Цены на квартиры пустились в пляс: покупать — или уже поздно?

По данным опроса аналитического центра IRN.RU, на начало июня 62,2% респондентов ожидали осеннего снижения цен на недвижимость, но реальность оказалась иной: квартиры только прибавляли в стоимости. В сентябре с этой надеждой живут уже лишь 47,3% участников опроса.

Сколько стоят новостройки

Собранная сервисом Сбера Домклик статистика свидетельствует, что абсолютными лидерами по ценам на новостройки в сентябре стали Москва, где стоимость квадратного метра достигла 287,2 тыс. рублей, и Санкт-Петербург (198,9 тыс. рублей), в то время как медианное значение в среднем по России составляет около 137 тыс. рублей. Цены на вторичку тоже радуют не особо: в Москве — 267,7 тыс. рублей, в Северной столице — 175,7 тыс. рублей.

При этом, как подсчитали в департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», средняя стоимость московской новостройки из массового сегмента составляет 13,9 млн рублей, петербургской — 9,1 млн рублей. Однако количество предложений на рынке двух городов отличается не столь сильно: 23,1 тыс. квартир против 20,3 тыс. соответственно. Минимум средств, за которые можно приобрести новостройку в Москве, — 3,7 млн рублей, в городе на Неве — 2,8 млн рублей. В обоих случаях речь идет о студиях: этот формат компактной недвижимости, судя по характеристикам как уже строящихся, так и только выводимых на рынок объектов, девелоперы будут только наращивать.

Минимальные цены на новостройки в Москве в сентябре были зафиксированы в районах Косино-Ухтомский, Очаково-Матвеевское, Старое Крюково и Южное Бутово. В Санкт-Петербурге самое дешевое жилье в новых домах предлагалось в районах Пушкинский, Красногвардейский, Колпинский, Курортный и Московский.

Как пояснил «Росбалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин, оживление на рынке началось не в самое типичное время — летом. «Причина — в росте курса доллара, а также в повышении ключевой ставки Центробанком. Тут соединились две волны покупателей: одни стремились обезопасить свои сбережения, вкладывая их в недвижимость, другие опасались повышения ставок по ипотечным кредитам. В результате мы увидели и рекордное увеличение заключенных в августе договоров ДДУ и рост цен в сегменте новостроек — продавцы реагировали как на поведение покупателей, так и на девальвацию рубля. Однако нужно понимать, что этот ажиотажный спрос является искусственным и не может сохраняться долго, ведь платежеспособность покупателей не увеличилась, а цены откровенно задраны», — отмечает эксперт.

Почему взлетели цены

Ипотека стала основным драйвером активности на рынке не только в августе, но и в сентябре, что зафиксировал и Банк России. «Однако дальнейший рост рыночных ипотечных ставок вслед за ключевой, повышение первоначального взноса по ипотеке с господдержкой с 15 до 20% и рост ставок предложения по льготным программам из-за сокращения субсидии банкам по таким кредитам на 0,5 п. п. будут способствовать охлаждению ипотечного рынка в ближайшие месяцы», — говорится на сайте регулятора.

Между тем эксперты с тревогой отмечают признаки перегрева на рынке недвижимости. «Образовался аномальный разрыв в ценах на квартиры одного и того же качества, а иногда даже в одном и том же проекте. Человек покупает со льготной ипотекой (то есть с субсидией от государства) квартиру на 30-40% дороже, чем точно такую же, но с рук на общих условиях (без субсидии)», — указывает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов.

Единственное, что обуславливало популярность таких программ — минимальный первый взнос и посильный ежемесячный платеж. На конечную цену жилья никто не обращал внимания. Однако с увеличением размера первого взноса и самих ставок, которые потенциальные покупатели начинают воспринимать как неподъемные, ситуация кардинально меняется. В то же время вероятность очередного повышения ключевой ставки в конце октября, за которой последует новое удорожание ипотеки, пока поддерживает ажиотажный спрос.

Тем не менее, принимая решение о покупке жилья, стоит сохранять спокойствие. Читая бодрые отчеты продавцов о том, что спрос на их объекты в сентябре рос или оставался на прежнем уровне, важно понимать, что рынки жилья Москвы и Санкт-Петербурга не просто перегреты по ценам, но и затоварены.

На фоне роста цен в петербургском регионе спрос перемещается в Ленобласть (москвичи этот формат освоили давно). По данным аналитики консалтинговой компании Nikoliers, если в первом полугодии 2022-го на область приходилось 26% от общего объема сделок, то в аналогичном периоде текущего года — уже 32%. Очевидно, что такая тенденция будет сохраняться, поскольку девелоперы все активнее осваивают периферийные территории с более дешевой землей, которой достаточно для реализации проектов комплексной застройки. И если в Петербурге девелоперская активность за год снизилась на 19%, то в Ленобласти ситуация обратная — годовой прирост составил 8%.

«Столь высокие цены на рынке существуют только за счет за счет госсубсидий, их разогнала субсидируемая государством льготная ипотека. И в этом смысле повышение ключевой ставки — дополнительная нагрузка на бюджет. Поэтому мы, вероятно, еще увидим ряд мер, направленных на ограничение спроса в рамках этих программ, увеличение их адресности. — отмечает Галкин. — Если говорить о том, как будет вести себя рынок, то в течение месяца-полутора незначительный рост цен на жилье возможен — как реакция на всплеск покупательского спроса, затем последует период стагнации, а уже в январе–феврале нас ожидает тренд на снижение». По мнению эксперта, самый вероятный сценарий предполагает «проседание» цен на рынке вторичного жилья на 10-15%. В сегменте новостроек можно ожидать снижение до 10%, которые продавцы могут «упаковать» в различные акции и скидки.

Советы покупателям

Отвечая на вопрос, как вести себя покупателю, Галкин рекомендует учитывать конкретные обстоятельства. Если у вас нет уже одобренного кредита, покупать квартиру в ипотеку сейчас имеет смысл при наличии существенных накоплений — около половины стоимости недвижимости. Другой вариант — покупка с продажей уже имеющейся квартиры, после чего «кредитное плечо» становится еще меньше.

В остальных случаях лучше подождать и последить за развитием ситуации. Тем более что арендовать квартиру сейчас выгоднее, чем платить ипотеку — и настолько, что любимый многими тезис «ипотечник платит за собственное жилье, а арендатор — за съемное» уже не срабатывает. Если же речь идет о покупке за собственные средства, то следует рассматривать рынок вторичной недвижимости, где еще можно сторговать квартиру с дисконтом 8-10%.

Для инвесторов ситуация на рынке недвижимости также теряет привлекательность. Если раньше можно было купить квартиру — и, сдавая в аренду, и быть в плюсе, то сейчас все измениловь — арендные платежи не покрывают ипотеку.

Мария Осадчая