Верхний этаж не предлагать

В четверг состоялось первое заседание Градостроительного совет при губернаторе Ленобласти. Орган - общественный, функции у него — совещательные. Последней инстанцией при решении вопросов этажности и плотности застройки остается губернатор и правительство области. Их активность на ниве ревизии проектов застройки такова, что c покупкой жилья в Ленобласти многие эксперты предлагают погодить — «пока все не утрясется».

На первом заседании Градсовета участники рассмотрели заявки на отклонение от предельных параметров от двух строительных компаний, которые хотят строить в Мурино (ООО "Петросталь" и ООО "Инвесткапитал ") . «Мы обратились к строителям, чтобы они «спустились с небес на землю», и в результате нам удалось достигнуть компромисса», - рассказал «строительный» вице-губернатор Георгий Богачев. По проекту компании «Петросталь» изначально были запроектированы дома по 27 этажей и плотность застройки порядка 25 тыс. квадратных метров на гектар (при региональном нормативе 9 тыс квадратных метров на гектар). Градсовет рекомендовал одобрить высотность до 18 этажей и плотность до 10,9 тыс. квадратных метров, что означает уменьшение объемов жилья, на которые рассчитывали строители. Компания «Инвесткапитал» также намеревалась строить 25-27-этажные дома, ей тоже разрешили не выше 18 этажей при плотности застройки до 11,25 тыс. квадратных метров на гектар.

Застройщикам предложили предусмотреть места для размещения социальных объектов. А «во избежание возможных конфликтных ситуаций» в будущем выносить все проекты больших участков на предварительное обсуждение на Градостроительный совет. При этом областные власти заявили, что намерены продолжить «планомерную проверку всех строящихся и заявленных к с строительству жилых комплексов». Просто начали с Мурино, а ведь есть еще, например, Янино и другие привлекательные с точки зрения покупателей места.

То, что желающих строить высотки на ближних подступах к Петербургу значительно больше двух компаний, объяснимо. «3-5 минут до КАД, 40-50 минут до центра Петербурга, пешеходная доступность до станции метро, экологичность - благодаря этим факторам Мурино пользуется большой популярностью у застройщиков жилья эконом-класса», - отмечают в компании АРИН. А местные жители боятся, что высотные здания превратят «живописные уголки» недалеко от Петербурга в «25-этажные хрущобы». Обсуждать эти вопросы будет Градсовет, но окончательное решение — за областными властями. Стратегия их взаимоотношений со строителями стала относительно понятна, но работать приходится в режиме «ручного управления».

По информации экспертов, расчеты необходимых мест в соцучреждениях велись по нормам, установленным для сельской местности, тогда как застройка предполагалась городского типа. Причиной нестыковок называют отличие градостроительного процесса Ленобласти и Петербурга. Схема территориального планирования Ленобласти определяет лишь основные направления развития региона с точки зрения строительства. А утверждать проекты застройщиков — прерогатива местных муниципальных властей. «Они идут на поводу у девелоперов, включая в границы поселений бывшие земли сельхозназначения и выдают разрешения на строительство домов для гораздо большего количества жителей, чем может «переварить» местная инфраструктура. При этом строительство и будущее содержание садиков и школ в новых жилых комплексах относятся уже к полномочиям районов, а здравоохранение, дорожная инфраструктура – это компетенция региона», - поясняют областные чиновники.

Неудивительно, что на протяжении нескольких последних лет строители бежали из Петербурга в Ленобласть. Процесс этот усилился после прихода в Смольный новой управленческой команды. Но вместе с ними в 47-й регион, естественно, переместились и проблемы, которые были характерны для Петербурга. Строительный бум в таком виде областные власти не радовал. Но и «отказывать от дома» строителям тоже не будут — собираясь привечать их на своих условиях. Еще в прошлом году было заявлено, а в марте 2013-го подтверждено, что Ленобласть в скором будущем собирается перегнать Петербург по объемам ввода жилья. Через пять лет в 47-м регионе планируется строить по 3 млн квадратов в год. В 2012 году в области ввели 1,1 млн квадратных метров жилья с учетом ИЖС. При этом более многоэтажного строительства в области в прошлом году пришлось на пограничный с Петербургом Всеволожский район: 307 из 568 тыс. квадратных метров.

