Как осилить покупку квартиры без ипотеки

В условиях сворачивания льготной ипотеки «для всех» приобретение жилья становится все более сложной задачей для большинства россиян. Однако девелоперы реагируют на снижение спроса и выводят на рынок новые маркетинговые инструменты, с помощью которых надеются привлечь покупателей. «РосБалт» разбирался, какие сегодня существуют альтернативы ставшим привычными за последние годы дешевым кредитам на недвижимость.

Покупка с помощью trade-in

Программа имеет много общего с механизмом, применяемым на автомобильном рынке: девелопер выкупает квартиру собственника, а вырученные средства идут на приобретение ему нового жилья. Эта возможность применима к рынку новостроек и позволяет приобрести квартиру без заемных средств или с использованием минимального кредита.

На первом этапе производится оценка жилья экспертом по недвижимости, затем заключаются договоры на реализацию данной квартиры и на бронирование новой. Обычно — на срок до полугода.

За это время агентство, выбранное застройщиком (реже — он сам), ищет покупателя, затем одновременно происходит продажа старой квартиры и покупка новой (во втором случае может применяться договор долевого участия). Если новая квартира дороже, покупатель доплачивает разницу — с помощью собственных средств, денег маткапитала и оформления кредита.

«Данный механизм приобретения жилья несет для покупателей свои плюсы и минусы. В числе первых — отсутствие необходимости искать покупателей на старую квартиру, фиксирование цены новой, небольшой дисконт от застройщика, который, впрочем, „съест“ стоимость услуг агента, продающего жилье. В то же время желание быстрее реализовать старую квартиру может вызвать необходимость снизить ее стоимость. Кроме того, важно понимать, что не все девелоперы позволяют продавцу жить в его квартире до заключения сделки. Еще одна сложность — застройщики не готовы брать в программу trade-in квартиры с плохой ликвидностью», — отметил в комментарии «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.

Траншевая ипотека

Механизм подразумевает выдачу кредита на покупку строящегося жилья частями (двумя или больше). Первый транш (от символических 100 рублей до 30% от общей стоимости кредита) обычно перечисляется банком застройщику после подписания договора долевого участия, последний — непосредственно перед сдачей дома или сразу после нее.

«Пока траншевая ипотека не слишком распространена — с ней работают не все банки и не все застройщики. Нужно понимать, что при этом виде ипотеки также вносится первоначальный взнос, а жилье остается в залоге у банка. В то же время покупатель в первые месяцы платит проценты лишь на уже выданную, незначительную часть кредита, что позволяет снизить нагрузку на бюджет: основные затраты появляются после введения дома в эксплуатацию. Это особенно выгодно, например, для тех, кто снимает квартиру во время строительства своего будущего жилья, а также для инвесторов, собирающихся сдавать квартиру: сначала взнос по кредиту небольшой, а в дальнейшем увеличивается, но его уже можно практически полностью компенсировать за счет полученной арендной платы. Следует отметить и то, что обычно в траншевую ипотеку предлагается лимитированное количество объектов, к тому же с весьма высокой стоимостью», — поясняет Виктор Галкин.

Квартира в лизинг

Этот способ предполагает длительную аренду квартиры с последующим выкупом. Снимающий жилье человек раз в месяц или в квартал (в зависимости от условий договора) вносит арендные платежи и часть выкупной стоимости. Причем первоначальный взнос на такую квартиру может составлять 10-40%. После того как стоимость квартиры выплачена, она переходит в собственность арендатора (важно прописать механизм такой передачи права собственности в договоре).

В случае, если одна из сторон договора решает от него отказаться, владелец квартиры (лизинговая компания) возвращает арендатору выплаченные за квартиру деньги, исключив из них арендную плату за фактический срок проживания.

«Арендная плата является своеобразным аналогом процентов по ипотеке. Однако квартира весь срок действия договора находится в собственности купившей ее лизинговой компании, а не покупателя (как в случае приобретения у банка). При этом налог на недвижимость платит лизингодатель. Есть и минусы — так, в случае банкротства компании, предоставившей жилье в лизинг, она может принять решение о продаже своего актива и выселении жильца. Среди плюсов программы — быстрота оформления договора и отсутствие необходимости в залоге и поручительстве, а также возможность досрочного выкупа жилья. К особенностям, кроме упомянутого выше выселения при банкротстве лизингодателя, стоит отнести тот факт, что в лизинг предлагаются не самые ликвидные варианты недвижимости», — указывает эксперт.

Примечательно, что лизинг является одним из вариантов приобретения жилья в рассрочку. Ее классический вариант предусматривает возможность для покупателя не вносить полную стоимость жилья единовременно, а выплачивать равными частями в течение определенного срока.

Жилье с аккредитивом

Еще одним способом покупки жилья в сегменте новостроек являются аккредитивные сделки. Это разновидность ипотечного кредитования, однако в данном случае банки не переводят полученные денежные средства на счета эскроу в полном объеме, а хранят основную часть на специальном счете — аккредитиве, что позволяет использовать их для инвестирования.

«Это обуславливает более низкий процент по ипотеке, но несет существенные риски для заемщиков: при банкротстве банка покупатель по закону может получить компенсацию за размещенные на эскроу-счетах средства в пределах страховой суммы в 10 млн рублей, а на обычных — в 1,4 млн рублей», — указывает Виктор Галкин, поясняя, что на эксроу-счета при аккредитивной ипотеке деньги банк переводит буквально за несколько дней до сдачи дома.

Еще одно отличие от классической ипотеки заключается в том, что покупатель, заключив договор, не становится владельцем жилья, а лишь получает право стать таковым в будущем — после раскрытия аккредитива.

Скидки от застройщика — индивидуальные и массовые

В условиях, когда льготная ипотека стала практически недоступной, застройщики на фоне падения спроса все более активно предлагают покупателям различные скидки.

Речь может идти о массовом рекламном предложении — например, на блоки квартир определенных параметров (естественно, в их числе будут находиться те, с продажей которых у девелопера возникли проблемы). Акции приурочивают к праздникам или к окончанию квартала — когда «горят» установленные планы по реализации жилья.

Однако ничто не мешает обратиться за индивидуальной скидкой — непосредственно при сделке. Чувствуя серьезный настрой покупателя, в большинстве случаев продавец готов довольно существенно «подвинуться» в цене.

Как сообщает IRN.RU со ссылкой на директор компании Etagi Prime Ригину Гордееву, «в 2024 году средний размер таких скидок, согласно ее наблюдениям, увеличился до 6,45%, а максимальный дисконт — до 35%. Сегодня такие схемы используются в 75% ЖК».

Безусловно, некоторые из перечисленных альтернативных способов покупки жилья по определенным параметрам проигрывают условиям льготной ипотеки. В то же время для значительной части покупателей они могут стать более предпочтительным вариантом решения квартирного вопроса, чем использование рыночной ипотеки.

«Если вопрос покупки квартиры не стоит остро, стоит задуматься о возможности несколько отложить принятие решения. По итогам марта мы наблюдаем существенное замедление роста цен на недвижимость, что позволяет с осторожностью предположить вероятность начала их снижения в апреле–мае», — высказывает мнение Виктор Галкин.

Елена Дудина