворяет, разрыв между себестоимостью строительства и стоимостью продаж составляет порядка 10-20%», - заявила она.

Опрошенные "Росбалтом" эксперты пока осторожно оценивают влияние расширения Москвы на стоимость жилья в российской столице. По мнению аналитика «Инвесткафе» Антона Сафонова, снижения цен ожидать не стоит. Напротив, недвижимость, находящаяся на присоединяемых территориях, будет дорожать, и чем ближе к МКАДу, тем цены будут более близки к московским.

По мнению Воронина, будущее новых территорий весьма туманно. «Скорее всего, новые территории смогут конкурировать лишь с подмосковными новостройками. Кроме того, был ряд заявлений о застройке новой Москвы малоэтажным, коттеджным жильем, что подходит не всем - как по размерам, так и по площади, и по доступности транспортной инфраструктуры. Малоэтажное жилье подразумевает обязательное использование автомобиля, а пока решения проблемы пробок не видно, и ситуация лишь ухудшается», - заявил он.

Владислав Кузьмичев