Никита Митрофанов: Стоит ли платить за квартиру три цены?

На выходных я встречался с другом, и мы с ним между делом обсудили боль многих россиян — доступность жилья. Цены за квадратный метр летят на ракете в космос, а стоимость ипотеки такая, что за 20-30 лет с процентами отдашь 3-5 первоначальных стоимостей квартиры, которую брал на заемные деньги.

Для простоты обсуждения обозначим, что в среднем за квартиру в 10 млн рублей ипотечник отдаст 40-50 млн банку, если будет гасить свой займ весь срок. Однако вот к какой мысли я пришел: мы все считаем, сколько потратим, но почему-то мало кто вспоминает о том, что он получит в конечном итоге. С высокой долей вероятности жилье за 20-30 лет также вырастет в цене на сопоставимую величину, если не больше. То есть с учетом роста стоимости жилья за срок кредита цена жилплощади также поднимется к 40-50 млн.

С высоты сегодняшнего дня такая мысль или оценка может казаться дикой, однако еще 6 лет назад в ближайшем Подмосковье можно было найти однушку за 2 млн, которая сегодня уже стоит 6-8 млн. В 2018 году ставка по ипотеке была в коридоре 9,5-13%, и на сегодняшний день по такому займу набежало бы 60-80% максимум. Выходит даже, что продав такое жилье сегодня, владелец перекроет ипотеку и останется в плюсе. Правда, что-то лучше на сопоставимые деньги он купить не сможет.

Этим текстом я бы хотел призвать читателя к тому, что ему, возможно, стоит считать не только будущие расходы, но и будущую стоимость своего актива. Правда, тут есть нюанс. В эту оценку стоит закладывать и спад — в какой-то момент времени цена на жилье упадет, а вместе с ней и ваши будущие выгоды.

При этом не исключено, что когда-нибудь жилье станет настолько дорогим, что ни одна льготная ипотека не спасет рынок. Нечто подобное уже случалось в Японии в XX веке, что в конечном счете привело к кризису и «потерянному десятилетию» в экономике Страны восходящего солнца.

Но, с одной стороны, я надеюсь, что государство воспользуется чужим опытом и не доведет до такого сценария, а с другой стороны — ожидаю роста в долгосрочной перспективе. Иначе зачем мы вообще владеем каким-либо активом?

Никита Митрофанов, экономист, автор Telegram-канала «Китайская угроза»