Евгений Коган. Что будет с ценами на квартиры?

Те, кто продавал или покупал недавно квартиру, ощутили, насколько рынок недвижимости сейчас неуравновешенный и стихийный. Активность на российском рынке недвижимости значительно снизилась. А цены, соответственно, имеют колоссальный разброс. Рынок настолько тонкий, что в Москве, например, можно увидеть цены на одни и те же квартиры в новостройке с разбросом в 1,5-2 млн рублей.

Что будет с ценами, когда рынок устаканится? Ниже мы будем приводить цифры, но в нынешних реалиях они даны как «средняя температура по больнице» и нужны нам для понимания общей тенденции.

Вспомним, что случилось с нашей экономикой:

1. Доходы населения и бизнеса упали (санкции, взлет цен, нарушение логистики, падение российского рынка и т. д.)

2. Выросла неопределенность, поэтому деньги вывели в кэш из банков, из российского и зарубежного рынков. Приостановились инвестиции.

3. Банк России в начале кризиса резко повысил ставку с 9,5% до 20%. Вслед за этим взлетели банковские ставки. Сейчас пошел обратный процесс и ставка уже снова 9,5% — и, возможно, будет снижаться дальше.

А теперь посмотрим, как это сказалось на ценах.

Вторичная недвижимость. По данным «Циан», в мае цены на вторичное жилье в РФ упали на 0,4%, в апреле также цены стагнировали. Аналогичные данные мы видим и по другим оценкам. По оценке на основе объявлений, спрос на вторичку в РФ в мае был в 2 раза ниже, чем этой зимой. Предложение при этом выросло в марте на 11%. Но не за счет ажиотажного желания продавать, а, скорее, из-за удлинения сроков продажи недвижимости.

Отдельно про цены на вторичку в Москве. В марте, когда упал рубль и неопределенность была слишком высокой, народ начал активно скупать недвижку. Поэтому в марте вторичка подорожала на 5,6%, в апреле — на 1,6%. Но уже в мае цены начали падать, как и по всей России (-0,6% месяц к месяцу).

Новостройки. Сейчас уменьшилось количество альтернатив для хранения денег, и многие рассматривают новостройки в качестве вложений. Спрос повыше, и цены на квартиры в новостройках в мае хотя бы в среднем не падают. В крупных городах — в основном растут. Но, опять же, очень зависит от квартиры и от города.

Вывод? Ожидаем, что рынок жилья потихоньку начнет адекватно реагировать на макроэкономическую ситуацию. А именно: на подорожавший рубль, высокие ставки и падение доходов. Росту цен на жилье в России способствуют, как правило, выгодные ипотеки. Сейчас ставки по ним уж очень высокие, да и доходы населения падают.

К концу года активность на вторичном рынке, вероятно, оживится, но в ближайшие месяцы мы ожидаем медленное снижение цен на жилье. Тем более что рынок должен будет отыграть всплеск цен в марте и апреле, который больше всего наблюдался в крупнейших городах России.

Евгений Коган, экономист, автор Telegram-канала bitkogan