Telegram-канал «Незыгарь». На российском рынке недвижимости надувается «пузырь»

Инвестиционная активность физических лиц становится все более спекулятивной и ведет к увеличению рисков.

По мере роста у отдельных категорий граждан свободных денежных средств и необходимости их размещения, все более очевидными становятся как ограниченность возможностей для инвестирования, так и спекулятивная стратегия большинства инвесторов.

Отсутствие возможности инвестировать в иностранные ценные бумаги и неурегулированный вопрос с криптовалютами, которые в прошлом году активно желали запретить, оставляет незначительный выбор для инвестиций (помимо пассивного складирования на банковском депозите) — недвижимость и фондовый рынок.

Наиболее массовое направление инвестирования остается неизменным — в недвижимость. Помимо того, что для большинства россиян недвижимость исторически ассоциируется с надежным вложением, бесконечный памп на рынке создал впечатление постоянного роста. В результате если рыночная ипотека в июле снизилась на 7% с 307 млрд руб. до 286 млрд руб., то льготная, напротив, выросла на 12%, с 321 млрд руб. до 360 млрд руб. При этом фиксировался рост цен у застройщиков: на фоне ослабления рубля и повышения ставки ЦБ средняя стоимость первичной недвижимости выросла почти на 2%, хотя известно, что на рынке существует значительный объем нераспроданных объектов — порядка 70% от общего объема строящегося жилья. Расчет застройщиков основан на том, что покупатели, имея в виду дальнейшее практически неизбежное повышение ставки, с целью сохранения рублевых сбережений будут активно скупать недвижимость.

Помимо того, что подобные «инвестиции» приводят к увеличению прибыли застройщиков и банков, инвестор в перспективе остается с низколиквидным активом на рынке, на котором явно наблюдаются признаки надутого «пузыря». Вместе с тем за счет стремительного роста льготной ипотеки, субсидируемой из бюджета, ухудшается ситуация с бюджетным дефицитом, и подобная политика может привести к росту налогов.

На фондовом рынке ситуация складывается также весьма специфичным образом. Активно торгуются бумаги второго и третьего эшелона, которые зачастую, несмотря на весьма неоднозначную ликвидность, разгоняются и «дают иксы», то есть кратное увеличение первоначальных вложений. Вероятность того, что цена многих из этих бумаг останется на достигнутом уровне, а не упадет, оценивается как невысокая. Однако в моменте спекулятивный спрос находит себе точку приложения.

Пока что идеи о том, что за счет привлечения средств населения можно будет осуществлять структурную перестройку экономики, не находят практического воплощения. Население более склонно к спекулятивным вложениям, которые даже в среднесрочной перспективе несут в себе высокие риски. Застройщики вслед за банками могут стать наиболее прибыльными предприятиями, пока инвесторы получают объекты, которые не могут приносить прибыль вследствие их переоцененности — выплата ипотеки не может уже в большинстве случаев покрываться арендными платежами. Однако вероятный кризис в отрасли может привести как к массовому банкротству застройщиков, так и к появлению «обманутых дольщиков» — инвесторов в недвижимость.

Telegram-канал «Незыгарь»