Конец 2012 года был посвящен ревизии строительных проектов — прежде всего это касалось застройки самого привлекательного с этой точки зрения Всеволожского района . На этой почве чуть было не разразился международный скандал. Областные власти самым настоятельным образом рекомендовали отменить проект планировки территории, прилегающей к привокзальной площади, и заказать разработку нового. Оказалось, что чиновники из Мурино санкционировали строительство девять домов высотой 22-25 этажей каждый. А места для детского сада на 225 мест и школы на 450 мест в проекте не нашлось, при этом въехать в новые квартиры смогли бы порядка 5 тыс. человек. Компания-застройщик NCC призвала в союзники Генеральные консульства Швеции и Финляндии. «Применение новых правил по отношению к уже согласованным и начатым проектам может затронуть всю строительную отрасль Ленобласти, что приведет к снижению инвестиционной привлекательности региона», - писали дипломаты. Чиновники в ответ горячились: «Мы же не отменяем старые проекты из-за новых правил, мы отменяем те, что противоречили старым правилам, то есть заранее были незаконными».

Под этим же соусом в феврале фактически отменили проект застройки более 18 гектаров на территории Новодевяткинского сельского поселения, а также строительство на территории Южного жилого района во Всеволожске. «Обращает внимание тот факт, что власти Всеволожска принимали проект планировки, заведомо игнорируя нормы законодательства. А в Новодевяткино в основу расчетных нормативов для проекта «Дальпитерстроя» были взяты местные нормативы проектирования, которые по ряду показателей не соответствуют региональным нормам Ленобласти», - пеняли муниципалам областные чиновники.

Ревизия стройпроектов выявила и другие — вполне типичные для российского строительного бизнеса - проблемы. Содержать красивый представительский офис и делать красочную рекламу с броскими слоганами уже научились. Но за внешним шиком — зачастую «рога и копыта»: проект согласовывает одна компания, а участок принадлежит другой, стройка идет полным ходом, а разрешение на строительство - отсутствует. Это ставит покупателей в рискованное положение.

Кроме того, далеко не все компании работают по 214-му федеральному закону, который гласит, что с покупателем должен быть заключен договор, где прописано, какую квартиру, в каком доме он покупает, определены сроки завершения строительства, зафиксирована цена и порядок оплаты. Такой договор подлежит государственной регистрации, что исключает возможность продажи одной и той же квартиры несколько раз.

«В основном дольщики Ленобласти жалуются на задержки сроков строительства из-за отсутствия инженерных сетей, подключений, а также на трудности с получением права собственности. Самые тяжелые последствия в случае, если договора заключается не напрямую с застройщиком, а с подрядчиком или инвестором, - комментирует руководитель юридической службы комиссии по недвижимости общества потребителей Петербурга и Ленобласти. - Поэтому еще раз советуем при выборе квартиры в новостройке не руководствоваться видом из окна или дешевизной, а советоваться со специалистами, который могут обеспечить юридическое сопровождение договора».

Сейчас компании NCC, скандал с которой разразился в декабре, предлагают пройти через процедуру отклонения от параметров. Этим же путем советуют пойти и застройщикам из Кудрово. Причем профильные областные чиновники высказываются в духе «это совсем не больно» - мол, может и те же самые параметры останутся, «только сделайте все цивилизованно» — по новой процедуре.

В общем, похоже, что никто из тех, кто присматривается к жилью в ближайших к Петербургу пригородах, не может быть спокоен - проекты, которые уже рекламируют строители, могут быть подвергнуты изменениям. Хорошо, если результатом станет только разочарование, а не потеря вложенных средств. Пока граждан успокаивают: пересмотру подвергаются проекты, которые только запланированы, продажи в них не открыты.

Марина Елецкая